Վարձակալելով ձեր տունը, կարող է հարկային վնաս պատճառել
Ըստ Ջուլիան Բլոկի, փաստաբանի
Մարդկանց մեծամասնությունը կասի, որ անհատական բնակարանային վաճառքի դեպքում տնային կորուստները դուրս գրելը անհնար է կամ թույլ չի տալիս, բայց դրանք սխալ կլիներ: Ընդհանրապես, IRS- ի հարկային օրենսգիրքը արգելում է հիմնական նստավայրի վաճառքի ցանկացած կորուստ: Այնուամենայնիվ, դա թույլ է տալիս մի քանի բացառություններ անձնական կորուստներից դուրս գրելու համար:
Օրինակ, օրենքը թույլ է տալիս նվազեցնել անձնական շինության վաճառքից կորուստը, որը փոխարկվել է վարձակալության գույքով:
Բայց դա սահմանափակում է գրավման գումարը: Դուք սկսում եք վարձակալելուց առաջ արժեքի որեւէ անկման նվազեցում:
Մեկնարկային կետը վերափոխման ժամանակ գույքի (1) ճշգրտված հիմքն է կամ (2) վերափոխման ժամանակ արդար շուկայական արժեքը , որն ավելի ցածր է: Եթե դուք որոշել եք (1) կամ (2) -ի ստորին մակարդակը, ապա այդ գումարը ավելացրեք `արտացոլելով վարձակալության ժամանակաշրջանի կապիտալի բարելավումներ, որոնք մեծացնում են դրա արժեքը: Հաջորդը, նվազեցման վարձավճարների նվազեցումը մաշվածության համար: Այն, ինչ վերջապես հասնում եք, վաճառքի պահին գույքի ճշգրտված հիմքն է: Երբ դուք վաճառում եք ձեր կորուստի նվազեցման գլխարկը, այն գումարը, որով վաճառքի պահին վաճառքի գինը գերազանցում է վաճառքի գինը:
Թթվային անշարժ գույքի շուկայում վաճառքի պահին գույքի ճշգրտված հիմքը կարող է զգալիորեն ցածր լինել, քան դրա սկզբնական արժեքը: Որպես ընդհանուր կանոն, հիմքը սկսվում է որպես սկզբնական արժեքի, ներառյալ ստացված ցանկացած պարտք , ինչպիսին է առաջին կամ երկրորդ հիփոթեքը , գումարած վերը կամ ցածր ճշգրտումները:
Վերագրեք վերը `արտացոլելու ծախսերը որոշակի կարգավորման կամ փակման ծախսերի հետ, կապված իրավաբանական վճարների եւ / կամ բարելավումների հետ: Կարգավորեք վաճառքի վաճառքից մինչեւ 1997 թ. Մայիսի 7-ը նախկինում պատկանող տան համար, որի վրա հարկը հետաձգվեց: Ձեր սկզբնական արժեքի բոլոր այս ճշգրտումները հանգեցնում են ձեր ճշգրտված սկզբունքների:
Օրինակ `2001 թվականին դուք գնել եք ձեր առաջին անձնական բնակության վայրը, $ 200,000: 2003 թ.-ին դու տնից դուրս ես գալիս եւ վարձում: Այդ ժամանակ դուք որոշում եք, որ իր արդար շուկայական արժեքը կազմում է $ 180,000: Դրանից հետո դուք վերցնում եք $ 20,000-ի արժեզրկման նվազեցում եւ գույքի վաճառք $ 150,000:
Կարող եք մտածել, որ ձեր կորուստը $ 50,000 է, տարբերությունը, $ 200,000-ի սկզբնական արժեքի եւ 150,000 դոլարի վաճառքի գինը: Սակայն IRS- ը սահմանափակում է ձեր կորուստը ընդամենը 10,000 ԱՄՆ դոլարին համարժեք գումար, որի համաձայն 160,000 ԱՄՆ դոլարը վաճառքի ժամանակահատվածի ճշգրտված հիմունքով (180,000 ԱՄՆ դոլարի արդար շուկայական արժեքը, փոխանակման ժամանակաշրջանի նվազեցման ժամանակաշրջանի նվազեցման ժամանակաշրջանի արժեզրկման պահին 20,000 դոլար) գերազանցում է 150,000 դոլարի վաճառքը գինը:
Երբ վարձակալության ժամկետը մեկ տարուց պակաս է, IRS- ը կարող է պնդել, որ կորուստը չպետք է թույլատրվի այն հիմքով, որ վաճառողի կացարանը վարձակալության հանձնելու պայմանագիրը միայն ժամանակավոր է, ոչ մշտական: Տնային վաճառողներին տրված ուղեցույցները զգուշացնում են, որ «դուք չեք փոխել ձեր տանը վարձակալության գույք, եթե դուք ժամանակավորապես վարձել ձեր հին տունը, վաճառելուց առաջ»: Այնուամենայնիվ, ժամանակավոր եւ մշտական են այն ուղեցույցները, որոնք վերջին խոսքն են: Նրանք պարզապես արտացոլում են պաշտոնական IRS- ի դիրքորոշումը հարցի վերաբերյալ եւ պարտադիր չէ դատարանների համար:
Ոչ էլ, ըստ ուղեցույցների, IRS- ն անձնական բնակավայր է համարում, որ կփոխարինի վարձակալության գույքին, «եթե ձեր տանը տեղադրեք անշարժ գույքի գործակալի վարձակալության կամ վաճառքի համար, եւ այն վարձակալության չի ենթարկվում»: Թարգմանություն, դուք պետք է իրականում վարձակալեք տունը, նախքան դուք կարող եք կորուստ կրճատել: Այս սահմանափակումը պահպանվել է դատարանների կողմից:
Եթե կասկածի դեպքում միշտ ստուգեք պրոֆեսիոնալ հարկային հաշվապահի կամ ՀԿԿ-ի հետ, նախքան անձնական կացության մեջ կորցրած կորուստները պահանջելը: Բացի այդ, ստուգեք IRS- ը `համոզվեք, որ դուք համապատասխանում եք նոր հարկային օրենքներին, որոնք փոխվում են ամեն տարի: Որոշ երկրներում, օրինակ, Կալիֆոռնիայի գույքահարկը այժմ սահմանափակվում է Trump- ի 2018 հարկային օրենքի համաձայն, 10,000 ԱՄՆ դոլարի առավելագույն նվազեցմամբ:
Ջուլիան Բլոկը Լարչմոնտից (Նյու Յորք) հարկային փորձագետ է:
Խմբագրված է Էլիզաբեթ Ուայնթրուբը, Home Buying Expert.
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: