Առկա վարկի առարկա գնումը

Առարկայական վաճառքները վարկի ենթադրություններ չեն

Երբ տոկոսադրույքները աճում են, «գնվող առարկա» հանկարծ սկսում է նման լինել տնային գնորդների համար շատ գրավիչ ֆինանսավորման տարբերակին: Երբ տոկոսադրույքները ցածր են, տնային գնորդները հակված են խուսափել գործարքից: Սակայն տոկոսադրույքները միակ գործոնն է, որոնք օգտագործվում են որոշելու համար, արդյոք գնորդը կարող է գնման առաջարկ ներկայացնել ֆինանսավորման ենթակա:

Ինչ է նշանակում գնման առարկա

«Գնման առարկա» նշանակում է `գոյություն ունեցող հիփոթեքային ենթակա տան ձեռք բերելը:

Դա նշանակում է, որ վաճառողը չի մարում գոյություն ունեցող հիփոթեքը եւ գնորդը վերցնում է վճարումները: Գործարքի հիփոթեքի չվճարված մնացորդը հաշվարկվում է որպես գնողի գնման գնի մի մաս:

Ինչու Գնորդը գնում է հիփոթեքի առարկա:

Առարկայի գնման հիմնական պատճառն այն է, որ վերցնի վաճառողի առկա տոկոսադրույքը: Եթե ​​ներկայիս տոկոսադրույքները կազմում են 7%, իսկ վաճառողն ունի 5% ֆիքսված տոկոսադրույք, ապա 2% տարբերությունը կարող է մեծ տարբերություն ունենալ գնողի ամսական վճարումից:

• 5% տոկոսադրույքով 200,000 ԱՄՆ դոլարի հիփոթեքը ամորտիզացվել է ամսական $ 1,073.64 վճարումից հետո:
• 7% տոկոսադրույքով 200,000 դոլարի հիփոթեքային վարկը ամորտիզացվել է ամսական $ 1,330.60-ով:
• Այս հանգամանքներում գնորդին ամսական խնայողությունները տարեկան կազմում են 256.96 դոլար կամ $ 3,083.52:

Երկրորդ պատճառն, սովորաբար, գնորդները որակավորում չունեն տուն գնել, երբ օգտագործվում են ֆինանսավորումը, եթե վաճառողը որոշի քաշել գնորդի վարկային զեկույցը:

Եթե ​​վաճառողը պատրաստակամ է, նույնիսկ վատ վարկի հետ գնորդը կարող է ձեռք բերել տուն:

Երեք տեսակներ ենթակա են ընտրության

Վաճառքի ենթակա չէ պարտադիր չէ, որ ներգրավվի սեփականատիրոջ ֆինանսավորումը, բայց դա կարող է: Արդյոք վաճառողը ցանկացած տեսակի ֆինանսավորման համար կախված է, թե արդյոք վաճառողը վաճառում է հիփոթեքը եւ / կամ կանխավճարի գումարը `գնման գինը:

• Դրամական վարկի ուղիղ առարկա. Առարկայի ամենատարածված տեսակն այն է, երբ գնորդը կանխիկ է վճարում գնման գնի եւ վաճառողի առկա վարկի մնացորդի տարբերությունը: Օրինակ, եթե վաճառողի գոյություն ունեցող վարկի մնացորդը կազմում է 150,000 դոլար, իսկ վաճառքի գինը `$ 200,000, գնորդը պետք է վաճառողին վաճառի $ 50,000 կանխիկ:
• Ուղղակի առարկա վաճառողը պահպանում է. Վաճառողը , որը հայտնի է որպես վաճառող կամ սեփականատեր ֆինանսավորմամբ, առավել հաճախ հայտնաբերված է երկրորդ հիփոթեքի տեսքով : Վաճառողի պահեստը կարող է լինել նաեւ հողի պայմանագիր կամ վարձակալության տարբերակ վաճառքի գործիք:

  Օրինակ, եթե վաճառքի գինը 200,000 դոլար է, գոյություն ունեցող վարկային հաշվեկշիռը կազմում է 150,000 դոլար, եւ գնորդը 20,000 դոլար կանխավճարի է վճարում, վաճառողը կվճարի 30,000 ԱՄՆ դոլարի մնացած մնացորդը առանձին տոկոսադրույքով եւ պայմաններով, կողմերի միջեւ: Գնորդը կհամաձայնի վաճառողին մեկ վճարել վաճառողին, իսկ առանձին վճարը վաճառողին վճարելու տարբեր տոկոսադրույքով:

• Փաթեթավորեք շրջակա միջավայրի վրա: Վաճառողը հետաքրքրություն է առաջացնում, քանի որ վաճառողը գումար է տալիս առկա հիփոթեքային հաշվեկշռի վրա: Ասենք `գոյություն ունեցող հիփոթեքը տատանվում է 5% տոկոսադրույքով: Եթե ​​վաճառքի գինը կազմում է $ 200,000 եւ գնորդը դնում է $ 20,000, վաճառողի փոխհատուցումը կկազմի 180,000 դոլար: 6% տոկոսադրույքի դեպքում վաճառողը կազմում է 1%, մինչեւ 150 000 ԱՄՆ դոլարի հիպոթեքային վարկի եւ 30% -ի մնացորդի վրա `6%: Գնորդը կվճարի 6%, $ 180,000:

Տարբերությունն առարկայական եւ վարկի տարբերակման միջեւ

Գործարքի ենթատեքստում ոչ վաճառողը, ոչ էլ գնորդը պատմում է առկա վարկատուին, որ վաճառողը վաճառել է գույքը եւ գնորդն այժմ վճարումներ է կատարում: Գնորդը վարկ չի վերցնում բանկի թույլտվությունը: Վարկատուները հատուկ վարկաբեկում են իրենց հիփոթեքային վարկերի մեջ եւ հավատում են , որ վարկառուն իրավունք է տալիս արագացնել վարկը օտարման դեպքում :

Արդյոք բանկերը այդ վարկերն անվանել են վճարման եւ փոխանցման ժամանակ: Դա կախված է. Որոշ իրավիճակներում որոշ բանկեր պարզապես ուրախանում են, որ որեւէ մեկը, որեւէ մեկը, կատարում է վճարումներ: Բայց բանկերը իրավունք ունեն հիփոթեքի կամ վստահության գործողության արագացման կետի պատճառով: Դրա համար էլ գնորդի համար վտանգավոր իրավիճակ է ստեղծում: Եթե ​​գնորդը չի կարող մարել վարկը բանկի պահանջով, ապա բանկը կարող է նախաձեռնել foreclosure .

Եթե ​​գնորդը վարկի ենթադրություն է անում , գնորդը պաշտոնապես ստանձնում է վարկը բանկի թույլտվությամբ: Սա նշանակում է, որ վաճառողի անունը հանվում է վարկից, իսկ գնորդը որակավորում է վարկը, ինչպես ցանկացած այլ դրամական վարկ : Ընդհանուր առմամբ, բանկերը գանձում են գնորդին վարկի ենթադրություն մշակելու ենթադրյալ վճար, սակայն վճարը շատ ավելի քիչ է, քան պայմանական վարկ ստանալու համար վճարները: FHA վարկերը թույլ են տալիս վարկի ենթադրություն, սակայն սովորական վարկերի մեծ մասը չեն: