Հաշվետվություն E հարկային խորհուրդներ
Տանտերերը պետք է կատարեն գերազանց գրառումներ ծախսերի հիմքի, եկամտի եւ ծախսերի վերաբերյալ, եւ այս ամենի հետեւելու համար թիվ մեկ լավագույն միջոցը աղյուսակի ստեղծումն է, ձեր հարկային հաշվապահը կարող է նույնիսկ օգտագործել կաղապար:
Ահա այն բաները, որոնք դուք կցանկանաք հետեւել:
- Դուք վարձակալում եք տան, կաբինետի կամ բնակելի շենքի գնման գինը
- Համախմբված մաշվածությունը եւ ընթացիկ տարեկան արժեզրկումը ձեր գույքի վրա
- Վարձույթի եկամուտ
- Դուք ստացել եք անվտանգության ավանդները
Դուք նաեւ ցանկանում եք հետեւել ձեր վարձակալության գույքի հետ կապված տարբեր ծախսերին, ներառյալ `
- Հանձնաժողովներ կամ գույքի կառավարման վճարներ
- Գովազդային ծախսեր
- Մաքրում, սպասարկում եւ վերանորոգում
- Տնատերերի ապահովագրությունը եւ ՀՈԱ-ի վճարները
- Անշարժ գույքի հարկերը եւ հիփոթեքային տոկոսադրույքները
- Անվտանգության ավանդները փոխհատուցվում են վարձակալին
- ինչպես նաեւ այլ ծախսեր, ինչպիսիք են կոմունալ տնտեսությունները, կանաչապատումը եւ աղբահանությունը
Եթե դուք հետեւեք այդ ծախսերը, օգտագործելով անձնական ֆինանսական ծրագրակազմը կամ համակարգչային աղյուսակ, ձեր ամսական եւ ամփոփ հաշվետվությունները ճիշտ կլինեն ձեր մատների վրա եւ հեշտությամբ տպեք դրանք:
Պասիվ ակտիվության կորուստ սահմանափակումներ
Ահա հոյակապ IRS- ի թիվ 1 կանոնը. Եթե ձեր վարձակալության օբյեկտներից մեկը տարվա ընթացքում զուտ կորուստ ունի, ապա այդ կորուստը կարող է զուտ լինել ձեր բոլոր այլ վարձակալության հատկությունների կորուստների եւ շահույթի դեմ:
Այժմ այստեղ գուցե հնարավոր չէ լավ նորություններ. Եթե ձեր ողջ ունեցվածքի համար ընդհանուր գումարը բացասական է, զուտ կորուստը, այդ կորուստը կարող է ամբողջությամբ, մասամբ կամ ոչ նվազեցվել ամբողջ տարվա եկամտի դեմ: պասիվ գործունեության կորստի սահմանափակումները:
Անշարժ գույքի վարձույթը հիմնականում համարվում է պասիվ գործունեություն, նույնիսկ եթե դուք ճիշտ ժամանակին հատկացնեք ճիշտ վարձակալների ընտրությունը, վարձակալության միավորի վերանորոգումը եւ անշարժ գույքի ստուգումը:
Պասիվ գործունեության կորուստները սահմանափակվում են պասիվ շահույթների փոխհատուցմամբ:
Եթե դուք ակտիվորեն մասնակցում եք վարձակալական գործունեությանը, ցանկացած վարձակալության կորուստ կարող է պակասեցնել մինչեւ 25,000 ԱՄՆ դոլար, ձեր բոլոր վարձակալության օբյեկտների ընդհանուր գումարով: Ամուսնացած անձինք, որոնք առանձին ներկայացված են, մինչեւ 12.500 ԱՄՆ դոլլարի վարձակալության կորուստ ունեն, պայմանով, որ այդ անձը ապրել է իր ամուսնուց, բոլոր տարիների ընթացքում հարկային տարվա ընթացքում: Վարձակալության արժեքի ակտիվ մասնակիցների համար վարձակալության կորստի գումարը տարբերվում է ձեր փոփոխված համախառն եկամտի (MAGI) վրա:
- MAGI- ի համար $ 100,000 կամ պակաս ($ 50,000 կամ պակաս, եթե առանձին գրանցված ամուսնության ներկայացումը), վարձակալության կորուստները կարող են ամբողջությամբ հանվել, մինչեւ $ 25,000 ($ 12,500) սահման:
- MAGI- ի համար $ 100,000-ից $ 150,000 (առնվազն $ 50,000- ից $ 75,000), վարձակալության կորուստները կարող են նվազեցվել մինչեւ 150,000 ԱՄՆ դոլարի ($ 75,000, առանձին) եւ MAGI- ի միջեւ տարբերության 50% սահմանը:
- MAGI- ի համար $ 150,000 ($ 75,000, առանձին), վարձույթի կորուստներից ոչ մեկը չի կարող նվազեցվել այլ եկամուտների դիմաց:
Դուք կարող եք առաջացնել կորուստներ առաջ
Սա բերում է մեզ առատաձեռն IRS- ի թիվ 2 կանոնը. Վարձակալության կորուստները, որոնք սահմանափակվում են պասիվ գործունեության կորստի սահմանափակումներով, կարող են տեղափոխվել հետագա հարկային տարվա, երբ նրանք կարող են փոխհատուցել վարձավճարները:
Պասիվ գործունեության կորստի սահմանափակումները կիրառվում են ամեն տարի, սակայն վարձակալության կորուստները շարունակում են առաջ անցնել տարեվերջին, մինչեւ վնասները կամ օգտագործվեն վարձակալության շահույթների փոխհատուցմամբ կամ այլ եկամուտից հանված:
8582 ձեւը օգտագործվում է պասիվ ակտիվի կորստի սահմանափակումների հաշվարկման եւ յուրաքանչյուր գույքի համար յուրաքանչյուր տարի կուտակված վարձակալության կորուստների հաշվառման համար:
Հարկատուների հարկային պլանավորում
Տանտերերը երբեմն փոքր շահույթ են ստանում, երբ վարձակալության եկամուտը բավարար է հիփոթեքի, ինչպես նաեւ գույքահարկի, ապահովագրության եւ վերանորոգման համար: Սակայն տանտերը ստանում է արժեզրկում վարձակալության արժեքի գնի գինը եւ դա հաճախ կարող է փոքր տնտեսության շահույթը վերածել փոքր հարկային կորուստի. Ծախսերը գերազանցում են արժեզրկումը հաշվի առնելուց հետո:
Ամեն անգամ, սակայն, տանտերերը մեծ ծախսեր են կրում, ինչպիսիք են տանիքը փոխարինելը կամ երկարաժամկետ վարձակալի տների վարձույթից հետո բնակարան ձեռք բերելը:
Այս հանգամանքներում հնարավոր է, որ տանտերը կորուստներ ունենա ավելի քան $ 25,000, բայց պասիվ գործունեության կորստի կանոնները կորցնում են կորուստը, ընդամենը $ 25,000: Մնացածը կփոխանցվի հաջորդ տարվա համար, երբ տանտերը հուսով է, որ ավելի շատ շահույթ կունենա եւ կկարողանա կլանել ավելցուկային հարկերը:
Վաճառքի վարձակալության առանձնահատկություններ
Հատուկ գույքի վարձույթի կորուստները ամբողջությամբ թույլատրվում է այն տարում, երբ գույքը վաճառվում է ոչ լիարժեք գնորդի լիարժեք տնօրինում:
Տուն, բնակարան կամ այլ վարձակալության գույք վաճառելը նույնն է, ինչ ձեր առաջնային բնակարանն է վաճառում: Ճիշտ այնպես, ինչպես եք հաշվարկում կապիտալի շահույթները, վարձակալության արժեքի շահույթի կամ կորստի հաշվարկի բանաձեւը ներառում է ձեր արժեքի հիմքը ձեր վաճառքի գինը:
Վարձակալության արժեքի ճշգրտված արժեքը
Վարձակալության արժեքի ձեր ծախսերի բազայի հաշվարկման բանաձեւը հետեւյալն է.
- Գնման գին
- Գումարների ձեռքբերման ծախսերը (անվանումը եւ պահուստային վճարները, անշարժ գույքի գործակալների հանձնաժողովները եւ այլն)
- Plus բարելավումներ (տանիքի փոխարինում, նոր վառարան եւ այլն)
- Plus վաճառքի ծախսերը (անվանումը եւ պահուստային վճարները, անշարժ գույքի գործակալների հանձնաժողովները եւ այլն)
- Plus կուտակված մաշվածությունը (ինչպես ներկայացված է ձեր հարկային ձեւերի վերաբերյալ)
- Հավասարեցնում է ձեր ծախսերը
Ձեր շահույթը կամ վնասը հաշվարկելը հետեւյալն է.
- Վաճառքի գինը
- Անհրաժեշտ է նվազեցնել ձեր ծախսերը
- Հավասարեցնում է ձեր շահույթին կամ վնասին
Եթե արդյունքի թիվը դրական է, ապա դուք շահույթ եք ստացել, երբ վաճառել եք ձեր վարձակալության գույք: Եթե արդյունքում ստացվող թիվը բացասական է, դուք կորցրել եք կորուստ: Վարձակալության վարձավճարները կարող են մասամբ հարկվել, քանի որ արժեզրկումը վերագրվում է առավելագույնը 25 տոկոս հարկային դրույքաչափով եւ մասամբ որպես կապիտալի շահույթ : Վարձակալության գույքագրումը ներկայացված է 4797 ձեւի վրա, եւ հաշվարկները կատարվում են Դ Դում:
Անշարժ գույք եւ սահմանափակ պատասխանատվությամբ
Շատ տանտերերը համարում են այնպիսի կորպորացիաներ, սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերություններ կամ գործընկերներ, որոնք վարձակալության պայմաններ ունեն: Կորպորացիան կարող է լինել անբարենպաստ, քանի որ կորպորացիաները չունեն նախընտրած հարկային դրույքը երկարաժամկետ կապիտալում:
Սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերությունը կարող է երկարաժամկետ շահույթներ փոխանցել իր անդամներին, որպեսզի շահույթները դեռեւս իրավասու լինեն երկարաժամկետ շահույթների վրա նախընտրելի 15 տոկոս տոկոսադրույքով: Լանդշաֆտները պետք է քննարկեն այս եւ այլ իրավական ասպեկտները փաստաբանին վարձակալության պայմանագիր կնքելու համար, որպեսզի հասկանան նման ռազմավարության բոլոր իրավական եւ ֆինանսական հետեւանքները: