Վճարելով կապիտալ ծախսերը ձեր տան վաճառքի վրա

Տնային վաճառքից ստացված բոլոր եկամուտները չեն կարող հարկվել եկամուտ

Դուք ձեր տունը վաճառում եք եւ հույս ունենալու համար: Այնուհետեւ բախտը ժպտում է ձեզ վրա, դուք վաճառում եք այն կոշտ շահույթի համար, եւ դուք գիտակցում եք, որ այդ շահույթի առողջ տոկոսը կարող եք ունենալ Ներքին եկամտային ծառայությանը `կապիտալ շահույթի հարկի տեսքով:

Դա պարտադիր չէ: Շատ հարկատուներ կարող են առավելագույնը պահել, եթե ոչ բոլորը: Դուք կարող եք այն բացառել ձեր հարկվող եկամտից, օգտագործելով Ներքին եկամտի օրենսգրքով նախատեսված տնային վաճառքի բացառումը:

$ 250,000 Բացառություն Հիմնարկի վաճառքի վրա

Ամուսնացած անհատները կարող են բացառել իրենց հիմնական տան վաճառքից մինչեւ $ 250,000 շահույթ: Եթե ​​դուք ամուսնացած եք, կարող եք բացառել $ 500,000:

Ահա թե ինչպես է այն աշխատում: Եթե դու միասին ես եւ վաճառում ես ձեր տան վաճառքի համար $ 200,000 շահույթ, ապա հարկավոր չէ այդ գումարներից որեւէ մեկի մասին հայտնել հարկվող եկամուտ: Դա ավելի քիչ է, քան $ 250,000 բացառող գումարը, որը դուք իրավունք ունեք: Եթե ​​դուք գիտակցում եք $ 255,000 շահույթ կամ շահ, ապա պետք է հաշվարկեք $ 5,000 որպես մայրաքաղաքի շահույթ:

Իհարկե, կիրառվում են մի քանի կանոններ:

The 2-Out-Of-5-ի կանոն

Բացառումը կախված է ձեր սեփականություն հանդիսացող գույքի վրա, այլ ոչ թե ներդրումային գույքի: Դուք պետք է ապրեիք տանը, վերջին հինգ տարիների ընթացքում առնվազն երկու, անմիջապես նախորդող վաճառքի ամսաթվին:

Երկու տարին անընդմեջ պետք չէ, եւ դուք իրականում չունեք այնտեղ ապրելու օրը: Դուք կարող եք մեկ տարի տանը ապրել, վարձավճարը երեք տարի տեւել, ապա վերադառնալ 12 ամիս:

IRS- ն փաստում է, որ եթե այդքան ժամանակ անցկացնեք այդ տանիքի ներքո, ապա տունը որակվում է որպես ձեր հիմնական բնակավայր:

Դուք կարող եք օգտագործել այս 2-ից 5-ամյա կանոնը ձեր հիմնական շահույթը վաճառելու ժամանակ ձեր շահույթը բացառելու համար, բայց դա նշանակում է, որ դուք կարող եք պահանջել բացառումը երկու տարին մեկ անգամ, քանի որ դուք պետք է ծախսեք առնվազն այդքան ժամանակ բնակության վայրը:

Վերջին երկամյա ժամանակահատվածում դուք չեք կարող դուրս գալ այլ տանից:

Բացառություններ 2-ից 5 տարվա կանոնին

Եթե ​​դուք ապրում եք ձեր տանը 24 ամսից պակաս, դուք կարող եք բացառել շահույթի առնվազն մի մասը, եթե դուք բավարարեք մի քանի հատուկ հանգամանքներից մեկի համար: Դուք կարող եք այնուհետեւ հաշվարկել ձեր մասնակի բացառումը `հիմնված այն ժամանակահատվածի վրա, որն իրականում այնտեղ ապրել է:

Հաշեք այն ամիսները, որտեղ դուք բնակվել եք, ապա բաժանեք համարը 24-ով: Շատ հաճախեք այս հարաբերակցությունը $ 250,000 կամ $ 500,000, եթե ամուսնացած եք: Արդյունքն այն գումարի չափն է, որը դուք կարող եք բացառել ձեր հարկվող եկամտից:

Օրինակ, ձեր տանը 12 ամիս ապրել ես, ապա ստիպված ես վաճառել այն որակական պատճառներով: Դուք ամուսնացած չեք: 24 ամիս բաժանված 12 ամիսը դուրս է գալիս մինչեւ .50: Շարունակեք սա ձեր առավելագույն բացառմամբ `$ 250,000: Արդյունք. Դուք կարող եք բացառել ձեր շահույթը մինչեւ $ 125,000 կամ 50 տոկոսը:

Եթե ​​ձեր շահույթն ավելի քան $ 125,000 է, ապա դուք կներգրավեք միայն $ 125,000-ից ավելի գումար, որպես ձեր հարկային եկամտի հարկվող եկամուտ: Եթե ​​դուք գիտակցում եք 150.000 դոլարի եկամուտ, ապա դուք կհայտարարեք եւ վճարեք 25,000 ԱՄՆ դոլարի հարկ: Եթե ​​ձեր շահույթը հավասար է կամ ավելի քիչ, քան $ 125,000, կարող եք բացառել ամբողջ գումարը հարկվող եկամտից:

Կալկաթայի որակավորման փուլերը

Դուք չունեք բնակարանի ժամանակավոր բացակայություն, քանի որ այնտեղ չես ապրում: Ձեզ թույլատրվում է ժամանակ անցկացնել արձակուրդում կամ գործարար պատճառներով, եթե դուք դեռ պահպանում եք ձեր գույքը որպես բնակություն, եւ դուք մտադիր եք վերադառնալ այնտեղ:

Եվ եթե դուք իրականում ստիպված եք տեղափոխվել, դուք կարող եք որակել մասնակի բացառումը: Եթե ​​դուք ապրում եք ձեր տանը երկու տարուց պակաս, կարող եք բացառել ձեր շահույթի մի մասը, եթե ձեր աշխատանքի վայրը փոխվել է: Այս բացառությունը կլիներ կիրառվել, եթե դուք սկսեիք նոր աշխատանք, կամ եթե ներկայիս գործատուն ձեզ պահանջել է տեղափոխել նոր վայր:

Եթե ​​ձեր տունը վաճառում եք բժշկական կամ առողջական պատճառներով, ապա այդ պատճառները նշեք ձեր բժշկի կողմից: Սա եւս թույլ է տալիս ապրել տանը երկու տարուց պակաս: Դուք չունեք հաղորդագրություն նամակը ձեր հարկային հաշվետվության հետ , բայց պահեք այն ձեր անձնական գրառումներով, եթե IRS- ը ցանկանում է հաստատում:

Դուք նաեւ ցանկանում եք փաստաթղթավորել որեւէ սպասված հանգամանք, որը կարող է ստիպել ձեզ վաճառել ձեր տունը, նախքան այնտեղ ապրած ժամանակահատվածը: IRS- ի համաձայն, անսպասելի հանգամանքն այն է, որ «տեղի է ունեցել այնպիսի իրադարձություն, որը դուք կարող էիք ողջամտորեն կանխատեսել, նախքան ձեր հիմնական տունը գնելը եւ զբաղվելը», ինչպիսիք են բնական աղետները, ձեր աշխատանքի կամ գործազրկության փոփոխությունը, ապրուստի ծախսերը, մահը, ամուսնալուծությունը կամ միեւնույն հղիությունից բազմաթիվ ծնունդները:

Ակտիվ պահառության ծառայության անդամները ենթակա չեն բնակության կանոնների: Նրանք կարող են հրաժարվել կանոնից մինչեւ 10 տարի, եթե նրանք «որակյալ պաշտոնապես երկարաձգված տուրքի» մեջ են: Սա նշանակում է, որ կառավարությունը ձեզ պատվիրել է բնակարանային առարկայի առնվազն 90 օր կամ որոշակի ժամկետով առանց բնակության: Դուք նաեւ կգնահատեք, եթե տեղադրվեք ձեր տանից 50 մղոն կամ ավելի բարձր կետով:

Սեփականության իրավունքը

Դուք պետք է նաեւ ունեցվածքը պատկանել վերջին հինգ տարվա ընթացքում առնվազն երկուին: Դուք կարող եք այն ունենալ այն ժամանակ, երբ դուք չեք ապրում այնտեղ, կամ այնտեղ ապրում եք մի ժամանակահատվածում, առանց իրականում տիրապետելու: Երկու տարվա բնակության եւ երկու տարվա սեփականություն չունենալու համար անհրաժեշտ է միաժամանակ լինել:

Դուք կարող եք վարձակալել ձեր տանը եւ այնտեղ ապրել երեք տարի, ապա այն գնել ձեր տանտիրոջ կողմից: Դուք անհապաղ տեղափոխվել եւ վարձակալել եք այն մեկ այլ անձի, ապա վաճառել եք երկու տարի անց: Դուք հանդիպել եք ինչպես սեփականության, այնպես էլ ռեզիդենտության երկու տարվա կանոնները, դուք ապրում եք այնտեղ, երեքը եւ երկու:

Ծառայության անդամները կարող են հրաժարվել այս կանոնից, մինչեւ 10 տարի ժամկետով, եթե նրանք որակյալ պաշտոնատար անձինք են:

Ամուսնացած հարկատուներ

Ամուսնացած հարկատուները պետք է ներկայացնեն համատեղ վերադարձներ, պահանջելու համար բացառել, եւ երկուսն էլ պետք է հանդիպեն 2-ից 5 տարվա բնակության կանոններին, չնայած որ նրանք չունեն միեւնույն ժամանակ բնակության վայրում: Միայն մեկ ամուսին պետք է բավարարի սեփականատիրոջը:

Եթե ​​մեկ ամուսին մահանում է սեփականության իրավունքի ընթացքում, իսկ վերապրողը չի վերակառուցվել, նա կարող է օգտագործել իր մահացած ամուսնու կեցության եւ սեփականության իրավունքը որպես սեփականություն:

Բաժանված հարկ վճարողներ

Ձեր նախկին ամուսնու տանը եւ տանը բնակվող ժամանակավոր սեփականության իրավունքը կարող է լինել ձեր սեփական, եթե դուք ձեռք եք բերում գույքը ամուսնալուծության մեջ: Դուք կարող եք ավելացնել այս ամիսները սեփականության իրավունքի ժամանակ եւ այնտեղ ապրել, որպեսզի համապատասխանի սեփականության եւ բնակության կանոնները:

Հաշվետվություն շահույթի մասին

Եթե ​​դուք հասկանում եք շահույթը գերազանցող գումարների գերազանցում կամ չհամապատասխանի, ապա ձեր տան վաճառքի մասին եկամուտը ներկայացվում է Schedule D- ում `որպես կապիտալի շահույթ : Եթե ​​ձեր տանը մեկ տարի կամ ավելի քիչ եք ունեցել, շահույթը հաշվարկվում է որպես կարճաժամկետ կապիտալ: Եթե ​​դուք այն պատկանում եք մեկից ավելի տարի, ապա դա հաղորդվում է որպես երկարաժամկետ կապիտալ:

Կարճաժամկետ եկամուտները հարկվում են նույն չափով, որքան ձեր կանոնավոր եկամուտը, իսկ երկարաժամկետ շահույթի վրա դրույքները առավել բարենպաստ են. Զրո, 15 կամ 20 տոկոս, կախված ձեր հարկային բրենդներից:

Հստակ ձայնագրությունները պահելը կարեւոր է: Համոզվեք, որ ձեր ռիելթորը գիտի, որ դուք կարող եք որակել բացառումը, եթե անեք, անհրաժեշտության դեպքում ապացույց ներկայացնելը: Հակառակ դեպքում, նա պետք է ձեզ ուղարկի ձեւ 1099-S եւ պատճենը ուղարկի IRS- ին: Սա չի խոչընդոտում ձեզ բացառելուց հրաժարվելու մասին, բայց դա կարող է բարդացնել իրերը:

Եթե ​​դուք ստանում եք Ձեւ 1099-S, դուք պետք է հաշվետվություն ներկայացնեք ձեր տան վաճառքի ձեր հարկային վերադարձի մասին: Խորհրդակցեք հարկային մասնագետի հետ `համոզվեք, որ դուք հարկային հարված չի ստացել, եթե չունեք:

Հաշվարկեք ձեր ծախսերի հիմքերը եւ կապիտալը

Ձեր շահույթի հաշվարկման բանաձեւը ներառում է ձեր վաճառքի գինը ձեր ծախսերի հիմքը հանելը:

Սկսեք այն ամենը, ինչ վճարել եք տանը, ապա ավելացրեք գնման մեջ ունեցած ծախսերը, ինչպիսիք են անվանումը եւ պահատուի վճարները եւ անշարժ գույքի գործակալների հանձնաժողովները : Հիմա ավելացրեք ձեր կատարած ցանկացած խոշոր բարեփոխումների ծախսերը, ինչպիսիք են տանիքը կամ վառարանը փոխարինելը: Ներեցեք, ընտանիքի սենյակ նկարելը չի ​​հաշվում:

Հարկավոր է ամփոփել ցանկացած կուտակված արժեզրկում, որը կարող եք ձեռք բերել տարիների ընթացքում, օրինակ, եթե դուք երբեւէ վերցրել եք տնային գրասենյակի նվազեցումը: Արդյունքում թվարկվածը ձեր ծախսերի հիմքն է:

Ձեր մայրաքաղաքային շահը կլինի ձեր տան վաճառքի գինը, ձեր ծախսերի վրա ավելի քիչ: Եթե ​​դա բացասական թիվ է, ապա կորուստ է ունեցել: Ցավոք, դուք չեք կարող կորցնել ձեր հիմնական տան վաճառքից:

Եթե ​​առաջացած թիվը դրական է, դուք շահույթ եք ստացել: Հարկային գումարից հանեք ձեր գումարը եւ հավասարակշռությունը ձեր հարկվող շահույթն է: