Ինչպես տնային սեփականատերերը հարկվում են շահույթներից դուրս IRS- ի բացառումը
Ինչ է տեղի ունենում, սակայն, երբ շահույթն ավելի մեծ է, քան $ 500,000 կամ 250,000 դոլարը:
Պատասխան. Ավելցուկը հարկվում է որպես երկարաժամկետ կապիտալի շահույթ 15 տոկոսի առավելագույն չափով, ինչպես նաեւ կիրառելի պետական հարկերը: Հիմնական պահանջը `սեփականության եւ ապրում է որպես հիմնական բնակության վայր, վաճառքի ամսաթվով ավարտվող հինգ տարվա ընթացքում առնվազն երկու տարին մեկի համար, եւ առնվազն երկու տարի պետք է անցել, քանի որ վերջին անգամ օգտագործվել է բացառումը:
Հարկային ընդմիջումներ անձնական գույքի համար
Երբ վաճառում եք, հաշվի առեք կահույքի հատուկ կանոնները: Բացառում ընդմիջումը չի տարածվում որեւէ կահույքի կամ այլ անձնական սեփականության վրա, որը կարող եք վաճառել շահույթ: Վաճառքի տարում հաշվառվող եկամուտը հաշվարկվում է այդ հոդվածների վրա:
Ավելի վատը, դուք չեք կարող կորցնել կորուստը նրանց վաճառքի վրա, քանի որ սկզբից գնել եք դրանք, շահույթ կամ եկամուտ ստանալու համար: Կահույքի վաճառքից տուժած կորուստով ոչ էլ կարող եք կրճատել շահույթը տնից վաճառելը: կահույքի վաճառքը առանձին գործարք է: Եթե որոշեք վաճառել ձեր բնակարանի բովանդակությունը, հարկը կարող է անսպասելիորեն բարձր լինել:
Ներքին եկամտային ծառայությունը վաճառում է յուրաքանչյուր ակտիվի համար առանձին ձեռք բերված կամ կորուստ, ոչ թե վաճառքի ընդհանուր արդյունքով:
Այսպիսով, նույնիսկ եթե միանվագ վաճառքը ձեզ համար զուտ կորուստ է բերում , ապա ձերբակալվածները կարող են ստեղծել հարկվող եկամուտ պարզապես ուղղակիորեն խախտելով վնասների որոշակի ակտիվների վրա:
Արդյունքը. Հարկվող շահույթը կարող է գերազանցել վաճառքի արդյունքում զուտ դոլարի շահույթը:
Օրինակ, Ռիտա Հարրիսոնի կենցաղային բովանդակությունը ներառում է որոշ ապրանքներ, որոնք այժմ արժե ավելի քիչ, քան իրենց սկզբնական արժեքը, իսկ մյուսները զգալիորեն գնահատել են `արեւելյան գորգեր, օրինակ: Ռիտան 50.000 դոլար է ստանում տնային բովանդակության համար, որի սկզբնական արժեքը կարող է լինել առնվազն այդ կամ ավելի:
Այնուամենայնիվ, նա պատասխանատվություն է կրում կապիտալ շահույթի հարկի համար, որը վաճառվում է ավելի մեծ արժեքով վաճառված յուրաքանչյուր ապրանքի վրա, առանց կորուստների ոչ պակաս արժեքով վաճառված իրերի կորստի: Այսպիսով, եթե Ռիտան 25,000 ԱՄՆ դոլարի եկամուտ ստանա եւ 25 հազար դոլարի վնաս է կրում, նա պետք է հարկեր վճարի բոլոր շահույթներից եւ անտեսի բոլոր վնասները:
IRS- ի կանոնակարգերը պարզում են, թե ինչպես է Ռիտան պետք է որոշի, երբ կահույքն ու տեխնիկան հաշվում են որպես իր տանը: Ռիտան կարող է ավելացնել իր տան հիմքը, թե ինչ է ծախսում կահույքի, տեխնիկայի եւ նմանատիպ իրերի վրա, որոնք համարվում են հարմարանքներ (գույքի մշտական մասեր) եւ, հետեւաբար, տան մի մասը: Նա չի կարող ավելացնել իր հիմքի արժեքը, որոնք համարվում են անձնական սեփականություն, եւ, հետեւաբար, տան մի մասը:
Պետության օրենքը, որի տանը տեղակայված է, որոշում է, թե արդյոք սառնարանը պետք է դասակարգվի որպես առարկա (որը նշանակում է, որ ապրանքը պետք է վաճառվի տանը) կամ որպես անձնական սեփականություն (այսինքն, այն չպետք է վաճառվի ):
Որպես ընդհանուր կանոն, օրենքը համարում է այնպիսի նյութ, որը հեշտությամբ շարժվում է որպես սեփականություն, այլ ոչ թե շինություն:
> Ջուլիան Բլոկը, Նյու Յորքի Լարչմոնտ քաղաքում, փաստաբան է նշանակվել լրատվամիջոցների կողմից, որպես «առաջատար հարկային մասնագետ»:
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, DRE # 00697006, հանդիսանում է Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքի բրոքեր-դիլեր: