Հարկային հետեւանքները տնային տնտեսությունների գրասենյակների համար

Ձեր տնային գործարար գրասենյակի արժեզրկման վերաբերյալ ձեր հարկային հարցերը պատասխանեցին

Առաջիկա մի քանի տարիների ընթացքում ես մտադիր եմ վաճառել իմ տունը: Ես օգտագործում եմ իր սենյակներից մեկը միայն որպես տնային գրասենյակ իմ բիզնեսի համար: Ես պահանջում էի տնային գրասենյակային նվազեցումներ ամորտիզացիայի համամասնական բաժին եւ սենյակի բիզնեսի հետ կապված այլ ծախսեր, ինչպես ես գրում եմ գրասենյակին լցված բոլոր սարքավորումները եւ կահույքները: Ինչպես եմ ես վաճառում իմ հարկի կանոնները:

Պատասխան.

Մինչեւ 2002 թվականը կանոնները ավելի կոշտ էին, եթե դուք ձեր բնակության մի մասն օգտագործել եք բիզնես նպատակներով, ապա վաճառել ձեր տունը: Այո, օրենքը թույլ է տալիս բացառել `հարկերից խուսափելը` հիմնական բնակության վաճառքից ստացված շահույթ: Բացառության գումարը կազմում է $ 250,000 միայնակ անձանց եւ ամուսնացած զույգերի համար, որոնք առանձին վերադարձնում են , իսկ 500.000 դոլար, ամուսնական զույգի համար, ովքեր ներկայացնում են համատեղ վերադարձը : Սակայն այդ կանոնները թույլատրեցին բացառել միայն կացության մասի հետ կապված եկամտի մասը, որը արգելում էր գրասենյակի մասի շահույթի բացառումը:

Ռեզիդենտն ընդդեմ բիզնեսի բուժում

Իրականում, IRS- ը այսպիսի վաճառքի էր ենթարկվել, կարծես վաճառել եք երկու կտոր գույք, մեկը `նստավայր եւ մյուս բիզնես անշարժ գույք: Հետեւաբար դուք ստիպված եղեք առանձնացնել հաշվարկներ բնակության եւ բիզնեսի շահույթի համար, բաժանելու վաճառքի գինը, վաճառքի ծախսերը եւ հիմքը բնակության եւ բիզնեսի մասերի միջեւ:

IRS- ը քրեականացրել է հին կանոնները եւ փոխարինել դրանք նորերի հետ, որոնք հեռանում են նստավայրի եւ բիզնեսի միջեւ: Վաճառքը միակ գործարքն է, քանի դեռ տնային գրասենյակը եւ բնակելի մասը միեւնույն բնակարանում են `« բնակարանային միավոր », քանի որ գործակալության կանոնադրությունները դրանում են: Հետեւաբար, նմանատիպ մեկը կարող է բացառել ամբողջ շահույթը, չնայած բիզնեսի մի մասն օգտագործելու համար:

Վերականգնում է մաշվածությունը

Այս ընդմիջումը ենթակա է «կրկնօրինակման» սահմանափակման, որը նախատեսված է կրկնակի շահույթի կանխարգելման համար: Դուք կկորցնեք որեւէ բացառություն այն շահույթի մասի համար, որը հավասար է 1997 թ. Մայիսից հետո տնային գրասենյակում թույլատրված կամ թույլատրելի մաշվածության նվազեցման: Դրա փոխարեն, դուք վճարում եք այդ մասի հարկերը: Թույլատրելի կամ թույլատրելի նշանակում է, թե ինչ եք պահանջել նախկինում կամ, եթե պահանջել եք պակաս, քան դուք կարող եք պահանջել, գումարը, որը կարող էր պահանջվել: Այս առումով նոր կանոնները չեն տարբերվում հին կանոններից, որոնք պարտադիր են ձեզ անել:

Այն, ինչ կատարում է IRS- ը, վերագրելու է արժեզրկման գրառումները, որոնք թույլ են տալիս նվազեցնել հարկերը նախքան վաճառքի տարիներին: Գործակալությունը դեռեւս կիրառում է վերահղման կանոնները, նույնիսկ եթե դուք դադարում եք օգտագործել այդ սենյակը բիզնեսի համար, եւ ողջ տունը վաճառքի ամսաթվով ավարտված հինգ տարի ժամկետով առնվազն երկու տարի է գլխավոր բնակավայր է:

Վերականգնման օգնություն

Անհրաժեշտության դեպքում կարող եք ցույց տալ «համապատասխան գրառումները կամ այլ ապացույցներ», սովորաբար, անցյալի վերադարձը պետք է բավարար լինի, «որ թույլատրելի նվազեցումը թույլատրելի էր, քան թույլատրելի գումարը»: Այնուհետեւ այն գումարը, չի կարող բացառել այն, ինչը թույլատրված գումարն է »:

Օրինակ, ենթադրենք, որ ձեր տան գրասենյակը որակել է արժեզրկում պահանջել, բայց դուք կարող եք ցույց տալ, որ երբեւէ չեք պահանջել:

Այնուհետեւ չկա բացառման գումարի կրճատում եւ ոչ մի վերադարձում:

Հարկային պարտավորություն, որը կապված է վերադարձված մաշվածության հետ

Վերահաշվարկված մաշվածությունը հարկվում է երկարաժամկետ կապիտալ շահույթի, ինչպես նաեւ կիրառելի պետական ​​եկամտային հարկի 15 տոկոսի առավելագույն փոխարժեքի փոխարեն, առավելագույնը 25 տոկոսով: Զեկուցեք այս վերագրանցված գումարը ժամանակացույցի D (կապիտալ շահույթ եւ կորուստներ), այլ ոչ թե Ձեւ 4797 (բիզնեսի վաճառք): Ընդհակառակը, դուք այլեւս չկատարեք այլ ծախսեր, ինչպիսիք են անշարժ գույքի հարկերը եւ հիփոթեքային տոկոսները :

Ինչպես հարկերի հետ կապված ցանկացած խնդիր, խնդրում ենք խորհրդակցել ձեր սեփական հարկատուի հետ:

_{Ջուլիան Բլոկը փաստաբան է, սինդիկացված սյունակագիր եւ նախկին IRS- ի հատուկ գործակալ (քրեական հետաքննություն): Այս հոդվածը գրվել է բրոշյուրից. «Տնային վաճառողի ուղեցույցը հարկային խնայողությունների համար. Ցանկացած վաճառողի համար պարզ ուղիներ, նվազեցնել հարկերը իրավական նվազագույնի համար», որը կարող է պատվիրվել, հետաձգված պատճենը ուղարկելու համար 19.95 դոլար, J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538:}

Սույն գրության առնչությամբ Էլիզաբեթ Ուայնթրաբը, Cal BRE # 00697006, բրիտանական ասոցիացիա է, Sacramento, CA- ում գտնվող Lyon անշարժ գույքում: