Ինչ է 1031 հարկի հետաձգված փոխանակումը:

Հիմունքները, որոնք կազմում են 1031 հարկային հետաձգված փոխանակում

Գ. Գրանտ Կոնեսս, նախագահ, 1031 այլընտրանքային խումբ

Շատ ներդրողներ հարցրել են, թե ինչ է 1031 փոխանակումը , ինչ են ուղեցույցներն ու ժամանակացույցը, եւ կարող եք օրինականորեն հետաձգել ձեր կապիտալում շահույթի հարկերը: Ես կարծում եմ, որ օգտակար կլինի պատասխանել այս հոդվածում գրված ամենատարածված հարցերին:

Որն է §1031 փոխանակումը:

§031-ի փոխանակումը այն գործարքն է, որտեղ հարկ վճարողը թույլ է տվել փոխանակել մեկ ներդրումային սեփականություն մյուսի հետ վաճառքի հարկային հետեւանքները հետաձգելու միջոցով:

Գործարքը լիազորված է IRS Օրենսգրքի 1031-րդ հոդվածով:

IRS օրենսգիրքը փաստում է. «Առեւտրի կամ բիզնեսի կամ ներդրումների արդյունավետ օգտագործման համար պահվող գույքի փոխանակման դեպքում ոչ մի շահույթ կամ կորուստ չի ճանաչվում, եթե այդպիսի գույքը փոխանակվում է բացառապես նման գույքով, որը պետք է անցկացվի կամ առեւտրի կամ բիզնեսի արդյունավետ օգտագործման կամ ներդրումների համար »:

1031 փոխանակման պահանջներ

• 1031 փոխանակման ժամկետները

  Ներդրողը (կամ փոխանակողը) պետք է հետեւի փոխանակման խստացված 45- 180 օրվա ուղեցույցներին: Երբ փոխանակողը վաճառում է իր ունեցվածքը (վերադարձված գույքը), ունի 45 օր, հավասար կամ ավելի արժեքի գույքի (գույների) հայտնաբերման համար: Երբ հայտնաբերվել է, փոխանակողը 180 օր է, վաճառել է իր սեփականությունը, ձեռք բերելու համար սեփականության (ներ) ը (կամ 45 օրվա ավարտից հետո `135 օր):

• Նմանատիպ գույք, 1031 փոխանակում

  Ներդրողը պետք է «նմանատիպ» գույք ձեռք բերի: Սա նշանակում է, որ այն պետք է լինի այլ անշարժ գույք: Օրինակ, փոխանակողը կարող էր վաճառել դուպլեքս եւ գնել կոմերցիոն գույք, կամ կարող էր վաճառել մի կտոր հող եւ գնել բնակարան: Գույքը պարզապես պետք է լինի «բարի»:

• Փոխանակման գույք, որը կատարվել է ներդրումների համար

  Վաճառված գույքը (վերադարձված գույքը) եւ նոր ձեռք բերված գույքը (փոխարինող գույքը) պետք է անցկացվի ներդրումների կամ գործարար նպատակների համար: Հետեւաբար, դուք չեք կարող վաճառել ձեր հիմնական բնակավայրը եւ գնել ներդրումային գույք, ինչպես նաեւ չեք կարող վաճառել եւ ներդրումային գույքը եւ ձեռք բերել առաջնային տուն:

• Հավասար կամ ավելի մեծ պարտքեր եւ կապիտալ 1031 փոխանակում

  Եթե ​​փոխանակողը վաճառում է $ 1 մլն-ի սեփականություն, որում $ 500-ը արժեհամակարգ էր, եւ $ 500 քաշային պարտքը, ապա փոխանակողը պետք է ձեռք բերի 1 մլն դոլար կամ ավելի արժողությամբ գույք: Բացի այդ, փոխանակողը պետք է օգտագործի բոլոր սեփական կապիտալը եւ փոխի բոլոր պարտքերը, դադարեցնելու համար մայրաքաղաքի 100% հարկերը:

  Փոխանակողը կարող է ավելացնել նոր գնման լրացուցիչ եկամուտներ, եթե նա ցանկանա, եւ փոխանակողը կարող է նաեւ լրացուցիչ պարտք վերցնել, եթե ցանկանա: Եթե ​​փոխանակողը չի ցանկանում վաճառել իր ողջ եկամուտները, նա կարող է մասնակի փոխանակում կատարել եւ վճարել կիրառվող կապիտալը հարկերի տարբերության վրա: Սա կոչվում է «boot»:

• 1031 փոխանակման համար կառուցողական ստացական եւ որակավորված միջնորդ

  Փոխանակողը չի կարող դրամական միջոցներ ձեռք բերել վաճառքից: Սա հայտնի է որպես «կառուցողական անդորրագիր» եւ ստացվում է հարկվող իրադարձություն ստացված այդ գումարների վրա: Համաձայն IRS- ի անվտանգ նավահանգիստների դրույթների, փոխանակողը պետք է օգտագործի որակավորված միջնորդ կամ QI `1031 գործարքի հեշտացման համար:

  QI- ը անկախ 3-րդ կողմն է (ոչ ձեր փաստաբանը, գործակալը, բրոկերը կամ ՀԿԿ-ն), որը վաճառքի ծախսումները պահում է եւ ձեր անունից փոխարինող գույքը գնում է: Այսօրվա միջավայրում չափազանց կարեւոր է, որ ընդգրկվեն միայն հեղինակավոր, ապահովագրված եւ փոխկապակցված որակյալ միջնորդներ:

• 1031 Փոխարժեքի ռիսկ

  Անշարժ գույքի ցանկացած ներդրման հետ կապված, կան ռիսկեր, որոնք կապված են Դելավերի կանոնադրական հիմնադրամների եւ / կամ վարձակալների հետ ընդհանուր սեփականության հետ: Անհնար է անդրադառնալ այս համաժողովի բոլոր համապատասխան ռիսկային գործոններին: Ռիսկի գործոնները ներկայացված են յուրաքանչյուր տեղաբաշխման համար Պատվերով տեղաբաշխման հուշագրում: Ներդրողները պետք է մանրակրկիտ հասկացնեն բոլոր ռիսկի գործոնները եւ քննարկեն դրանք իրենց ֆինանսական ներկայացուցչի հետ, նախքան Դելավերում գործող օրենսդրության ներդրումը կամ ընդհանուր փոխանակման վարձակալները:

Ես 1031 փոխանակվող ներդրողներից առաջարկներ ստացող վաճառողներին ներկայացնելիս հանդիպեցի այն խնդիրներից մեկը, որ չենք գիտակցում, թե արդյոք նրանք մտադիր են փակել հավատարմությունը: Նրանք կարող են անվանել 3 տարբեր հատկություններ կամ գրել տարբեր տների փունջներ, տեսնել, թե ինչ է ընդունվում: Այնուհետեւ, երբ նրանք ունեն մի ընդունված առաջարկներ փաթեթ, նրանք ընտրում են այն, ինչ ցանկանում են գնել, ինչը նշանակում է, որ ուրիշները չեղյալ են հայտարարում:

Իրավաբանները պնդում են, որ նման պրակտիկան խախտում է պայմանագրային բնույթ ունեցող բարիդրացիական ուխտերը, բայց դա չի դադարի դա տեղի ունենալուց: Հարցրեք գործակալին, եթե սա միակ առաջարկն է:

Այս նյութը ոչ մի առաջարկ չի վաճառում, ոչ էլ որեւէ անվտանգության գնելու խնդրանք: Տեղեկությունը միայն քննարկման եւ տեղեկատվական նպատակների համար է: Այն նախատեսված չէ փոխարինելու իրավասու իրավական, հարկային կամ ֆինանսական պլանավորման խորհրդատվությունը: Կիրառելի հարկային կանոնները կիրառվում են միայն դաշնային օրենքով: Անհատ պետությունները կարող են ունենալ իրենց լրացուցիչ հարկային կանոնները: Խնդրում ենք դիմել համապատասխան հարկային եւ իրավաբանական մասնագետին ձեր երկրում: Այս տեղեկատվությունը տրամադրվում է այն աղբյուրներից, որոնք համարվում են հուսալի, բայց պետք է օգտագործվեն մասնագիտական ​​խորհրդատվության հետ, որը համապատասխանում է ձեր անձնական իրավիճակին:

Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006, հանդիսանում է Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքում գտնվող Lyon Real Estate- ում որպես միջնորդ: