Հիփոթեքի վճարումը կարող է կրճատել ձեր հարկվող եկամուտը
Դրույք պահանջելու այս կանոնները կիրառվում են 2017 թվականից:
Հայցվորի հիփոթեքային տոկոսադրույքը
Դուք պետք է որոշեք ձեր deductions մասին Form 1040, Schedule A պահանջել հիփոթեքային տոկոսադրույքը: Սա նշանակում է ձեր ստացման կարգավիճակի ստանդարտ նվազեցում նախազգուշացում, դա կամ / կամ իրավիճակ է: Դուք կարող եք նյութափոխանակել կամ կարող եք կամ կարող եք պահանջել ստանդարտ նվազեցում, բայց դուք չեք կարող անել:
Ա ժամանակացույցը ներառում է բազմաթիվ այլ նվազեցվող ծախսեր, այդ թվում ` անշարժ գույքի գանձումներ , բժշկական ծախսեր եւ բարեգործական վճարներ: Երբեմն այս ամենը ավելացնում է ձեր ներկայացման կարգավիճակից ստանդարտ նվազեցումից ավելին, դարձնելով այն արժի ժամանակն ու ջանքերը, ձեր գծագրերը որոշելու համար: Հակառակ դեպքում, դուք կփրկեք ավելի շատ հարկային դոլար `տան հիփոթեքային տոկոսի նվազեցման եւ փոխարենը պահանջելով ստանդարտ նվազեցում:
Սովորաբար նպատակահարմար է լրացնել Աղյուսակը A- ը եւ համեմատել ձեր դասավորված նվազեցումների ընդհանուր գումարը ձեր ստանդարտ նվազեցման հետ `պարզելու, թե որ եղանակը առավելագույնը ձեզ համար է:
2017 թ.-ի դրությամբ ստանդարտ նվազեցումը կազմում է $ 6,350 `առանձին հարկ վճարողների եւ առանձին վերադարձի համար նախատեսված ամուսնացած հարկատուների համար: $ 12,700 ամուսնացած հարկատուների համար, որոնք միասին են եւ 9,350 դոլար `ընտանիքի ղեկավարի որակավորման աստիճանի համար:
Սակայն տեղյակ լինեք, որ հարկային արտոնությունները եւ աշխատատեղերի մասին ակտը փոփոխություններ են կատարում նաեւ ստանդարտ նվազեցման մեջ, ինչը մեծացնում է այդ թվերը:
Ավելի անհավանական է դառնում, որ դուք կունենաք բավարար չափով նվազեցումներ ընդհանուր առմամբ գերազանցելու ստանդարտ նվազեցումը, որը դուք իրավունք ունեք, եթե 2018 թ. Նոր հարկային օրենքը ուժի մեջ մտնի:
Հիփոթեքային տոկոսադրույքի նվազեցման որակավորում
Հիփոթեքային տոկոսադրույքը ներկայումս ներառում է այն, ինչ դուք վճարում եք վարկի վրա տան, տնային սեփական կապիտալ գծերի գծով եւ կառուցապատման վարկեր: Սենատի «Հարկային պատժամիջոցների եւ գործերի մասին» օրենքի տարբերակը կսահմանափակի նվազեցումը միայն ձեռքբերման պարտքը, եւ այն կվերացնի վարկի տրանզիտային գծերը `այդ նվազեցման համար ընտրելու համար:
Կրճատումը նաեւ սահմանափակվում է ձեր հիմնական տանը եւ / կամ երկրորդ տանը վճարված տոկոսներով: Երրորդ կամ չորրորդ տներում վճարված տոկոսները չեն կրճատվում:
Դուք նույնպես պետք է օրինական կերպով վարկ վերցնեք, պարտքը չի կարող լինել մեկ ուրիշի անունով, եթե դա ձեր ամուսինը չէ, եւ դուք կներկայացնեք համատեղ վերադարձ: Այն պետք է լինի նրբանկատ վարկ, որ դուք պարտավոր եք վճարել այն պայմանագրային պարտավորություն: Վերջապես, ձեր տունը պետք է հանդես գա որպես վարկի ապահովություն, եւ ձեր հիփոթեքային փաստաթղթերը պետք է հստակորեն նշեն դա:
Ձեր տունը կարող է լինել մեկ ընտանեկան հանգստավայր, կոնֆերանս, բջջային տուն, կոոպերատիվ կամ նույնիսկ նավակ `բավականին շատ« քնած, կերակուր եւ զուգարանակոնքեր »ունեցող գույքը, ըստ Ներքին եկամտի ծառայության:
Որոշելով, թե որքան գումար եք վճարել
Դուք պետք է ստանաք 1098 ձեւ, հիփոթեքային տոկոսադրույքի հայտարարագիր, ձեր հիփոթեքային վարկատուից սկսած նոր հարկային տարվա սկզբում: Ձեւը ներկայացնում է նախորդ տարվա ընթացքում վճարված ընդհանուր տոկոսը: Դուք չունեք ձեւը ձեր հարկային եկամտին կցելու համար, քանի որ ֆինանսական հաստատությունը պետք է նաեւ ուղարկի ձեւի 1098 օրինակ, անմիջապես IRS- ին:
Համոզվեք, որ հիպոթեքային տոկոսի նվազեցումը պահանջում եք Schedule A- ում, համապատասխանում Ձեւ 1098-ում ներկայացված գումարին: Այն գումարը, որը դուք կարող եք կրճատել, կարող է լինել պակաս, քան որոշակի սահմանափակումների հիման վրա ձեւում հայտնված ընդհանուր գումարը: Պահեցեք 1098 ձեւը, ձեր ներկայացված հարկի վերադարձի պատճենը առնվազն չորս տարի:
Դոլարի սահմանափակումը տան ձեռքբերման պարտքի վրա
Վարկեր, որոնք օգտագործվում են բնակարան գնել կամ կառուցել, կոչվում են «տուն ձեռք բերելու պարտքեր»: Այս տերմինը վերաբերում է ցանկացած վարկի, որը դուք վերցնում եք որակյալ տուն ձեռք բերելու, կառուցելու կամ զգալիորեն բարելավելու նպատակով:
Դուք չեք կարող տոկոսադրույքները նվազեցնել ձեր տնային տնտեսության եւ / կամ ձեր երկրորդական բնակության համար 1 միլիոն դոլարի ավելի քան մեկ միլիարդ դոլարի պարտքի դիմաց 2017 թվականից: Տնային հարկային արտոնությունների եւ աշխատատեղերի մասին օրենքի տերմինի տարբերակը դա կկրճատի 2018 թվականին 500 հազար դոլար, եթե այն անցնի: Եթե դուք ամուսնացած եք եւ առանձին-առանձին ֆայլեր եք սահմանում, ապա ներկայումս գործում է $ 500,000:
Սահմանը շարունակում է մնալ 1 միլիոն դոլարով, 2017 թվականին, սակայն մենք այդ թիվը կօգտագործենք ցուցադրական նպատակների համար: Ասենք, ձեր 800 հազ. Դոլարի փոխառություն եք ստացել ձեր հիմնական բնակավայրի եւ 400.000 դոլարի դիմաց ձեր երկրորդական բնակավայրի դիմաց: Երկու վարկերը օգտագործվել են միայն սեփականություն ձեռք բերելու համար: Միասին, վարկերը ավելացնում են մինչեւ $ 1.2 միլիոն, գերազանցելով ներկայիս $ 1 միլիոնի սահմանը տան ձեռքբերման պարտքի համար:
