Սահմանումը, լեզուն, հիփոթեքի կամ վստահության գործողության մեջ, որը թույլ է տալիս վարկատուին վարկի անհապաղ վճարել եւ վճարել այն դեպքում, երբ սեփականատերը վաճառում է գույքը կամ փոխանցում է սեփականության իրավունքը: Գրեթե ամեն օրվա վարկը պարունակում է օտարման կետ, որը նշանակում է, տիտղոսը չի կարող փոխանցվել, եւ գնորդը չի կարող ձեռք բերել գոյություն ունեցող վարկի առկայությունը `առանց վաճառքի վաճառքի կետի:
Վաճառքի համար նախատեսված դրույթը նույնն է, ինչ օտարման դրույթ է:
Ամերիկյան արժեթղթերի եւ բորսայի հանձնաժողովից բազմաթիվ վստահված գործերում հայտնաբերված օտարման ընդհանուր դրույթը հետեւյալն է.
«Այն դեպքում, երբ գույքը կամ դրա որեւէ մաս կամ դրա որեւէ հետաքրքրություն վաճառվում է, հանձնվում կամ օտարվում է վստահորդի կողմից` կամավոր կամ կամավոր, բացառությամբ օրենքով արգելված,
գործիքը, անկախ մարման ժամկետներից, այնտեղ արտահայտում է սույն պայմանագրի տիրոջ ցանկությամբ եւ առանց պահանջի կամ ծանուցման, անմիջապես դառնում է վճարման եւ վճարման:
Այսօր գրեթե անհնար է գտնել առկա գրավատները, որոնք չեն պարունակում նման դրույթ: Թեեւ հնարավոր է, որ խոսքը չի նշվում, օտարման դրույթը արգելում է անշարժ գույքի փոխանցումը `առանց ներկա վարկի մարման:
1970-ականների վերջին եւ 1980-ականների սկզբին ԱՄՆ-ում, հատկապես Կալիֆոռնիայում, որտեղ ես լիցենզավորված եմ, ստեղծագործական ֆինանսավորումը չափազանց տարածված էր, երբ անշարժ գույքի գործակալները հաճախ խոսում էին 1974 թ. Դատական գործի մասին, Tucker v. Lassen Savings and Loan- ը:
Սա մի կարեւոր դատական գործ էր, որը վերաբերում էր ապառիկ վաճառքի պայմանագրին: Հիմնականում ասվում էր, որ վարկատուը իրավունք չունի վարկի համար վճարել եւ վճարել, քանի որ այն չի կարող ապացուցել, որ դրա անվտանգությունը վնասվել է հողի պայմանագրի վաճառքի ժամանակ:
Շատ անշարժ գույքի գործակալներ այդ ժամանակահատվածում միաձուլում են ստեղծագործական ֆինանսավորման գործարքները, որոնցում գնորդը ձեռք է բերում հավասար պայմաններ հողի պայմանագրով եւ վճարում է հիմքում ընկած հիփոթեքը, բացի վաճառողից վճարելու վաճառողի սեփական կապիտալում :
Դա բարձր տոկոսադրույքներ էին, որոնք գողացված գնորդներին հորդորեցին ստեղծագործական ֆինանսավորմանը:
Արագ առաջ անցնել 1978 թ. Վելենկամփի ընդդեմ Ամերիկայի բանկի դատական գործին: Կալիֆորնիայի այս երկրորդ որոշումը հաստատեց Կալիֆոռնիայի քաղաքացիական օրենսգրքի 711-րդ բաժինը, որն արդեն հայտարարել է, որ վարկատուը չի կարող կատարել օտարման կետը `վարկի անվանման եւ վճարման ենթակա լինելու դեպքում, եթե վարկի արժույթը չի արժեզրկվել կամ արժեզրկվել: Դրանից հետո շատ տներ վաճառվում էին հիփոթեքի ձախ եւ աջով, ինչպես վաղը չկար, կողմնորոշվեց 18 տոկոս տոկոսադրույքով, որոնք այնքան տարածված էին:
Շատ տարածված էր գործարքը փակել 7 օր հետո: Գնորդները վաճառում էին վաճառքի գների 7% -ից մինչեւ 10% -ը, բավականաչափ գումար վաստակելու համար հանձնաժողովների եւ փակման ծախսերը, գրավադրման ենթակա անվանումը վերցնելու եւ վաճառողին երկրորդ եւ երրորդ հավասարակշռության տեսքով ֆինանսավորումը: Որոշ առումներով այն նման էր Վայրի Արեւմուտքին: Գործակալության ֆինանսավորումը հասկացող գործակալները շատ գույքահարկ են տեղափոխել, եւ Get Rich Quick սեմինար բիզնեսը ծնվել է:
Հանկարծ ստեղծագործական ֆինանսավորման սեմինարները ամենուրեք էին: Սա նոր տարածք է շատ անշարժ գույքի գործակալների եւ նրանց հաճախորդների համար: Դա նաեւ չարաշահումների եւ խարդախությունների համար հասունացած կլիմա էր:
1982 թ. Գառն-Սբ. Գերմանական ակտը, ստեղծագործական ֆինանսավորման սխեմաների մեծ մասը դանդաղ դադարեց: Նույնիսկ վարձակալության տարբերակ վաճառքները, որոնք ստեղծվել եւ կառուցվել են որպես օտարման դրույթների բացթողում, կրակի տակ են:
Հետագա տարիներին տոկոսադրույքները սկսեցին նվազել `նոր հիփոթեքի ձեռքբերման համար գրավիչ տարբերակ առաջին անգամ տուն գնորդների համար: Սա պայմանական վարկեր եւ FHA վարկեր վերադարձի գործողության մեջ: Դեռեւս մի քանի տարիքային FHA վարկեր էին, որոնք կարող էին ընդունվել առանց պաշտոնական հավանականության, բայց քանի որ տարիներ շարունակ շարունակվում էին, ապա այդ վարկերի քանակն ավելի ու ավելի քիչ էր: Այսօր չկա:
Իհարկե, դրա մի մասը հանգեցրեց 80/20-ի կուտակված վարկերին, որոնք մասնակիորեն նպաստեցին 2007 թ. Subprime Market Crash- ին: Գնորդները, որոնք կարող էին հայելային սվաղ, առանց հիփոթեքի մարման հնարավորության, թույլատրվել են դուրս բերել 100% ֆինանսավորում:
Մենք բոլորս գիտենք, թե ինչ եղավ, երբ 2008-ին շուկան ընկավ: Այսօրվա հիփոթեքային պահանջները շատ ավելի խիստ են, եւ հիմա ավելի դժվար է հիփոթեքի ձեռքբերումը:
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: