Առեւտրային անշարժ գույք եւ տնտեսություն

Դուք կարող եք օգտագործել REITs ներդրումներ կատարել առեւտրային անշարժ գույքի

Առեւտրային անշարժ գույքն այն եկամուտը արտադրելու նպատակով պատկանող ցանկացած գույք է: Միացյալ Նահանգներում կա մոտ 6 տրիլիոն դոլար արժողությամբ կոմերցիոն անշարժ գույք: Ահա առեւտրային անշարժ գույքի հինգ խոշոր կատեգորիաները :

1. Մանրածախ առեւտուրը ներառում է փակ առեւտրի կենտրոններ, բացօթյա շերտի կենտրոններ եւ մեծ տուփ մանրածախ վաճառք: Այն նաեւ պարունակում է մթերային խանութներ եւ ռեստորան: Դրա արժեքը կազմում է մոտ $ 2.1 տրիլիոն կամ կոմերցիոն անշարժ գույքի ընդհանուր արժեքի 36 տոկոսը: Այն բաղկացած է առնվազն 9.5 միլիարդ քառակուսի մետր առեւտրի կենտրոնի տարածքից:

1. Հյուրանոցները ներառում են մոթելներ, շքեղ հանգստավայրեր եւ բիզնես հյուրանոցներ: Այս կատեգորիան չի ներառում տներ, որոնք Airbnb- ի միջոցով սենյակները վարձում են: Կան 1,4 տրիլիոն դոլար արժողությամբ մոտ 4.4 միլիոն հյուրանոցային համարներ:
2. Գրասենյակային շենքերը ներառում են ամեն ինչ Manhattan երկնաքերերից ձեր փաստաբանի գրասենյակ: Գրեթե 4 միլիարդ քառակուսի կիլոմետր տարածքի գրասենյակային տարածք է, որը կազմում է շուրջ 1.7 տրիլիոն դոլար կամ ընդհանուրի 29 տոկոսը:
3. Բնակելի շենքերը առեւտրային անշարժ գույք են: Ընկերությունները միայն նրանց շահույթ են տալիս: Այդ պատճառով սեփականատերերի վարձակալած տները բնակեցված են, ոչ առեւտրային: Որոշ հաշվետվություններ ներառում են բնակարանային շինությունների տվյալները առեւտրային անշարժ գույքի փոխարեն բնակելի անշարժ գույքի վիճակագրության մեջ: Կա մոտ 33 մլն քառակուսի ոտնաչափ բնակարան վարձակալության տարածք, որը կազմում է մոտ 1,44 տրիլիոն դոլար:
4. Արդյունաբերական գույքը օգտագործվում է արտադրության, տարածման կամ պահեստի արտադրանքի համար: Դա ոչ միշտ է համարվում առեւտրային, հատկապես հողօգտագործման ծրագրերում եւ գոտիավորման ժամանակ: Գոյություն ունեն շուրջ 13 մլրդ քառակուսի ոտնաչափ արդյունաբերական գույք `մոտ 240 մլրդ դոլար արժողությամբ:

Այլ կոմերցիոն անշարժ գույքի կատեգորիաները շատ ավելի փոքր են: Դրանք ներառում են ոչ եկամուտներ, ինչպիսիք են հիվանդանոցները եւ դպրոցները: Թափառող հողը կոմերցիոն անշարժ գույք է, եթե այն վարձակալվում է, ոչ թե վաճառվում:

Ինչպես առեւտրային անշարժ գույքն ազդում է տնտեսության վրա

Համախառն ներքին արդյունքի բաղադրիչը, առեւտրային անշարժ գույքի շինարարությունը նպաստում է ԱՄՆ-ի ընդհանուր տնտեսական արտադրությանը 3 տոկոսի:

2017 թվականին 472 միլիարդ դոլար արժողությամբ առեւտրային անշարժ գույքի շինարարություն է իրականացվել: 2008-ին ռեկորդային բարձրությունը կազմել է 586.3 մլրդ դոլար: 2010 թ. Ցածր է 376.3 մլրդ դոլարի չափով: Դա կազմում էր ՀՆԱ-ի 4,1% -ից մինչեւ 2,6% անկում:

Ինչու է դա արվում առեւտրային անշարժ գույքի կառուցումը երկու տարի երկար գագաթնակետին, քան բնակարանային փուչիկը : Առեւտրային անշարժ գույքի շինարարությունը պարզապես տեւում է ավելի երկար, քան բնակելի անշարժ գույքի շինարարությունը: Շինարարները նախ պետք է համոզվեն, որ նոր զարգացումներին աջակցելու համար բավարար տներ եւ գնորդներ կան: Այնուհետեւ ժամանակ է պահանջվում գումար հավաքել ներդրողների կողմից: Մի քանի տարի տեւում է առեւտրի կենտրոններ, գրասենյակներ եւ դպրոցներ կառուցելու համար: Նոր շենքերը վարձակալելու համար ավելի շատ ժամանակ է պահանջվում: 2006 թ.-ին, երբ բնակարանային շուկան վթարվեց, արդեն սկսվել է առեւտրային անշարժ գույքի ծրագրերը:

Դուք սովորաբար կարող եք կանխատեսել, թե ինչ է տեղի ունենալու առեւտրային անշարժ գույքի մեջ, հետեւելով բնակարանային շուկայի թռիչքներին: Որպես հետադարձ ցուցանիշ , առեւտրային անշարժ գույքի վիճակագրությունը հետեւում է բնակարանային միտումների մեկ կամ երկու տարիների ընթացքում: Նրանք անկման նշաններ չեն ցուցադրի: Բնակելի անշարժ գույքից հետո նրանք ցածր են հարվածում:

Ինչպես ներդնել առեւտրային անշարժ գույք

Անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամը հանրային ընկերություն է, որը զարգացնում եւ տիրապետում է առեւտրային անշարժ գույք:

ԳԻՇ-ի բաժնետոմսերի ձեռքբերումը հանդիսանում է անհատ ներդրողի առեւտրային անշարժ գույքի շահույթի ամենահեշտ ձեւը: Կարող եք գնել եւ վաճառել REIT- ի բաժնետոմսերը , պես բաժնետոմսերի , պարտատոմսերի կամ ցանկացած այլ տեսակի ապահովության : Նրանք տարածում են հարկվող եկամուտները ներդրողներին, որոնք նման են բաժնետոմսերի շահաբաժիններին: REITs- ը սահմանափակում է ձեր ռիսկը `թույլ տալով սեփականության իրավունք չունենալ առանց հիփոթեքի: Քանի որ մասնագետները տնօրինում են գույքը, դուք խնայում եք ժամանակն ու գումարը:

Ի տարբերություն այլ հասարակական ընկերությունների, REIT- ները պետք է իրենց հարկվող շահույթի առնվազն 90 տոկոսը բաժին ունենան բաժնետերերին: Սա փրկում է նրանց բիզնեսի հարկի արժեքը, որը վճարում է բաժնետիրոջ կողմից մայրաքաղաքում շահույթի հարկի դրույքաչափով :

2015 թ. Ռիելթորների ազգային ասոցիացիայի կանխատեսվող զեկույցը, «Նոր բարձունքների ընդլայնումը» բացահայտեց REITS- ի ազդեցությունը: Այն փաստում է, որ REITs սեփական սեփական գույքի 34 տոկոսն են առեւտրային անշարժ գույքի շուկայում:

Դա երկրորդ խոշորագույն սեփականությունն է: Խոշորագույնն է մասնավոր կապիտալը , որը պատկանում է 43.7 տոկոսին:

Մեջբերում

Քանի որ կոմերցիոն անշարժ գույքի արժեքները մնում են անորոշ ցուցանիշ , REIT գները չեն աճում եւ ընկնում ֆոնդային շուկայում: Դա նրանց լավ դարձնում է դիվերսիֆիկացված պորտֆելին: REIT- ը գերազանցում է պարտատոմսերի եւ շահաբաժինների բաժնետոմսերը, որով ապահովում են եկամտի անխափան հոսք: Բոլոր արժեթղթերի նման, դրանք կարգավորվում են եւ հեշտ է գնել եւ վաճառել:

Հիշեք, որ ձեր REIT- ի արժեքը արտացոլում է ոչ միայն անշարժ գույք: Այն նաեւ ազդում է REIT- ի պահանջարկի վրա, որպես ներդրում: Նրանք մրցակցում են ներդրողների համար բաժնետոմսերով եւ պարտատոմսերով: Այսպիսով, նույնիսկ եթե գույքին պատկանող անշարժ գույքի արժեքը բարձրանում է, բաժնետոմսի գինը կարող է ընկնել ֆոնդային շուկայի վթարի մեջ:

Երբ գնել եւ վաճառել REITs

Երբ ներդրումներ կատարեք REIT- ներում, համոզվեք, որ դուք տեղյակ եք գործարար շրջանն ու դրա ազդեցությունը առեւտրային անշարժ գույքի վրա: Բլումի ընթացքում կոմերցիոն անշարժ գույքն ապրում է անշարժ գույքի անկման հետեւանքով ակտիվ փուչիկ : Անշարժ գույքի անկման ժամանակ առեւտրային անշարժ գույքը ցածր է դառնում բնակելի անշարժ գույքից հետո:

REITS Versus Անշարժ գույք ETFs

Անշարժ գույքի փոխանակման-վաճառված միջոցները հետեւում են REIT- ի բաժնետոմսերի գների: Ներդրողները ներգրավված են ETF- ներ, քանի որ դրանք շատ ցածր են: Բայց դրանք եւս մեկ քայլ են `հանվելով հիմքում ընկած անշարժ գույքի արժեքից: Արդյունքում, նրանք ավելի շատ են ընկալվում ֆոնդային շուկայի ցուլը եւ շուկաները :

Ֆինանսական ճգնաժամի ընթացքում առեւտրային անշարժ գույք

Առեւտրային անշարժ գույքի վարկավորումը վերականգնվել է 2008 ֆինանսական ճգնաժամից : 2014 թ.-ի հունիսի 30-ին երկրի ազգային բանկերը, որոնցից 6 680-ը ապահովագրված են ԱՄՆ Դոլարային ավանդների ապահովագրության կորպորացիայի կողմից, առեւտրային վարկերի գծով կազմել է 1,63 տրիլիոն դոլար: Դա 2007 թ.-ի մարտին 2 տոկոսով գերազանցում էր 1,6 տրիլիոն դոլարի գագաթնակետին:

Կոմերցիոն անշարժ գույքն ազդարարեց իր անկումը `բնակելի գների սկսվելուց երեք տարի հետո: 2008 թ. Դեկտեմբերին կոմերցիոն ոլորտի զարգացնող ընկերությունները դիմել են 160 միլիարդ դոլարի եւ 400 միլիարդ դոլարի վարկերի կանխարգելմանը: Նրանք խառնաշփոթ էին գտնել բանկերը վերաֆինանսավորելու համար: Այդ վարկերի մեծ մասը ունեցել է ընդամենը 20-30% սեփական կապիտալ: Բանկերն այժմ պահանջում են 40-50 տոկոս բաժնեմաս:

Ի տարբերություն տան հիփոթեքային վարկերի, ժամկետի ավարտին առեւտրի կենտրոնների եւ գրասենյակային շենքերի վարկերը մեծ վճարներ են ունենում: Վարկի մարման փոխարեն, մշակողները վերաֆինանսավորում են: Եթե ​​ֆինանսավորումը հնարավոր չէ, ապա բանկերը պետք է գրավեն:

Վարկի կորուստները ակնկալվում էր հասնել $ 30 մլրդ-ի եւ ավելի փոքր համայնքային բանկերին : Նրանք ոչ այնքան խիստ հարվածել են հիփոթեքային հիփոթեքային խառնաշփոթից, որքան մեծ բանկերը: Սակայն նրանք ավելի շատ ներդրումներ են կատարել տեղական առեւտրի կենտրոններում, բնակարանային համալիրներում եւ հյուրանոցներում: Շատերը վախենում էին, որ փոքր բանկերի հալածանքը 20 տարի առաջ կարող էր վատ լինել, քանի որ Խնայողական եւ վարկային ճգնաժամը :

Անշարժ գույքի կլոր սեղանի համաձայն, 2008 թվականին մոտավորապես 300 միլիարդ կարճաժամկետ առեւտրային վարկերի հասույթ է ապահովվել: Այդ վարկերի մեծ մասը կարող էր վատանալ, եթե դրանք չեն վերաֆինանսավորվել:

2009 թ. Հոկտեմբերին Դաշնային պահուստային համակարգը հայտնել է, որ բանկերը միայն կորուստների յուրաքանչյուր դոլարի համար սահմանել են 0.38 դոլար: Դա կազմում էր 3,4 տրիլիոն դոլարի փոխառության միայն 45 տոկոսը: Առեւտրային կենտրոնները, գրասենյակային շենքերը եւ հյուրանոցները սնանկացել են բարձր թափուր աշխատատեղերի պատճառով: Նույնիսկ նախագահ Օբաման հայտնել է իր տնտեսական թիմի կողմից հնարավոր ճգնաժամի մասին:

Առեւտրային անշարժ գույքի արժեքը 2008 եւ 2009 թվականների ընթացքում նվազել է 40-50 տոկոսով: Կոմերցիոն անշարժ գույքի սեփականատերերը խառնաշփոթ էին վճարելու համար կանխիկ գումար գտնելու համար: Շատ վարձակալներ կամ դուրս էին եկել բիզնեսից կամ վերանայել ավելի ցածր վճարումներ: Սեփականատերերը փորձել են կանխիկացնել նոր բաժնետոմսերի բաժնետոմսերը: Դրանք օգտագործվել են միջոցներ, որոնք աջակցում են գործող գույքի վրա վճարումները: Արդյունքում, նրանք չեն կարող մեծացնել բաժնետերերին: Նրանք զննում էին արժեքը ինչպես գործող, այնպես էլ նոր բաժնետերերին: TARP Capital- ի Jon Cona- ին տված հարցազրույցում պարզվել է, որ նոր բաժնետերերը, հավանաբար, «պարզապես լավ փող են նետում»:

2010 թ. Հունիսին առեւտրային անշարժ գույքի հիփոթեքային հանցագործությունների մակարդակը շարունակում է վատթարանալ: Real Capital Analytics- ի տվյալների համաձայն, 2010 թ. Առաջին եռամսյակում վարկի չվարկված վարկերի 4.17 տոկոսը կազմում է բանկային վարկերի գծով 45.5 միլիարդ դոլար: 2009 թվականի չորրորդ եռամսյակում, եւ նախորդ տարվա 2.25 տոկոսի փոխարեն, ավելի բարձր է, քան 3.83 տոկոսը: Դա շատ ավելի վատ է, քան 2006 թվականի առաջին կիսամյակում 0.58 տոկոսային կետով, բայց ոչ այնքան վատ, որքան 4.55 տոկոսը:

2010 թ. Հոկտեմբերին այն կարծես առեւտրային անշարժ գույքի վարձավճարները սկսեցին կայունացնող: Երեք ամսվա ընթացքում 4 միլիարդ քառակուսի կիլոմետր վարձավճարները միայն միջին կեսով նվազել են: Ազգային գրասենյակի թափուր աշխատավարձը կարծես կայունացվում էր 17.5 տոկոսով: Այն ցածր է, քան 1992 թվականի 18.7 տոկոսի ռեկորդը, ըստ REIS, Inc.- ի անշարժ գույքի հետազոտական ​​ընկերությունը:

Ֆինանսական ճգնաժամը երկար տարիներ թողեց ԳԻԱ արժեքները: Ինչու: Պատճառներից մեկը դժվարանում էր տեսնել ճգնաժամի ընթացքում ձեռք բերված REIT- ների վաճառքները: Երկրորդն այն է, որ առեւտրային անշարժ գույքի սեփականատերերը իրենց հիփոթեքային վարկերում խառնաշփոթ էին: Նրանց առեւտրային գույքային արժեքները կրճատվել են 2008 թ.-ից ի վեր 40-50 տոկոսով `իջեցնելով REIT- ի արժեքը:

Առեւտրային անշարժ գույքի գրավադրմամբ գրեթե երկրորդ անկումը: 2013 թվականին բանկերը առեւտրային վարկերի գծով 991.2 մլրդ դոլար են կազմել, ինչը 3.3% -ով գերազանցում է 2012 թ. Մոտ մեկ երրորդը եկել է 2015-ից մինչեւ 2017 թվականը: Նրանց մեծ մասը գրվել է 2005-ից մինչեւ 2007 թվականը, երբ գույքային արժեքները բարձր էին: Այս վարկերը կարող էին լռել, եթե բնակարանի գները իջնեին: Փոխարենը, մարդիկ, ովքեր կորցրել են իրենց տները, վարձակալներ են դարձել: Նրանք վարկեր են պահում լռելյայնացման եւ տնտեսության մեկ այլ անկման: