Հարկավոր է խուսափել կապիտալի շահույթներից եւ պարտքերի կորստից
Կապիտալի շահույթը կամ կորուստը foreclosures մասին
Անշարժ գույքի վաճառքը սովորաբար անցնում է պահպանակային գործընթացի միջոցով եւ վաճառողը ստանում է այնպիսի հայտարարություններ, որոնք ցույց են տալիս, թե որքան է վաճառվում տունը:
Այնուամենայնիվ, foreclosures, չկա escrow. Վարկային բանկը պարզապես տիրում է տուն: Գույքը փոխել է ձեռքերը, որպեսզի IRS- ը նշում է, որ foreclosure- ը դեռեւս համարվում է վաճառք կամ ավելի տեխնիկական առումով, գույքի «տնօրինում»:
Կապիտալի շահույթի հաշվարկման հիմնական բանաձեւը գույքի հիմքի կամ արժեքի նվազեցումն է վաճառքի գնից: Տարբերությունն այն է, թե որքան շահույթ է ստացել մարդը, կամ գործարքի վրա որքան գումար է կորցրել: Իրավունքի իրավիճակում եւ առանց գրավի հայտարարությունների, հարկային նպատակներով օգտագործվող վաճառքի գինը անմիջապես պարզ չէ: Վաճառքի գինը չի փոխվել:
Սակայն հարկային նպատակներով դեռեւս «վաճառքի գին» կա: Դա լինելու է կամ գույքի արդար շուկայական արժեքը կամ չվճարված վարկային մնացորդը, անմիջապես մինչեւ foreclosure, կախված տեսակի վարկի ձեր ունեցած. Այս երկու ցուցանիշները կներկայացվեն Ձեզ եւ IRS- ին 1099-Ա ձեւով վարկային հաստատության կողմից:
Դրամական կամ ոչ ռեզիդենտ վարկեր
Ձեր հիփոթեքը կամ ռեսուրս կամ ոչ ռեզերվային վարկ էր: Տունը ձեռք բերելու համար օգտագործվող հիփոթեքը հակված է ոչ ռեզերվային վարկերի, իսկ վերաֆինանսավորվող վարկերի եւ տնային տնտեսությունների վարկերը հակված են ռեզերվային վարկերի: Այնուամենայնիվ, բացարձակ դրույթ չկա: Այն կարող է նաեւ կախված լինել այն պետությունից, որտեղ դուք բնակվում եք:
Եթե դուք ունեք ռեզերվային վարկ, դուք անձամբ պատասխանատու եք պարտքի համար, եւ վարկատուը կարող է ձեզ հետապնդման համար հետապնդել նույնիսկ գույքը վերադարձնելուց հետո: Այս դեպքում, ձեր կապիտալի շահույթը կամ կորուստը հաշվարկելիս որպես վաճառքի գին օգտագործող գործիչը հետեւյալ երկու գումարներից փոքր է.
- Անկանխած վարկի մնացորդը անմիջապես գրավադրված գույքի անմիջապես մինչեւ ցանկացած պարտք, որի համար վարկառուն մնում է անձնական պատասխանատվություն, foreclosure- ից հետո
- Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը foreclosed
Դուք կարող եք չեղյալ համարել պարտքի եկամուտը վարկի այս տեսակի հետ foreclosure- ից:
Ոչ ռեզիդենտ վարկը այն է, երբ վարկառուն անձամբ չի պատասխանատու վարկի մարման համար: Այլ կերպ ասած, վարկը բավարարված է, իսկ վարկառուն չի կարող վարկառուին հետապնդել հետագայում `գույքը վերադարձնելուց հետո: Ոչ ռեզիդենտ վարկերի համար վաճառքի գինը որպես գործարքը հանդիսանում է վարկի չվճարված մնացորդը `անմիջապես անշարժ գույքի գրավի առարկայից: The IRS- ը նշում է, որ դուք արդյունավետ կերպով վաճառում եք տունը վերադարձնելու պարտատիրոջը `հաշվի առնելով չմարված պարտքը: Դուք չունեք չեղյալ պարտքի եկամուտ, քանի որ վարկատուին օրենքով արգելվում է վճարել ձեզ հետապնդման համար:
Կապիտալի շահույթ կամ վնաս
Դուք որոշել եք, թե ինչ տեսակի վարկ եք ունեցել ձեր գույքի վրա, կարող եք որոշել վաճառքի գինը:
Եթե գրավադրված գույքը ձեր հիմնական բնակավայրն է, զեկուցեք ժամանակացույցի D- ի եւ Ձեւ 8949-ի գանձման մասին: Դուք կարող եք որակավորվել բացառելու որոշակի կանոնների համաձայն շահութահարկից մինչեւ $ 500,000 շահույթ:
- Տունը ձեր հիմնական բնակավայրն էր:
- Դուք ապրում եք վերջին հինգում առնվազն երկուի համար:
Անհատ հարկատուները կարող են բացառել $ 250,000, իսկ միասին ներկայացնող ամուսնացած հարկատուները կարող են կրկնապատկել այդ գումարը:
Որոշ լրացուցիչ կանոններ կիրառվում են: Եթե գրավադրված գույքը խառնաշփոթ էր, ապա դա միանգամից ձեր առաջնային նստավայրն էր եւ մեկ այլ ժամանակաշրջանում երկրորդական նստավայրը, դեռեւս կարող եք որակվել որպես շահույթի կամ կորստի հաշվարկման համար փոփոխված կանոնների ներքո կապիտալ շահույթի հարկի բացառումը:
2017 թ.-ի դրությամբ, երկարաժամկետ կապիտալի շահույթների գծով հարկի դրույքաչափը, որը պատկանում է մեկ կամ ավելի տարիներին, 15 տոկոսն է հարկատուների համար, ովքեր ընկնում են 25-35 տոկոս հարկային բլոկների մեջ:
Տոկոսադրույքը 20 տոկոս է, ովքեր ընկնում են 39.6 հարկային բրենդ: Տնօրենները, որոնք 10 կամ 15 տոկոս հարկային բլոկի մեջ են ընկնում, չեն կարող ստիպել ընդհանրապես շահույթ ստանալ: Եթե ձեր տունը մեկ տարուց պակաս է, ապա հարկավոր է վճարել մայր գումարային հարկ, որը վերաբերում է ձեր կանոնավոր եկամուտին, այսինքն, ձեր հարկային բրենդի համաձայն:
Եթե գրավադրված գույքը վարձակալության գույք էր, ապա ներկայացրեք վաճառքը Form 4797-ում:
Հիփոթեք ներում շնորհելու պարտքի օգնության մասին ակտ
Foreclosures- ը կարող է հանգեցնել հարկվող եկամուտների, բացի կապիտալ շահույթներից: Եթե վարկատուը ներում է կամ դադարեցնում է հիփոթեքային պարտքը ռեզերվային վարկի վրա, ապա հարկ է, որ դա ներառի որպես եկամուտ, սակայն կան մի քանի բացառություններ, որոնք կարող են բացառել չեղյալ համարվող պարտքերը հարկային բուժումից:
Դրանցից ամենակարեւորն այն է, որ ձեր հիմնական տան կողմից ապահովված պարտքը բացառություն է: Հիփոթեքի Forgiveness Debt Relief Act- ի համաձայն, մինչեւ $ 2 մլն-ի չեղյալ համարվող պարտքերը կարող են բացառվել, քանի դեռ պարտքը օգտագործվել է ձեր հիմնական բնակությանն առնելու կամ կառուցելու համար: Այս հարկային բացառումը տեխնիկապես սպառվել է 2016 թ. Վերջում, սակայն այն դեռեւս ներառում է պարտքերը, որոնք ներվում են 2017 թվականին, եթե 2016 թ. Գրավոր համաձայնություն է մտցվել: Կոնգրեսը վերաբացեց հարցը 2017 թ. Հունվարին, ուստի հնարավոր է, որ Ակտը վերջնականապես ընդլայնվի ապագա տարիներին:
Հարկային հաշվետվությունների փաստաթղթեր 1099-Ա ձեւաթուղթ եւ 1099-C ձեւ
1099-Ա ձեւը տրամադրվում է բանկի կողմից անշարժ գույքի գրավադրմամբ: Այն տեղեկացնում է foreclosure- ի ամսաթվին, գույքի արդար շուկայական արժեքի եւ անաշխատունակության վարկի մնացորդի անմիջապես մինչեւ foreclosure. Ձեզ անհրաժեշտ է այդ տեղեկատվությունը, երբ դուք կապիտալի շահույթի հետ կապված եկամուտներ եք հաղորդում, որոնք կապված են foreclosure- ի հետ:
Բանկի կողմից 1099-C ձեւը տրամադրվում է բանկի կողմից, եթե բանկը չեղյալ է հայտարարել կամ ներում շնորհել վարկի դիմաց որեւէ պարտք: Այս ձեւը ցույց կտա, թե որքան պարտք է վերացվել: Եթե վարկառուն երկուսն էլ տուն է վերցնում եւ նույն տարում չվճարված պարտքերը չեղյալ համարելու դեպքում, Դուք կարող եք ստանալ միայն մեկ 1099-C ձեւը, որը հաշվետվություն է բերում ինչպես պարտապանի, այնպես էլ պարտքերի մարումը `ստանալով 1099-Ա եւ 1099- C.