Ինչպես կատարել վարձակալներ ընդհանուր 1031 փոխանակման կետերում

Վարձակալները ընդհանուր առմամբ թույլ են տալիս դիվերսիֆիկացման համար

Գ. Գրանտ Կոնեսս, նախագահ, 1031 այլընտրանքային խումբ

Դուք հոգնել եք այդ կեսգիշերային սպասարկման հեռախոսազանգերից եւ մաշվել ձեր վարձակալների հետ: Գուցե դուք հիասթափված եք, քանի որ վարձակալության ստուգումներ եք անում եւ վերանորոգողները: Գուցե դուք իսկապես ցանկանում եք վաճառել ձեր վարձակալության կամ փոքր բնակելի շենքը, բայց դուք վախենում եք հարկային հետեւանքներից: Փաստորեն, գուցե մտածել եք նոր առեւտրի գոտու մի կտոր գնելու մասին, բայց դուք, անշուշտ, չի կարողանում ձեռք բերել գնման միջոցով կանխիկ գումար վճարել եւ երբեք, նույնիսկ , տան համար գումար վաստակել :

Եթե ​​դա քեզ նման լինի, ահա լավ նորություն է: Օգտագործելով 1031 Վարձակալներ ընդհանուր փոխանակում, դուք կարող եք վաճառել այդ վարձակալման կամ բնակարանային շենքը, խուսափել կապիտալ շահույթի հարկից եւ դեռ պահեք ձեր փողը աշխատող ձեզ համար: Վարձակալները Common, որը հայտնի է որպես TIC, լավագույն միջոցներից մեկն է, որ ներդրողը կարող է մասնակցել մեկ կամ ավելի բարձր որակի գույքի սեփականությանը, պահպանելով հարստությունը եւ խուսափել գույքի կառավարման գլխացավերից:

1031 Ընդհանուր փոխանակման վարձակալները թույլատրում են դիվերսիֆիկացիան

Օրինակ, ասեք, որ դուք վաճառում եք մի fourplex, որը դուք պատկանում եք 15 տարի, եւ դուք ունեք կապիտալ $ 400,000: Կախված այն գումարի վրա, որը դուք դեռ շարունակում եք, ձեր նոր ներդրման գինը կարող է լինել շուրջ մեկ միլիոն դոլար: Թեեւ դա մեծ գումար է, սակայն դեռեւս չի կարող որակվել միայնակ վերեւի գույք գնելը: Այնուամենայնիվ, եթե դուք որոշում եք ներդրում կատարել TIC- ին, որ 400,000 դոլարի սեփական կապիտալը կարող է միլիոնավոր դոլարներ ձեռք բերել 30,000,000 ԱՄՆ դոլարի ինստիտուցիոնալ դասի գույքում:

1031 ընդհանուր փոխանակում ունեցող վարձակալները հնարավորություն են տալիս դիվերսիֆիկացման տարբեր աշխարհագրական վայրերում մի քանի տարբեր հատկությունների մեջ: Դուք կարող եք ներդնել պահեստում կամ պահեստամասերում, բարձրակարգ հյուրանոցում կամ գրասենյակային համալիրում, հիվանդանոցում կամ օգնության կարիք ունեցող հաստատություններում կամ միլիոնավոր բնակելի շենքերում:

Այս դիվերսիֆիկացումը կարող է նվազեցնել ձեր ներդրումային պորտֆելի ռիսկը եւ կարող է մեծացնել նրա արժեքը:

Հարցրեք վստահելի ներդրումային խորհրդատուին, այլ ոչ թե ներդրողը վաճառողը:

TIP: Նախքան ներդնել ցանկացած 1031 Վարձակալի ընդհանուր փոխանակում, խնդրում ենք համոզված վստահորդը վերանայում փաստաթղթերը եւ կատարեք ձեր պատշաճ ջանասիրությունը: Սա ներառում է անվտանգության վաճառք իրականացնող անձի հնարավոր հետաքննություն, այդ թվում նաեւ, որ կազմակերպությունը պատշաճ լիցենզավորված է: Կան բազմաթիվ կռունկներ, հարստացված արագ սեմինարներ , որոնք աշխատում են բիզնեսի այս փուլում:

IRS- ի վարձակալների կանոնները ընդհանուր 1031 փոխանակումում

1031 փոխանակման համար IRS- ի կանոնները պետք է մանրակրկիտ հետեւեն, որպեսզի կապիտալի շահույթը եւ արժեզրկումը վերացնեն հարկերը: Անջատված գույքը պետք է կատարվեր ներդրման համար կամ օգտագործվել սեփականատիրոջ առեւտրի կամ բիզնեսում:

Հնարավոր հաջող TIC 1031 փոխանակման հինգ ընդհանուր պահանջներ են `

1. Առեւտրից ստացվող եկամուտների 100% -ը պետք է վերաառաջարկվի, իսկ կոմերցիոն փոխարինող գույքի արժեքը պետք է լինի հավասար կամ ավելի մեծ, քան Հրաժարվելը:
2. Որակյալ միջնորդը դառնում է նշանակված վաճառող եւ պահում է ազատված գույքի վաճառքի բոլոր եկամուտները:

1. Կա 45 օրվա նույնականացման ժամկետ, որի ընթացքում պետք է գրավոր լինի առնվազն երեք «նման տեսակի» փոխարինման հատկությունները:
2. 200% կանոնը սահմանում է, որ փոխարինման հատկությունների ցանկացած քանակություն կարող է հայտնաբերվել, սակայն նրանց համախառն արժեքը չպետք է գերազանցի «Վերադարձված գույքի արժեքի» 200% -ը:
3. Եթե ​​երեք գույքային իրավունքը եւ 200% կանոնը չեն կիրառվում, փոխանակման ընթացքում ձեռք բերված կոմերցիոն գույքի համախառն շուկայական արժեքը պետք է պարունակի բոլոր ճանաչված գույքի ընդհանուր շուկայական արժեքի առնվազն 95% -ը:

Խմբագրված է Էլիզաբեթ Ուայնթրաբը: Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում:

Գ. Գրանտ Կոնեսս, նախագահ, 1031 այլընտրանքային խումբ

Փոխարինման գույքն ընտրվելուց հետո ներդրողն ունի 180 օր, այն դեպքում, երբ Հանգստյան գույքը հանձնվում է գնորդին `փակելու նոր գույքը: Եթե ​​ներդրողի հարկային վերադարձի ժամկետը, ցանկացած ընդլայնման հետ, հարկային տարվա համար, որի ընթացքում վաճառվել է ազատված գույքը, ավելի վաղ, քան 180 օրվա ժամկետը, ապա 1031 փոխանակումը պետք է ավարտվի այդ ամսաթվով:

Ներդրողները նույնպես պետք է հիշեն, որ այս 180 օրվա ընթացքում մի մասը կարող է օգտագործվել արդեն 45 օրվա ընթացքում: Չկան ընդլայնումներ եւ բացառություններ 45 օրվա կանոնին, որը ներառում է հանգստյան օրերին եւ տոներ: Եթե ​​ժամկետը գերազանցի, ամբողջ փոխանակումը կարող է որակազրկվել, եւ տուգանքները եւ հարկերը կկատարվեն:

Եթե ​​ներդրողը բաժին է ընկնում մեկից ավելի գույքի վրա, ապա նպատակահարմար է համոզվել, որ նախատեսվող փակման ժամկետները նախքան վերջնաժամկետը:

Ընդհանուր փոխանակման պայմանագրով վարձակալներ եւ անշարժ գույքի ապահովագրություն

Որպես TIC- ի սեփականատերը, դուք կստանաք առանձին գործ, որպես ընդհանուր վարձակալի եւ տիպի քաղաքականություն, ապահովելով ձեր գույքի տոկոսների տոկոսը: Դուք ունեք նույն իրավունքները, ինչպես ցանկացած այլ սեփականատեր:

Դրամավարկային հոսքեր եւ գնահատանք ներուժ 1031 ընդհանուր փոխանակում վարձակալների կողմից

Կախված ներուժի ձեր մասնաբաժիններին համամասնորեն հնարավոր է, ինչը կարող է ավելի մեծ լինել, քան ձեր նախկին ներդրումներից ստացված դրամական հոսքերը:

Դրամական հոսքերը կարող են փոխհատուցվել նոր գնման մեջ ձեր հիմքի արժեզրկմամբ :

Դուք նաեւ կիսում եք գույքի արժեքի գնահատման, եթե այդպիսիք կան, եթե այն ի վերջո վաճառվում է: A TIC- ը համարվում է արժեքավոր գույքի պլանավորման գործիք, քանի որ ձեր ժառանգները պետք է վերադարձվեն ձեր մահվան վրա:

Խմբագրված է Էլիզաբեթ Ուայնթրաբը: Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում:

Գ. Գրանտ Կոնեսս, նախագահ, 1031 այլընտրանքային խումբ

1990-ականների կեսերին ներդրողները բազմաթիվ դիմումներ են հղել IRS- ին `նախնական որոշումներ կայացնելու համար, թե արդյոք անշարժացված (մասամբ), վարձակալներ, անշարժ գույքի ընդհանուր շահի մեջ է, որ կազմակերպությունը իրավունք ունի 1031-րդ բաժնի ներքո հարկերի հետաձգման համար:

Ի պատասխան, 2000 թ. Հոկտեմբերին IRS- ը հրապարակեց 2000-46 եկամուտների ընթացակարգը: Այս ընթացակարգը մտահոգություն է արտահայտել, որ ընդհանուր հարաբերություններում որոշ վարձակալներ կարող են դիտվել որպես գործընկերային դաշնային հարկային նպատակների համար եւ, հետեւաբար, 1031 քննության համար անհամատեղելի է:

IRS- ը հստակեցրեց, որ այլեւս որեւէ նախնական որոշում չի կայացնի: Այս որոշումն ուժը կորցրած է ճանաչվել 2002 թ. Մարտին, որին հաջորդում է եկամուտների 2002-22 թվականը:

Հայտնի է որպես «Rev. Proc.» Եկամուտների ընթացակարգ 2002-22-ը սահմանել է 15 միավոր, որը կվերանայվի IRS- ի կողմից, երբ «որոշում կայացնելու մասին որոշում կայացնելը, որ վարձակալական անշարժ գույքի անապահով մասնական տոկոսը շահագրգռված չէ ձեռնարկատիրական անձը » , ինչը նշանակում է, որ չի համապատասխանում այն ​​համագործակցությանը, որը կարող է փոխանակել աուդիտի եւ հարկային հետեւանքների ռիսկի տակ:

Այնուամենայնիվ, նախնական որոշումը ստանալը դեռեւս անհնար է: IRS- ի վերանայման համար պահանջվող տեղեկատվության մեծ մասը նույնիսկ հասանելի չէ մինչեւ հովանավորը պատրաստ է ձեռք բերել գույքը, փակել վարկը եւ շահույթները վաճառել ընդհանուր առմամբ վարձակալներին: Հետեւաբար, հովանավորների խորհրդի մեծամասնությունը պատճառ է հանդիսանում «Տեղադրելու հուշագրի» մեջ տեղադրված «պետք» կամ «կամք» հարկային կարծիքի մասին:

Վարձակալների ընթացակարգի ուղեցույցներ ընդհանուր 1031 փոխանակման կետերում վարձակալների համար

The Rev. Proc. սահմանել հստակ ուղեցույցներ կառուցապատման, ֆինանսավորման եւ կառավարման վարձակալների ընդհանուր սեփականության. Այն թույլ է տալիս 2-ից 35-ը ունենալ համասեփականատերերին, չնայած հովանավորներին եւ վարկատուներին կարող են որոշակի հատկություններ սահմանել ավելի ցածր սահմաններ, որոնք սովորաբար կազմում են 10-ից 25-ը:

Ամուսիններն ու կինը երբեմն վերաբերվում են որպես մեկ անձի (կախված պետական ​​օրենքից) եւ համանախագահներից ոչ մեկը չի կարող հարկային հայտարարագրեր ներկայացնել որպես գործընկերություն: Յուրաքանչյուր համասեփականատեր իրավունք ունի վաճառելու կամ բաժանելու իր մասնակի սեփականությունը, բայց միայն այն վաճառելուց հետո մյուսներին: Կա շահույթների համաչափ փոխանակում, ինչպես նաեւ պարտք (հիփոթեք):

Այս հստակ ուղեցույցներով, TIC- ի արդյունաբերությունը սկսեց խորը եւ ներգրավել ավելի մեծ թվով նոր հովանավորներ, բրոքեր / դիլերներ եւ շուկայում գրանցված ներկայացուցիչներ: 1990-ական թվականներից սկսած, ընդհանուր 1031 փոխանակման կետերում հսկայական հետաքրքրություն է առաջացել վարձակալների համար: Փաստորեն, 2002-2004թթ. Սեփական կապիտալում աճը կազմել է 550%: ՏՀԶ ներդրումների ընդհանուր արժեքը, որը փակվել է 2007 թվականին, գնահատվում է ավելի քան $ 8.5 մլրդ: Ոմանք ասում են, որ այս թիվը նույնիսկ ավելի բարձր է, հասնելով $ 10 միլիարդի:

Վարձակալները հավատարմագրված ներդրողների ընդհանուր հայտարարություններում

TIC- ի առաջարկների մեծամասնությունը կատարվում է միայն «հավատարմագրված ներդրողներին», ինչը նշանակում է, որ որոշ ֆինանսական չափանիշներ պետք է կատարվեն:

1. Միավոր ներդրողներ (կամ ամուսինների հետ միասին) պետք է ունենան ավելի քան 1 միլիոն դոլար արժողությամբ զուտ արժեք:
2. Անցած 2 տարիների ընթացքում տարեկան եկամուտը կազմում է $ 200,000, ակնկալելով, որ դա կշարունակվի:

1. Վերջին երկու տարվա ընթացքում ամուսինների հետ համատեղ եկամուտը կազմում է $ 300,000 `փոփոխության ակնկալիքով:
2. Կազմակերպությունը, օրինակ, ՍՊԸ, Գործընկերություն կամ Կորպորացիա պետք է ունենա առնվազն 5 միլիոն դոլար ակտիվներ կամ, եթե ակտիվները 5 միլիոնից պակաս են, յուրաքանչյուր ներդրող պետք է հավատարիմ մնա որպես անհատ:

Խմբագրված է Էլիզաբեթ Ուայնթրաբը: Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում:

Գ. Գրանտ Կոնեսս, նախագահ, 1031 այլընտրանքային խումբ

Ներդրողը կարող է ձեռք բերել արժեքավոր օգնություն, փոխարինման գույք գտնելու համար բազմաթիվ ընկերություններից մեկից, որոնք մասնագիտանում են 1031 փոխանակման եւ ընդհանուր 1031 փոխանակման կետերում վարձակալների հետ: Այս TIC- ի մասնագետները հնարավորություն ունեն օգտվել մեծ թվով ներդրումային շուկայից եւ հաճախ ավարտել են տարբեր մակարդակի պատշաճ ուսումնասիրություններ, ներառյալ գների համեմատությունները, բացահայտումները, զուտ եկամուտը, թափուր աշխատատեղի հաշվետվությունները եւ այլն:

Սովորաբար, հովանավոր կազմակերպությունները մեծ գումարներ են ծախսել այդ անշարժ գույքի առաջարկները կառուցելու համար `ապահովելու համար, որ նրանք համապատասխանում են IRS- ի պահանջներին, TIC 1031 փոխանակման համար: Երբեմն հովանավորը ձեռք է բերում գույք ձեռք բերելու պայմանագիր եւ այնուհետեւ նախապատրաստում է առաջարկվող փաստաթղթերը, որոնք հաճախ կոչվում են Պատվիրատուի անձնական տեղաբաշխման հուշագիր (PPM), որն այնուհետեւ վաճառվում է բրոքերային դիլերների միջոցով: Մի քանի հովանավորներ շուկայից առաջ վաճառել են գույքը, բայց դա կարող է ավելի թանկ լինել, քանի որ ծախսերը կատարվում են:

Գնահատելով գրանցված ներդրումային ներկայացուցիչը

• Ընտրեք գրանցված ներդրումային ներկայացուցիչ, որը մասնագիտացած է TIC- ի ներդրումներից: Դա պետք է արվի նախքան ներդրումային գույքը վաճառելը:
• Գնահատեք որոշ փոխարինող հատկություններ: Երբ դուք դա անում եք ձեր գրանցված ներդրումային ներկայացուցչի հետ, դուք պետք է քնեք յուրաքանչյուր առաջարկի հովանավորները: Ինչն է նրանց գրառումները: Արդյոք իրենց բիզնեսի կազմակերպությունը բավարար է: Արդյոք նրանց ղեկավարները, անձնակազմը եւ ղեկավարությունը որակավորված են:

• Համոզվեք, որ ձեր ներդրումային ներկայացուցչին ունի Series 7 կամ Series 22 լիցենզիա, ինչպես նաեւ Series 63 կամ Series 66 լիցենզիա: Նա նաեւ պետք է զգա առեւտրային անշարժ գույքի մեջ եւ ունենա հաջող TIC փոխանակումների ապացուցված հուշագիր:

Հարցեր, որոնք ուղղված են հովանավոր ընկերություններին

• Արդյոք հովանավորի ծրագիրը լավ կառուցված եւ արդար է ներդրողների համար:

• Արդյոք առաջարկը միանգամից ուշադրություն դարձրեց, օրինական եւ մեխանիկորեն, պատշաճ բացահայտումներով:
• Փաստաթղթերում ամրագրված նպատակները արդյոք հանդիպել են:
• Ներդրումների հետ կապված ռիսկերը հստակ են:
• Ծրագիրը, իր ակտիվներով, ստեղծվել է նպատակների հասնելու մեծ հավանականությամբ:
• Արդյոք կանխատեսելի նպատակները հիմնավոր են փաստերի առնչությամբ:
• Ինչ երաշխիքներ եւ պահուստներ կան:

Վարձակալները, ընդհանուր 1031 փոխանակում, հնարավորություն են տալիս ներդրողին ընտրել տարբեր հատկություններ:

Սովորաբար պահանջվում է առնվազն 100,000 ԱՄՆ դոլարի ներդրում, սակայն յուրաքանչյուր գույքային առաջարկը կունենա նվազագույն մակարդակ, որը որոշվել է ընդհանուր կապիտալի բաժանումը `TIC- ի շահերի հնարավոր թվով:

Յուրաքանչյուր PPM առաջարկ պետք է գնահատվի, վերլուծվի եւ համեմատի այլ մրցակցային առաջարկների հետ: Անհրաժեշտ է ուսումնասիրել անցյալը, ներկա եւ ապագա ակնկալվող ծախսերը, վարձակալի ֆինանսական տեղեկատվությունը, գտնվելու վայրը եւ բնապահպանական խնդիրները, ներառյալ գույքի անշարժ գույքի շուկայի ուսումնասիրությունը:

Խմբագրված է Էլիզաբեթ Ուայնթրաբը: Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում:

Գ. Գրանտ Կոնեսս, նախագահ, 1031 այլընտրանքային խումբ

Որոշ ընկերություններ, որոնք զբաղվում են ՏՏԿ-ներով, ավարտել են անհրաժեշտ ներդրումային հատկությունների վերաբերյալ համապատասխան ուսումնասիրություն: Որպեսզի դա կատարվի, գրանցված ներդրումային ներկայացուցիչները լրացնում են իրենց ընկերության շրջանակներում պատշաճ ջանասիրություն, սովորաբար իրենց պատշաճ ուսումնասիրության բաժնի միջոցով. իսկ մյուսները փնտրում են «պատշաճ ջանասիրության խորհրդատուներ» եւ փաստաբանների արտաքին ծառայությունները:

Վարձակալների տեսակները ընդհանուր 1031 փոխանակումներում

Ընդհանուր փոխանակման մեջ 1031 վարձակալներ կարող են ձեւավորվել տարբեր ձեւերով, եւ այդ հնարավորությունները հաճախ փաթեթավորված են կառավարման եւ ֆինանսավորման տեղում:

Երբեմն առաջարկվում է ոչ ռեզերվային վարկ , որը խանգարում է վարկառուի կանխավարկածի դեպքում վարկառուի այլ ակտիվներից հետո: Վարկի վարկատուի անվտանգությունը սահմանափակվում է գույքի արժեքով:

Այնուամենայնիվ, որոշ վարկատուներ վերջերս սկսել են պահանջել պատասխանատու անձի պարտավորություն ստորագրել այն դեպքում, երբ գույքից ստացված վարձավճարները չեն օգտագործվում վարկի մարման համար, այլ փոխարինվում են վերանորոգման համար եւ այլն: Այլ վարկատուները պայմանավորվել են, որ TIC- ը եւ, երբեմն յուրաքանչյուր առանձին գնորդ, պետք է երաշխավորի, որ պարտատերն ապագա բնապահպանական խնդիրների դեմ է: Ներդրողները կոչ են անում սերտորեն ուսումնասիրել վարկային փաստաթղթերը եւ PPM- ը `խուսափելու համար պատասխանատվությունից, որը չափազանց մեծ է իրենց սկզբնական ներդրումներից:

ՏՀԶ-ի ծրագրերի համար պատշաճ ջանասիրություն անցկացնելիս ներդրողները պետք է ուշադիր լինեն այն կառուցվածքը եւ համապատասխանությունը 15-րդ հրատարակությամբ: ուղեցույցներ: Գործարքը, որը զգալիորեն շեղվել է, կարող է հանգեցնել IRS- ին, որը թույլ չի տալիս դրան, դրանով իսկ ներդրողներին ենթարկելով հետագա հարկային հետեւանքները:

Առաջարկությունները կառուցված են յուրաքանչյուր սեփականատիրոջ կողմից ստորագրված փաստաթուղթով, հովանավորելով իրավասություն ունեցող գույքի ամենօրյա կառավարման համար: Հնարավոր է, որ տերմինալ վարձավճարը կամ կառավարման պայմանագիրը, որը պարունակում է տարբերություններ, հավաքագրված վարձավճարներն ու միջոցները ցրվում են TIC- ի համասեփականատերերին:

Առաջարկությունները կարող են նաեւ պարունակել ընդհանուր պայմանագրով վարձակալներ, որոնք նկարագրում են անհատ ներդրողի եւ մյուս TIC- ի համասեփականատերերի հարաբերությունները: A TIC- ը կարող է նաեւ կազմված լինել որպես հատուկ նպատակային կազմակերպության (SPE), որտեղ անհատները չեն համարվում որպես սեփականատեր: SPE- ի համաձայն, մեկ սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերությունն իր կողմից ձեռք է բերում եւ տիրապետում է ՏՀՏ-ի շահերին: Այս կառույցը ապահովում է պատասխանատվության կրիչի լրացուցիչ շերտ, համասեփականատերերի եւ փոխատուի համար: Սովորաբար TIC հովանավորը պատասխանատվություն չի կրում ներդրումների կառավարման համար եւ անկախ ղեկավարումը պետք է աշխատի:

Վարձակալներ են ընդհանուր փոխանակում արժեթղթեր կամ անշարժ գույք:

Շատ հովանավորներ TIC ներդրումներ են անում որպես արժեթղթեր, քանի որ նրանք համապատասխանում են անվտանգության սահմանմանը կամ այն ​​պետությունում, որտեղ գույքը գտնվում է կամ տարբեր երկրներում, որտեղ հովանավորը մտադիր է վաճառել այն: Սա նշանակում է, որ նշանակում է միայն լիցենզավորված արժեթղթերի դիլերատորները կարող են այդ ներդրումները ներդնել SEC- ի վերահսկողության ներքո: Այնուամենայնիվ, բոլոր TIC- ի շահերը, ներառյալ արժեթղթերը, փոխանցվում են գործով եւ պետությունների մեծ մասի դրանք դասակարգում են որպես անշարժ գույք:

Անշարժ գույքի ներդրումը անվտանգության հարց է, կարող է բարդ լինել, եւ խնդիրը զգալիորեն անհանգստություն է առաջացնում:

Մինչ TIC- ի շահը ձեռք է բերվում անշարժ գույքի գործարք 1031 նպատակներով, շատերը վաճառվում են որպես արժեթղթեր: Այնուամենայնիվ, զարմանալի չէ, որ որոշ հովանավորներ շարունակում են TIC- ի շահերը վաճառել որպես անշարժ գույք եւ չեն վաճառում դրանք որպես արժեթղթեր:

Քանի որ անշարժ գույքի բրոքերները սովորաբար ներգրավված են հանգուցյալ գույքի վաճառքի մեջ, այդ նույն բրոքերների միջոցով Մարկետինգի TIC- ի առաջարկները միայն տրամաբանական են թվում, քանի որ նրանք կարող են հայտնաբերել հեռանկարային ներդրողներ: Կոնֆլիկտը կայանում է FINRA- ի (Ֆինանսական ոլորտի կարգավորող մարմին) եւ Արժեթղթերի եւ բորսայի հանձնաժողովների կանոններում, որոնք արգելում են վճարել կամ վարձավճարը վճարել արժեթղթերի լիցենզիա չունեցող անձանց:

Սա արդյունավետորեն բացառում է անշարժ գույքի բրոքերներին ուղղորդվող վճարների կամ հանձնաժողովների վճարումը: Ցավալի է, որ այս կանոնները, որոնք նախատեսված են ներդրողներին պաշտպանելու համար, չեն խրախուսում անշարժ գույքի մասնագետներին ներկայացնել TIC գործարքի առավելությունները իրենց 1031 փոխանակման հաճախորդների համար:

Ընդհանուր 1031 փոխանակման կետերում վարձակալների պահանջարկը ուժեղ է

Ներդրողը պետք է TIC- ին դիտի որպես սեփականություն, որը կանցկացվի որպես չափավոր `երկարաժամկետ ներդրում: Եթե ​​իրացվելիությունը կարեւոր է, ապա պետք է հաշվի առնել այլընտրանքային տարբերակներ:

Վարձակալների պահանջարկը ընդհանուր գույքի մեջ շարունակում է աճել ամեն տարի: Բավական է ասել, TIC շուկայի թափանցիկ արագությունը եւ 1031 փոխանակման գործընթացը կարող են վտանգավոր լինել TIC- ին չճանաչող ներդրողներին, սակայն շահույթների եւ հարկերի խնայողության հնարավորությունները հսկայական են:

Ցանկացած արժեթղթերի ընկերությունների միջոցով առաջարկվող արժեթղթերը պետք է ձեզ առաջարկել նման հայտարարություն, որը հետեւում է, որի վրա չեք կարող ապավինել.

Այս նյութը ոչ մի առաջարկ չի վաճառում, ոչ էլ որեւէ անվտանգության գնելու խնդրանք: Տեղեկությունը միայն քննարկման եւ տեղեկատվական նպատակների համար է: Այն նախատեսված չէ փոխարինելու իրավասու իրավական, հարկային կամ ֆինանսական պլանավորման խորհրդատվությունը: Կիրառելի հարկային կանոնները կիրառվում են միայն դաշնային օրենքով: Անհատ պետությունները կարող են ունենալ իրենց լրացուցիչ հարկային կանոնները: Խնդրում ենք դիմել համապատասխան հարկային եւ իրավաբանական մասնագետին ձեր երկրում: Այս տեղեկատվությունը տրամադրվում է այն աղբյուրներից, որոնք համարվում են հուսալի, բայց պետք է օգտագործվեն մասնագիտական ​​խորհրդատվության հետ, որը համապատասխանում է ձեր անձնական իրավիճակին:

Խմբագրված է Էլիզաբեթ Ուայնթրաբը: Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: