Հետեւաբար, որպես վարկի ավելացման LTV հարաբերակցությունը, որոշակի հիփոթեքային ծրագրերի որակավորման ուղեցույցները շատ ավելի խիստ են դառնում: Վարկատուները կարող են պահանջել բարձր վարկի գծով վարկեր ստացող վարկառուներ ձեռք բերել անշարժ գույքից պաշտպանվելու համար մասնավոր հիփոթեքային ապահովագրության ձեռքբերման համար:
Վարկի արժեքի հարաբերակցությունը հաշվարկելու համար
Գույքի գնահատումը սովորաբար որոշվում է գնահատողի կողմից: Սովորաբար, բանկերը կօգտագործեն գնահատված արժեքի եւ գնման գների նվազագույն չափը: Եկեք առաջին հերթին բաժանենք որոշ թվեր, ապա քննարկենք, թե ինչպես են այդ վարկային արժեքները համապատասխանում հիփոթեքային վարկավորման բնապատկերին:
Գնման սցենար # 1 - գնահատումը լավ է (ավելին, քան գնման գինը)
- Գինը `$ 100,000
- Գնահատված արժեքը `$ 110,000
- Վճարում `20,000 ԱՄՆ դոլար
- Վարկի գումարը `$ 80,000
- Վարկի արժեք (LTV) = 80%
Գնման սցենար # 2 - Գնահատում ցածր է (ավելի քիչ, քան դրա գնման գինը)
- Գինը `$ 100,000
- Գնահատված արժեքը, $ 90,000
- Վճարում `20,000 ԱՄՆ դոլար
- Վարկի գումարը `$ 80,000
- Վարկի արժեք (LTV) = 89%
Վերաֆինանսավորման սցենար # 1 (ստանդարտ, առանց 2-րդ հիփոթեքի)
- Հիմնական արժեքը `$ 100,000
- Վարկի հաշվեկշիռը `$ 80,000
- Սեփականությունը `$ 20,000
- Վարկի արժեքը կամ LTV = 80%
Վերաֆինանսավորման սցենար # 2 (բազմակի հիփոթեքային վարկեր, ներառյալ 2 հիփոթեք)
- Հիմնական արժեքը `$ 100,000
- Վարկի հաշվեկշիռը `$ 80,000
- Երկրորդ վարկի մնացորդը `$ 10,000
- Սեփականությունը `$ 10,000
- Վարկի արժեքը կամ LTV = 90%
Անկախ նրանից, թե դուք գնում կամ վերաֆինանսավորում եք , ձեր վարկի վարկի արժեքը կարեւոր է, քանի որ այն օգնում է որոշել ձեր հիփոթեքային տոկոսադրույքը եւ ձեր վարկի իրավունակությունը:
Բարձր վարկերի տեսակները
Վարկի արժեքը հիփոթեքի համար հաստատված ձեր ունակության կարեւոր գործոն է: Ընդհանուր առմամբ, վարկատուները նախընտրում են ցածր LTV վարկեր, քանի որ LTV- ի ցածր վարկերը բանկի համար ավելի քիչ ռիսկեր են ներկայացնում: Այսինքն, կան մի շարք վարկային ծրագրեր, որոնք հատկապես ուղղված են բարձր տրանզիստորներին, որոնք ունեն բարձր LTVs: Կան նույնիսկ այնպիսի ծրագրեր, որոնք անտեսում են վարկի արժեքը ընդհանրապես: Ահա վարկի վարկի ավելի լայն տեսակների կարճ վերանայում:
Վարկ Վարկ: 100% վարկի արժեք
Վարկային վարկերը ԱՄՆ-ի Վետերանների դեպարտամենտի կողմից երաշխավորված վարկեր են: VA վարկային ուղեցույցը թույլ է տալիս 100% LTV, ինչը նշանակում է, որ Վարկառուների մեծամասնության համար ոչ մի կանխավճար չի պահանջվում: Միշտ ստուգեք ձեր վարկատուին, որպեսզի ձեր ՎՎ-ի իրավասությունը դեռեւս տեղադրվի 100% ֆինանսավորման համար: Վարկային գրավադրություն մատչելի են որոշակի ակտիվ զինծառայողներ, վետերաններ, ռազմական ամուսիններ, ընտրված պահեստի եւ ազգային գվարդիայի անդամներ, ռազմական կադետներ եւ Պաշտպանության աշխատողների բաժին:
USDA վարկը `100% վարկի արժեքը
USDA վարկերը հանդիսանում են ԱՄՆ գյուղատնտեսության դեպարտամենտի կողմից ապահովագրված վարկեր: USDA վարկերը հնարավորություն են տալիս 100% LTV- ի համար պահանջվող կանխավճար:
USDA վարկերը երբեմն հայտնի են որպես գյուղական բնակարանային վարկեր, սակայն կարող են նաեւ որակվել փոքր համայնքներում կամ մետրոպոլիտենի տարածքների հեռավոր շրջաններում: Ստուգեք ձեր վարկատուի հետ:
FHA- ի հիփոթեքը `96.5% վարկի արժեք
FHA հիփոթեքային ուղեցույցները պահանջում են կանխավճար `առնվազն 3.5 տոկոսի չափով: Ի տարբերություն VA- ի եւ USDA- ի վարկերի, FHA- ի վարկերը չեն սահմանափակվում ռազմական ֆոնով կամ գտնվելու վայրով, հատուկ իրավունքներ չունեն եւ դուք չպետք է լինեք առաջին անգամ տնային տնտեսուհի: Եթե դուք ունեք միջին վարկ, սահմանափակ միջոցներ կամ պարզապես սկսում եք ձեր կարիերայի ճանապարհը, FHA հիփոթեքը կարող է լինել լավագույն ճանապարհը ձեզ համար:
Fannie Mae & Freddie Mac- ի վարկեր `95% վարկի արժեք (97% հնարավոր)
Պայմանավորվող վարկերը հանդիսանում են Fannie Mae կամ Freddie Mac- ի կողմից երաշխավորված վարկեր: Երկու խմբերն առաջարկում են 97% LTV- ի գրավադրման գրավադրումներ, ինչը նշանակում է, որ դուք պետք է 3% -ի չափով կանխավճար ստանաք:
Այնուամենայնիվ, 95% կամ ավելի քիչ վարկային արժեքներ շատ ավելի տարածված են: Ի տարբերություն FHA վարկի, պայմանական ֆինանսավորումը տրվում է տանտերերին, հաստատուն, սահմանված վարկային միավորներով:
«Գնահատում» վերաֆինանսավորման ծրագրեր
Տանտերերն իրենց հիփոթեքի վրա գումար խնայելու համար անհրաժեշտ է հասկանալ, թե ինչպես է վարկի արժեքը դառնում խաղալու: Ավելի ցածր, քան սպասված գնահատականից ավելի բարձր վարկի արժեքը կարող է արագ խնայողություններ առաջացնել:
Դա է, որ տան սեփականատեր ընտրելու համար հասանելի են բազմակի «ոչ մի գնահատական» վերաֆինանսավորման ծրագրեր: Ոչ միայն գնահատման պակասը չի նպաստում անդորրագրային գործընթացին, այն նաեւ վարկի արժեքն է դարձնում այդ վարկառուների համար անտեղի: Նրանցից մի քանիսը կարեւորվում են ստորեւ:
FHA Streamline վերաֆինանսավորում
FHA Streamline Refinance- ը հատուկ վերաֆինանսավորման ծրագիր է, որը տրամադրվում է տնային տնտեսություններին մատչելի FHA հիփոթեքներով: Պաշտոնական ուղեցույցներ FHA Streamline Refinance- ից հրաժարվելու պահանջներից, ինչը նշանակում է, որ թույլատրվում է անսահմանափակ LTV վարկեր:
VA Streamline վերաֆինանսավորում
The VA Streamline Refinance- ը առանձնահատուկ վերաֆինանսավորման ծրագիր է հանդիսանում տան սեփականատերերի համար `գոյություն ունեցող ՎՎ վարկերի հետ: VA Streamline Refinance- ի պաշտոնական անվանումը, տոկոսադրույքի նվազեցման վերաֆինանսավորման վարկը (IRRRL): FHA Streamline- ի նման, VA Streamline Refinance- ը չի պահանջում գնահատել, ոչ էլ այն պահանջում է եկամուտների, զբաղվածության կամ վարկի առավելագույն վարկառուների համար ստուգում:
USDA Streamline վերաֆինանսավորում
USDA Streamline Refinance- ը հասանելի է միայն տան սեփականատերերին ներկայում գործող USDA հիփոթեքներով: Ինչպես FHA- ն եւ ՎիվաՍել-ՄՏՍ-ի ծրագրերը, USDA- ի վերաֆինանսավորումը հրաժարվում է տնային գնահատման անհրաժեշտությունից: Ծրագիրը ներկայումս փորձնական փուլում է եւ հասանելի է 19 պետություններում: