Նմանատիպ հատկությունների որոշումը փոխվել է տարիների ընթացքում
Մուտքագրեք 1031 հարկային հետաձգված փոխանակումը: Շատ հարկատուների համար դա նման է երկնքից ընկնելուն:
1031 Փոխանակման կետերը դադարեցնում են հարկերը
The 1031 Exchange- ը հիշատակվում է որպես հսկայական հարստության կառուցման գործիք, որը հասանելի է հարկ վճարողների համար: Այն եղել է անթիվ ֆինանսական հրաշագործների եւ անշարժ գույքի հաջողության ռազմավարության հիմնական մասը: Ներքին եկամուտների մասին օրենսգրքի 1031-րդ բաժնի անունը հաշվի առնելով հարկային հետաձգված փոխանակումը թույլ է տալիս հարկ վճարողին վաճառել եկամուտ, ներդրումային կամ գործարար սեփականություն եւ փոխարինել նմանատիպ գույքի հետ:
Այս գույքի վաճառքի նկատմամբ կապիտալ ձեռքբերումները հետաձգվում կամ հետաձգվում են, քանի դեռ IRS- ի կանոնները մանրակրկիտ հետեւում են: Դա իմաստուն հարկային եւ ներդրումային ռազմավարություն է, ինչպես նաեւ գույքի պլանավորման գործիք: Տեսականորեն, ներդրողը կարող էր շարունակել կապիտալ շահույթը ներդրումային գույքի նկատմամբ մինչեւ մահը , հնարավոր բոլորից խուսափելու համար:
1984 Օրենսդրությունը որոշ առումներով փոխեց
«Նույն բարի փոխանակման» վաղ օրերին տերմինը բավականին բառացիորեն տարանջատվեց եւ հաճախ դժվարություններ առաջացրեց:
Օրինակ, եթե դուք երեք հարկանի բուխարի բնակելի շենք էիք ունեցել, որը ցանկանում եք վաճառել 1031 փոխանակման միջոցով, ստիպված կլինեք գտնել մեկ այլ եռանկյուն եռանկյան բնակելի շենք, որի սեփականատերը ցանկանում է փոխանակել: Այնուհետեւ ձեզանից երկուսը կհանդիպեին, իսկ փոխանակումը տեղի ունեցավ:
Նախկինում փոխանակման ժամանակ ժամանակային սահմանափակումներ չկային:
IRS- ն պահանջեց ավելի խիստ վերահսկողություն գործընթացում, որի արդյունքում Կոնգրեսը 1984 թ. Ընդունեց բաժին 1031 (ա): Այս օրենսդրությունը սահմանափակել հետաձգված փոխանակումները, հետագա սահմանված «նմանատիպ» գույքը եւ սահմանել փոխանակման գործողության ժամկետը:
Որակավորում
Բիզնեսի օգտագործման կամ ներդրման համար պահվող անշարժ գույքի արժեքը համապատասխանում է 1031 փոխանակմանը: Անձնական կացարանը չի համապատասխանում եւ, ընդհանրապես, ամրագրված եւ անշարժ գույքը նույնպես չի համապատասխանում իրականությանը, քանի որ այն համապատասխանում է վաճառքի համար պահվող գույքի կատեգորիային: Հանգիստ կամ երկրորդ տներ, որոնք վարձակալած չեն, չեն համապատասխանում 1031 բուժմանը. սակայն հարկային օրենսգրքի 280-րդ հոդվածի համաձայն օգտագործման փորձություն կա, որը կարող է կիրառվել այդ գույքի նկատմամբ: Այս դեպքում պետք է խորհրդակցել հարկային փորձագետի հետ:
Հողամասը, որը գտնվում է զարգացման փուլում, եւ վերավաճառքի համար ձեռք բերված գույքը չի համապատասխանում հարկի հետաձգված բուժմանը: Բաժնետոմսերը, պարտատոմսերը, նշումները, գույքագրման գույքն ու գործընկերության մեջ շահագրգռված շահը փոխանակման նպատակով համարվում են «նմանատիպ» գույք:
Այսօր 1031 փոխանակումը որակվելու համար գործարքը պետք է վերցնի «փոխանակման» ձեւը, այլ ոչ թե մեկ գույքի վաճառք, այլ հետագա գնման հետ: Նախ `վաճառվող գույքը եւ նոր փոխարինման գույքը պետք է ապահովվեն թե ներդրումային նպատակներով, թե առեւտրի կամ բիզնեսի արդյունավետ օգտագործման համար:
Նրանք պետք է լինեն «նմանատիպ» հատկություններ:
Անշարժ գույքի սվոփերի հետեւյալ տեսակները համապատասխանում են «նմանատիպ» գույքի որակյալ փոխանակման պահանջին.
- Գրասենյակ `առեւտրի կենտրոնի փոխարեն
- Առեւտրի կենտրոնը հողամասի դիմաց
- Հողամաս արդյունաբերական շենքի փոխարեն
- Բնակելի շենք `փոխարենը արդյունաբերական շենքի համար
- Յուրաքանչյուր ընտանիքի վարձույթ , ընդհանուր օգտագործման վարձակալների փոխարեն (TIC)
Այսօր դուք կարող եք փոխանակել այդ աղյուսով բնակելի շենքը հումքի, պահեստի կամ փոքր մասնաշենքի համար: Այնուամենայնիվ, կան խիստ ժամանակային խոչընդոտներ, որոնք պետք է բավարարվեն, կամ 1031 փոխանակումը չի թույլատրվի, եւ հարկային հետեւանքները կկիրառվեն:
Մինչեւ 1984 թվականը, գրեթե բոլոր փոխանակումները կատարվել էին միաժամանակ վաճառված գույքի փակումը եւ փոխանցումը (Վերադարձված գույքը) եւ նոր անշարժ գույք ձեռք բերելը (փոխարինման գույք):
Բացի պատշաճ գույքի հայտնաբերման ժամանակ բախվող խնդիրներից բացի, դժվարություններ կան նաեւ տիտղոսների, ինչպես նաեւ միջոցների միաժամանակ փոխանցման հետ: Ոչ այնքան այսօր:
Հետաձգված 1031 փոխանակումը խուսափում է նախորդ 1984 թ. Խնդիրներից, սակայն այժմ ավելի ծանրակշիռ ժամկետներ են կիրառվում: Հարկ վճարողը, ով ցանկանում է փոխանակել, ցուցակագրել եւ վաճառել գույքը սովորական ձեւով: Երբ գնորդն առաջ է գնում , եւ գնման պայմանագիրն իրականացվում է, վաճառողը փոխանակման պայմանագիր է կնքում որակավորված միջնորդի հետ, ով իր հերթին դառնում է փոխարինող վաճառողը: Փոխանակման պայմանագիրը սովորաբար կոչում է միջնորդին վաճառողի պայմանագրի հանձնում: Փակումը տեղի է ունենում եւ, քանի որ վաճառողը չի կարողանում դիմանալ այդ գումարը, միջնորդը ստանում է վաճառողից ստացված հասույթը:
Փոխանակումներ կատարելու ժամանակի սահմանափակումները
Այդ պահին սկսվում է ժամանակի առաջին սահմանափակումը, նույնացման 45-օրյա կանոնը: Հարկ վճարողը պարտավոր է կամ փակել կամ գրավոր ներկայացնել Պոտենցիալ փոխարինող գույքը սկզբնական գույքի փակման եւ փոխանցման պահից 45 օրվա ընթացքում: Ժամանակահատվածը չի քննարկվում, ներառում է հանգստյան օրերին եւ տոն օրերին, եւ IRS- ը չի բացառելու: Եթե դուք գերազանցում եք ժամկետը, ձեր ողջ փոխանակումը կարող է որակազրկվել, եւ հարկերը վստահ են:
Փոխարինման առանձնահատկությունների տեսակները պարզելու համար.
- Երեք հատկություններ, առանց իրենց արդար շուկայական արժեքի:
- Որոշակի հատկություններ, եթե նույնականացման ժամկետի վերջում իրենց համախառն շուկայական արժեքը չի գերազանցում փոխանցման ամսաթվի դրությամբ վերադարձված գույքի համախառն արդար շուկայական արժեքի 200% -ը:
- Եթե երեք գույքային իրավունքը եւ 200% կանոնը գերազանցվում են, ապա փոխանակումը չի ձախողվի, եթե հարկ վճարողը ձեռք է բերում բոլոր հատկացված գույքի ընդհանուր շուկայական արժեքի 95% -ը:
Ինչ է Boot?
Իրատեսորեն, ներդրողների մեծամասնությունը հետեւում է երեք գույքի կանոնին, որպեսզի նրանք կարողանան կատարել պատշաճ ջանասիրություն եւ ընտրեն այն մեկը, որն աշխատում է նրանց համար, որոնք կփակի: Ընդհանրապես, նպատակն է առեւտուր անել, որպեսզի խուսափել «բեռնախցիկի» փոխանցումից եւ փոխանակել հարկերից ազատ:
«Boot» - փոխանակման միջոցով հարկ վճարողի կողմից ստացված ցանկացած լրացուցիչ գույքի դրամական կամ արդար շուկայական արժեք: Դրամը ներառում է բոլոր դրամական միջոցները, պարտքերը, պարտավորությունները, որոնց փոխանակվող գույքը ենթակա է: Դա «ոչ բարի» գույք է, եւ փոխանակման ընթացքում այն կարգավորող կանոնները բարդ են: Բավական է ասել, առանց փորձագիտական խորհրդատվության, «բեռը» ստանալը կարող է հանգեցնել հարկերի:
Հաշվի առնելով 180-օրյա կանոնը
Ընտրված գույքը ընտրվելուց հետո հարկ վճարողը ունի 180 օր, այն դեպքում, երբ վերադարձված գույքը փոխանցվել է գնորդին, փակելու նոր փոխարինման գույք: Այնուամենայնիվ, եթե ներդրողի հարկային վերադարձի ժամկետը, ցանկացած ընդլայնման հետ, հարկային տարվա համար, որի ժամանակ վաճառվել է ազատված գույքը, 180 օրից ավելի վաղ է, ապա փոխանակումը պետք է ավարտվի այդ ավելի վաղ ամսաթվով: Հիշեք, որ այս ժամանակահատվածի մի մասը արդեն օգտագործվել է նույնացման ժամանակահատվածում: Այս կանոնին չկան ընդլայնումներ եւ բացառություններ, այնպես որ նպատակահարմար է մինչեւ վերջնաժամկետը փակել:
Քանի որ օրենքը պահանջում է, որ հարկ վճարողը չհամաձայեր առաջին գործարքի գումարները, որակավորված միջնորդը ձեռք է բերում փոխարինող գույքը վաճառողից փակելիս եւ գործարքի ավարտից հետո այն փոխանցում է հարկ վճարողին:
Չեն դիմանում ներդրողների համար
Դա հիմնական նկարագրությունը, թե ինչպես հաջողված է 1031 փոխանակումը: Կախված հարկ վճարողի իրավիճից, գույքի տեսակը թողարկվում է, եւ փոխարինման գույքի բնութագրերը, կարող են լինել Բորսայի այլ ասպեկտները: Դրա ավարտը կարող է բարդ լինել, եւ փորձագետները միշտ պետք է խորհրդակցեն: Սա ոչ մի խնդիր չէ «ինքներդ դա անել» ներդրողի համար:
Օգտագործելով 1031 փոխանակման հզորությունը հարստության եւ ակտիվների կառուցապատման եւ պահպանման համար, առաջացնում է դրամական հոսքեր ներդրումներից, վերակազմավորումից, դիվերսիֆիկացնել եւ ամրապնդել անշարժ գույքի պահուստները Միացյալ Նահանգներում ներդրումային գույքի յուրաքանչյուր սեփականատիրոջ իրավունք: Ամերիկյան հարկ վճարողները երբեք չպետք է ստիպված լինեն վճարել իրենց ներդրումային գույքի վաճառքից ստացվող եկամտահարկը, եթե նրանք մտադիր են վերադարձնել այդ եկամուտները ավելի ներդրումային գույքի մեջ: Արժեթղթերը առաջարկվում են Pacific West Securities, Inc.- ի անդամ FINRA / SIPC:
Այս նյութը ոչ մի առաջարկ չի վաճառում, ոչ էլ որեւէ անվտանգության գնելու խնդրանք: Տեղեկությունը միայն քննարկման եւ տեղեկատվական նպատակների համար է: Այն նախատեսված չէ փոխարինելու իրավասու իրավական, հարկային կամ ֆինանսական պլանավորման խորհրդատվությունը: Կիրառելի հարկային կանոնները կիրառվում են միայն դաշնային օրենքով: Անհատ պետությունները կարող են ունենալ իրենց լրացուցիչ հարկային կանոնները: Խնդրում ենք դիմել համապատասխան հարկային եւ իրավաբանական մասնագետին ձեր երկրում: Այս տեղեկատվությունը տրամադրվում է այն աղբյուրներից, որոնք համարվում են հուսալի, բայց պետք է օգտագործվեն մասնագիտական խորհրդատվության հետ, որը համապատասխանում է ձեր անձնական իրավիճակին:
Գ. Գրանտ Կոնեսս, նախագահ, 1031 այլընտրանքային խումբ
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: