Հիփոթեքային վարկի փոփոխություն եւ սնանկություն

Արդեն մի քանի տարի առաջ մի ժամանակ կար, երբ սնանկության դեպքում հիփոթեքային փոփոխությունների մասին գրեթե ոչինչ չկարողացա գրել: Որովհետեւ բանկերը խառնաշփոթ էին, իսկ փոփոխման ծրագրերը կատակում էին: Հաճախորդներին անընդհատ ասում էին, որ փաստաթղթերը բացակայում են: Նրանք կրկին ու կրկնօրինակում էին փաստաթղթերը: Ամեն անգամ, երբ նրանք դիմել են բանկին, նրանք կանդամակցեն հաճախորդի այլ սպասարկող աշխատակցին, որոնցից ոչ ոք չէր կարող թվարկել հաշիվներ կամ ֆայլեր կամ փաստաթղթեր:

Հաճախորդները հրաժարվում են բազմաթիվ փորձերից հետո:

Այսօր ես ուրախ եմ ասել, որ բանկերը, կարծես, անկյուն է դարձել: Թեեւ դեռեւս խառնաշփոթի գրպանները, ընդհանուր առմամբ, բանկերը եւ հիփոթեքային ընկերությունները, կարծես թե, բավականին վստահելի աշխատանք են անում, առանց հաճախորդի ստանալու, առանց որեւէ սթրեսի:

Մեր հաճախորդներից շատերը գալիս են մեզ սնանկության եզրին: Երբեմն նրանք պարզապես տեղյակ չեն իրենց վարկերի փոփոխման իրենց հնարավորությունների մասին: Երբեմն նրանք ուշանում են, նախքան նրանք փորձում են փոփոխել: Երբեմն բանկերը շարունակում են գրավադրվել, թեեւ իրենց հաճախորդները փորձում են վաճառել գույքը, վերամշակել, կամ սկսել են փոփոխման գործընթացը: Մենք տրամադրում ենք սնանկության դեպք ` ավտոմատ մնալուց օգտվելու համար, այդպիսի foreclosures- ի եւ այլ հավաքագրման գործողությունների դադարեցման համար նախատեսված միջոցառումներ, դեբիտորական պարտքեր (այսինքն, մենք կոչում ենք սնանկության դեպքեր), մի քիչ շնչառական տարածք, կամ էլ վերացնենք շատ կամ բոլորը: գլխի 7-ի գործով մնացած պարտքերի մնացած մասը կամ դրանք սահմանել 13-րդ գլխի 13-րդ գլխում , որը կանդրադառնա ոչ միայն իրենց հիփոթեքային պարտքերի, այլեւ այլ պարտավորությունների վրա:

Դաշնային մոդիֆիկացիայի ծրագիրը կոչվում է «Տնային մատչելի հիփոթեքային ծրագիր» կամ «HAMP»: Այս հոդվածում մենք կանդրադառնանք, թե ինչ կարող է անել HAMP- ը եւ ինչպես է այն աշխատում սնանկության դեպքում:

Այսպիսով, ինչ տարբերություն է վերաֆինանսավորման եւ վարկի փոփոխության միջեւ:

Եթե ​​ձեզ անհրաժեշտ է նոր տերմիններ կամ ձեր տունը ավելի մատչելի դարձնելու միջոց, դուք ունեք երկու տարբերակ `վերաֆինանսավորում կամ փոփոխություն:

Վերաֆինանսավորումը փոխարինում է հին վարկը `ամբողջովին նորով: Սովորաբար, վերաֆինանսավորումը նախատեսված է նվազեցնել տոկոսադրույքը կամ փոխել առավել բարենպաստ պայմաններ, ինչպես կարգավորելի տոկոսադրույք, առավել բարենպաստ պայմաններով: Դա կարող է իրականացվել ներկայիս վարկատուի կամ ամբողջովին նոր վարկատուի կողմից: Այն պահանջում է, որ վարկառուն վարկունակ լինի եւ որ գույքի արժեքը չի նվազել, որպեսզի վարկը ստորջրյա լինի (վարկառուն պարտք ունի, քան գույքը արժե:

Փոփոխությունը փոխում է ընթացիկ վարկի պայմանները: Այն չի պահանջում վարկունակության նույն մակարդակը, որը վերաֆինանսավորումն է, թեեւ վարկառուն պետք է ցույց տա, որ նա կունենա բավարար եկամուտ `վճարումներ կատարելու համար: Իրականում, վարկի փոփոխման ծրագիրը նախատեսված է օգնելու տանտերերին, որոնք տուժել են ինչ-որ ֆինանսական վերադարձի: Այն կարող է լինել մշտական ​​կամ ժամանակավոր, եթե կա որեւէ պատճառ, կասկածելու, որ փոխառուի հանգամանքները կփոխվեն: Կան հաճախ ավելի ճկունություն, թե ինչ կարող է վարկատուը պատրաստ լինել, որպեսզի վարկը մատչելի լինի, սակայն տոկոսադրույքը հաճախ ավելի բարձր կլինի, քան վարկառուն կարող է վերաֆինանսավորել:

Սնանկության գործի ընթացքում դեռեւս կարող եք ստանալ հիփոթեքային փոփոխություն:

Այո: Իրականում, իմ հաճախորդներից շատերը հաջողությամբ են փոխել իրենց վարկերը եւ սնանկացումից առաջացել են ավելի քիչ պարտքերի եւ անփոփոխ եւ ժամանակակից հիփոթեքի:

Ով կարող է որակվել հիփոթեքային փոփոխության համար

Սա կախված է ձեր սպասարկուից եւ արդյոք ձեր վարկը պատկանում է բանկի, հիփոթեքային ընկերության կամ Fannie Mae- ի կամ Freddie Mac- ի սեփականությանը: Յուրաքանչյուրն ունի իր պահանջները եւ չափանիշները: Բայց ընդհանուր առմամբ, հավանաբար կբավարարվի

• Դուք ծախսում եք ավելի քան 31% եկամտի ամսական կտրվածքով բնակարանային ծախսերի (հիփոթեքային վճարում, ապահովագրություն, գույքային հարկեր, տանտերերի ընկերակցության տուրքեր):
• Հիփոթեքի վերաֆինանսավորման համար Դուք այլ կերպ չեք կարող.
• Ֆինանսական հանգամանքների փոփոխության պատճառով դուք կամ հանցագործ եք կամ կանխարգելման վտանգի տակ եք:
• Տան արժեքը նվազել է, եւ դուք ավելի շատ պարտական ​​եք, քան տունը:

HAMP- ի փոփոխությունները կարող են օգտագործվել հիմնական բնակարանների եւ որոշ վարձակալման հատկություններով վարկերի փոփոխման համար:

Ինչ է նշանակում հիփոթեքային փոփոխությունը:

Դիմում

Նախ `դիմումը: Վարկառուների մեծ մասը պահանջում է եկամտի ապացույց, որպեսզի վարկառուը գոնե նվազագույն եկամուտ ունենա `փոփոխված վճարումներ կատարելու համար: Շատ վարկատուները նույնպես կպահանջեն վարկային զեկույց, թեեւ անհրաժեշտ է նվազագույն կամ առավելագույն վարկային հաշիվ: Սա սովորաբար որոշում է, թե որքան այլ պարտք ունի վարկառուը յուրաքանչյուր ամիս ծառայելու:

Դատավարական վճարումներ

Երկրորդը փորձաշրջանն է: Երբ բոլոր փաստաթղթերը լրացվում են, եւ վարկատուը որոշում է, որ վարկառուն հավանաբար կհամապատասխանի իր նվազագույն պահանջներին, վարկառուին հնարավորություն կտան կատարել մի շարք դատավարական վճարներ: Երեք վճարումներն այն թիվն է, որ ես հաճախ եմ տեսնում:

Դատավարության վճարները հաջողությամբ կատարվելուց հետո, վարկառուն վերջնական որոշում կընդունի փոփոխության մասին եւ առաջարկի փոխառուին:

Ինչ վարկի պայմանները կփոխվեն:

HAMP- ի փոփոխության նպատակն է `վարկը վարկառուի համար մատչելի դարձնել եւ խուսափել պարտատիրոջից առավելագույնը կորցնելուց: Վարկատուը կարող է փոխել գրեթե ցանկացած վճարման պայմանները

• Տոկոսադրույքի իջեցում
• Վարկի փոխարկելի փոխարժեքից ֆիքսված փոխարժեքի փոխարկումը
• Ընդլայնելով երկարությունը, օրինակ `30-ից 40 տարի
• Վարկի հետեւի ավարտին պարտքերի ավելացում
• Դադարեցնել որոշ սկզբունքներ
• Ներողություն խնդրեք որոշ սկզբունքների վրա

Ինչ վերաբերում է փոփոխություններին եւ սնանկացմանը:

Երբ որեւէ մեկը ներկայացնում է սնանկության գործը, սնանկության դատարանը իրավասություն է վերցնում գրեթե ամեն ինչի վրա, որն անդրադառնում է ֆիլերի ֆինանսավորմանը: Պարտապանը (այն է, որ մենք անվանում ենք սնանկության դեպք գործածող անձ) թույլատրվում է շարունակել առօրյա գործարքները, ինչպիսիք են գնումներ կատարելը եւ կոմունալ վճարումները վճարելը, այն բաները, որոնք մենք անվանում ենք «սովորական բիզնես վարքագիծ»:

Վարկի փոփոխությունը ոչ թե «սովորական գործարք է»: Արդյոք սնանկության դատարանը պետք է քայլեր ձեռնարկի, որպեսզի հաստատի փոփոխությունը, մեծ մասամբ կախված է այն հանգամանքից, թե արդյոք գործը գլխի 7-րդ գլխի կամ 13-րդ գլուխն է: Գլխի 7-ի դեպքում, որը սովորաբար կտեւի չորսից վեց ամիս, որոշ վարկատուներ կպահանջեն պարտապանին ` հաստատում: Գլուխ 13-ում պարտապանը միշտ պահանջվում է դատարանի հավանություն ստանալու համար, անկախ այն հանգամանքից, որ վարկառուն պահանջում է, թե ոչ: Դատարանի հաստատման համար պարտապանի փաստաբանը պետք է միջնորդություն ներկայացնի դատարան:

Գլուխ 13 -ում, պարտապանը առաջարկում է վճարել իր պարտքերը վճարելու միջոցով, որը վճարում է հոգաբարձուին, որը վճարում է վարկատուներին, որոնք ստացել են պատշաճ պահանջներ : Պլանը պետք է ներառի որոշակի տեսակի պարտքեր, ինչպիսիք են անցյալում եկամտահարկի հարկերը կամ ներքին աջակցության պարտավորությունները, ինչպիսիք են երեխայի աջակցությունը եւ ալիմենությունը: Այն կարող է ներառել հիփոթեքային ընկերության պարտքի սպասարկումը եւ ապահովված պարտքերը `ավտոմեքենաների եւ տեխնիկայի նման:

Քանի որ գրեթե յուրաքանչյուր դեպքում հիփոթեքային պարտքերը կկատարվեն փոփոխության մեջ, պարտապանի փաստաբանը նաեւ պետք է միջնորդություն ներկայացնի, գլխի 13-րդ գլխի վճարման պլանի փոփոխման համար: Կախված այն հանգամանքից, որ պարտապանը կարող էր իրագործել Գլուխ 13-ի պլանով `վճարել գերակա պարտքը, ինչպես վերջին ժամանակներում եկամտահարկի կամ երեխայի աջակցությունը, կամ կատարել ավտոմեքենայի վճարումը առավել մատչելի` ներառելով այն Գլուխ 13 -ը, պարտապան կարող է որոշել, որ Գլուխ 13-ը այլեւս անհրաժեշտ կամ օգտակար չէ: Այդ պահին նա կարող է մտածել, թե արդյոք նպատակահարմար է գործը փոխել 7-րդ գլխի մեկին կամ ընդհանրապես մերժել:

Ինչպես է գործում սնանկության դեպքերում

Ահա մի օրինակ. Ասենք, պարտապանը ներկայացրել է Գլուխ 13-ի գործը եւ ներգրավվել է մոտ 5000 ԱՄՆ դոլարի հիփոթեքային վճարումներ: Գլուխ 13-ի գործը ներկայացվելուց հետո պարտապանը դիմում է իր հիփոթեքային ընկերության հետ վարկի փոփոխության համար: Գլուխ 13-ում նա շարունակում է կատարել վճարումներ գլխի 13-ին, որը ներառում է հիփոթեքային ընկերության պարտքը 5000 ԱՄՆ դոլար:

Ասենք, գործը ներկայացվելուց մեկ տարի անց հաստատվում է հիփոթեքային փոփոխությունը: Այդ ժամանակվանից վարկատուին վճարվել է 1000 դոլար, վճարումների միջոցով 13 հոգաբարձուին: Վարկի փոփոխությունը ներառում է $ 4,000, որը մնում է պարտքերի պահանջի պատճառով:

Պարտապանն այլեւս չի ցանկանում «լրացուցիչ» գումար փոխանցել հիփոթեքային ընկերությանը, ուստի նրա փաստաբանը ստիպված կլինի անել երկու բան: Նախ, փաստաբանը միջնորդություն կներկայացնի սնանկության դատարանին `խնդրելով դատարանին հաստատել հիփոթեքային վարկի փոփոխությունը: Երբեմն միջնորդությունը պետք է դնենք դատավորի առաջ: Երբեմն դա կարող է լինել ֆայլի վրա սահմանված ժամկետում, հաճախ `24 օր` ցանկացած շահագրգիռ կողմի թույլ տալու համար: Եթե ​​որեւէ կողմի օբյեկտը, եւ ժամկետները բարենպաստ են պարտապանին, շատ հավանական է, որ սնանկության դատավորը կհաստատի այն: Եթե ​​կողմը դրան դեմ է, ապա փոփոխությունը կկարգավորվի լսողության համար, որպեսզի բոլոր կողմերը վկայեն եւ վիճեն դատավորին:

Երբ նա ունի կարգադրություն հաստատող դատարանից, եւ պարտապանն իսկապես փոխում է փոփոխության պայմանագիրը, նրա փաստաբանը դատարանին խնդրելու է փոխել վարկի ժամկետները հիփոթեքային ընկերության համար: Սա նաեւ հանգեցնում է միջնորդության: Գործընթացը նման է վարկի փոփոխման միջնորդությանը: Միջնորդությունը նախատեսված է լսելու համար, կամ այն ​​որոշ ժամանակահատվածում պահվում է պարտատերերին, որպեսզի հնարավորություն ընձեռի փոխարինել այն եւ, համապատասխան դեպքերում, առարկի:

Կամ պարտապանը կարող է փոխել պլանի ձեւափոխման գործընթացը եւ միջնորդություն ներկայացնել `վերափոխելու Գլուխ 7-ը կամ գործը ամբողջությամբ մերժելու մասին միջնորդությունը` կախված նրանից, թե պարտապանը կարող է թաքցնել իր ֆինանսական նկարը: Սովորում է սնանկության ծրագրերի մասին :