Այժմ ասենք, որ երկու վարկերը ունեն 5 տոկոսի ֆիքսված տոկոսադրույք: Տարվա ընթացքում վճարված ընդհանուր տոկոսը կազմում էր $ 60,000: Դուք միայն կկարողանաք պահանջել հիփոթեքային տոկոսների նվազեցում `այդ գումարի 50,000 դոլարի համար, տոկոսը` 1 միլիոն դոլարի տան սեփականաշնորհման պարտքի վրա: Մնացած 10,000 դոլարը վարկի արժեքի արդյունքն է, որը գերազանցում է 1 միլիոն դոլարի սահմանը, որպեսզի դուք չեք կարող պահանջել այն:
Տնային կապիտալի խնայողության սահմանափակումներ
Տնօրինության սեփական պարտքը վարկ է, որը դուք վերցնում եք մի պատճառի, քան ձեռք բերելու, կառուցելու կամ նշանակալից կերպով որակյալ տունը բարելավելու համար: Այն կարող է նաեւ լինել վարկ, որը դուք վերցնում եք որակյալ կացարանների բարելավման համար, սակայն գերազանցում է տան ձեռքբերման պարտքի սահմանը:
Դուք չեք կարող նվազեցնել ձեր հիմնական տանը եւ / կամ ձեր երկրորդական բնակության համար ավելի քան 100,000 ԱՄՆ դոլարի սեփական կապիտալով պարտքի մարումը: Այս սահմանը կրճատվում է մինչեւ $ 50,000, եթե դու ամուսնացած ես, բայց առանձին: Տնային բաժնեմասի նկատմամբ ձեր նվազեցումը կարող է կրճատվել նույնիսկ այս 100,000 դոլարի սահմանից ցածր, եթե ձեր պարտքը գերազանցի ձեր տան արդար շուկայական արժեքը :
Այս օրինակի համար, ասենք, 300.000 դոլարի փոխառություն եք ստացել սեփական կապիտալում: Փոխառված գումարը չի գերազանցում ձեր տան շուկայական արժեքը, այնպես որ դուք լավն եք: Դուք գումար եք օգտագործել 150.000 դոլար, ձեր բնակության համար նոր ընտանիքի սենյակ ավելացնելու համար, եւ մնացած 150.000 դոլարն եք ծախսել ձեր տղայի քոլեջի ուսման վրա:
Վարկի կեսը վերաբերում է որպես տնային պարտքերի մարմանը, քանի որ այն օգտագործվել է ձեր տունը զգալիորեն բարելավելու համար: Այս մասը ենթակա կլինի տան ձեռքբերման պարտքերի սահմանափակման: Մյուս կեսը վերաբերվում է որպես սեփական կապիտալի սեփական պարտքի, քանի որ այն չի օգտագործվել ձեր տունը բարելավելու համար: Դուք կկարողանաք նվազեցնել տոկոսը միայն մինչեւ այս 100,000 դոլարի սահմանը: Այսպիսով, ենթադրելով, որ դուք վճարել եք ընդհանուր առմամբ $ 21,000, դա կխախտի նման:
- $ 10,500: Վարկի առաջին կիսամյակում ամբողջովին նվազեցված տան ձեռքբերման պարտքը
- $ 7,000: Վարկի սեփական կապիտալի մասնաբաժնի երկու երրորդի նվազեցում կամ 150,000 ԱՄՆ դոլարի չափով 100,000 ԱՄՆ դոլար
- $ 3,500: Ներքին սեփական կապիտալի չվճարված պարտք, որը ներկայացնում է մայրաքաղաքի սեփական կապիտալի գծով պարտքի վճարված տոկոսը, որը գերազանցել է 100,000 ԱՄՆ դոլարը:
Դուք նաեւ պետք է հաշվարկեք $ 7,000-ը IRS- ին որպես ԱՄՏ-ի ճշգրտում 6251 ձեւաչափի վրա: Հիշեք, որ հարկային օրինագծի Սենատի տարբերակը կարող է լավ վերացնել 2018 թ.
Համատեղ հիփոթեք
Եթե դուք միասին անցկացնում եք հիփոթեքը ձեր կողակցիդ հետ որեւէ մեկի հետ, ապա իրավունք ունեք նվազեցնելու միայն այն շահը, որը դուք անձամբ վճարել եք, անկախ նրանից, որը ստացել եք վարկատուից Ձեւ 1098: Բայց այստեղ կա բացթողում: Համատեղ փոխառությունները, որոնք վճարումներ են կատարում, մասնավորապես կանխիկացնելու կանխարգելումը, կարող են նվազեցնել տոկոսները, նույնիսկ եթե տոկոսը պետք է վճարվի մեկ ուրիշի կողմից: JK Lasser- ի «Ձեր եկամտահարկի» խմբագիրները անցնում են այս հուշում.
«Հարկային դատարանը թույլ է տվել, որ պարտապանին պարտապանի փոխհատուցումը կատարի, եթե վճարումը կատարվում է գույքի կորստից խուսափելու համար, եւ վճարումը կատարվում է իր առանձին միջոցներով»: (Էջ 328)
Գլխավոր շինարարական վարկեր
Դուք կարող եք նվազեցնել տոկոսադրույքները հիփոթեքի վրա, որոնք օգտագործվում են շինարարական ծախսերի համար: Հարկերը պետք է օգտագործվեն հողի եւ տան շինարարության համար: Շինարարության ավարտից 24 ամիս առաջ կատարված ծախսերը հաշվարկվում են տան սեփականաշնորհման պարտքի վրա 1 մլն դոլարի սահմանաչափի հաշվին:
Բայց կա բռնել: Եթե դուք տոկոսադրույքից շեղում եք երկու տարվա ընթացքում շինարարական վարկի վրա, եւ ապա որոշում եք վաճառել այդ գույքը, այլ ոչ թե տեղափոխել եւ օգտագործել այն որպես ձեր բնակարան, դուք կարող եք ստիպված լինել վերադարձնել ձեր եկամուտները այն տարիների համար, երբ դուք նվազեցրել եք հետաքրքրությունը այն բնութագրելու համար, որպես ներդրումային շահ փոխարենը: Սա կարող է սահմանափակել իր նվազեցումը: Այլ կերպ ասած, IRS- ը կարող է գումար վերադառնալ:
Վճարված միավորներ
Առաջնային եւ երկրորդային տների ձեռքբերման պարտքի գծով վճարված միավորները ամբողջությամբ կրճատվում են վճարված տարում, սակայն վերաֆինանսավորման գծով վճարված կետերը պետք է ամորտիզացվեն վարկի կյանքի ընթացքում: Միավորները միշտ չէ, որ ձեւակերպված են 1098 ձեւի վրա, բայց դրանք կարող եք գտնել դրանք ձեր HUD-1 փակման հայտարարության մեջ:
Երբ փնտրեք հարկային մասնագետի օգնությունը
Տնային հիփոթեքային տոկոսադրույքի նվազեցումը պարզ է շատ հարկատուների համար: Ավելացրեք ձեր Ձեւաթղթեր 1098-ում ներկայացված տոկոսները եւ ընդգրկեք ընդհանուր Ա Schedule- ում: Դուք կարող եք օգտագործել 936- ի հրապարակման թերթիկը , ձեր հաշվարկելու թույլատրելի նվազեցման համար, եւ դուք կարող եք ձեւակերպել ԱՄՏ-ի ճշգրտումը տնային սեփական կապիտալով պարտքի համար `օգտագործելով Տնային հիփոթեքային տոկոսադրույքի ճշգրտման գործադիրը 6251 ձեւի Ուղեցույցում :
Դուք կարող եք ստուգել հարկային մասնագետի հետ, սակայն, եթե հարկային տարվա ընթացքում գույք գնել կամ վաճառել եք: Փաստորեն, իմաստալից է գտնել հարկային օրենսդրության խորհրդատվություն նույնիսկ այն բանից հետո, երբ դուք գնել կամ վաճառել անշարժ գույք, եթե միայն ձեր որոշման հարկային հետեւանքների վերաբերյալ գործը կարգավորվի:
Եվ, իհարկե, դուք կցանկանայիք հետեւել լուրերը հարկային օրինագծում թարմացումների համար, թե արդյոք ավարտվում է անցումը, եւ եթե այդպես է, վերջնական դրույթները: