Ինչու տուն գնորդները հողի պայմանագրերի նման
1970-ականների վերջին եւ 1980-ականների սկզբներին շատ տարածված էին բնակարանների գնման պայմանագրերը: Այնուհետեւ, ապառիկ վաճառքի պայմանագրերը, երբեմն կոչվում էին գործարքների համար, առաջարկեց առավել գրավիչ ֆինանսավորման պայմաններ բարձր տոկոսադրույքների եւ ինստիտուցիոնալ վարկատուների կոշտ որակավորման չափանիշների նկատմամբ:
Հողային պայմանագրերը սկսեցին անհետանալ, երբ վարկային պահանջները մեղմացան, իսկ տոկոսադրույքները նվազեցին 8% -ից ցածր: Բայց նրանք ամբողջովին անհետացել են եւ, փաստորեն, գրավադրման ճգնաժամի ժամանակ շուկայից վերադառնալով:
Նախորդ տանտերերը, ովքեր կորցրել են իրենց տները կորցրած կամ վաճառված կարճ վաճառքի միջոցով, սկսեցին հողի պայմանագրերի վրա հենվել որպես ֆինանսավորման այլընտրանք, երբ խոշոր բանկերը նրանց հեռացան:
Ինչ է ապառիկ վաճառքը:
Փոխանակման վաճառքի պայմանագիրն այնպիսի պայմանագրի ցանկացած պայման է, որը պահանջում է պարբերական վճարումներ, սակայն անշարժ գույքի մեջ, որպես կանոն, վերաբերում է հողային պայմանագրին, գործարքի պայմանագրին կամ վաճառքի պայմանագրին: «Հող» տերմինը մոլորեցնող է, քանի որ հողի պայմանագիրը կարող է օգտագործվել ցանկացած տեսակի անշարժ գույք ձեռք բերելու համար, առանց բարելավման:
Տեղաբաշխման վաճառքի պայմանագիրը հատկացնում է վաճառքի գինը, կանխավճարի չափը, տոկոսադրույքը, ամսական (կամ պարբերական) վճարումների չափը եւ կողմերից յուրաքանչյուրի պարտականությունները: Այն ներառում է այնպիսի պարտականություններ, որոնք կպահպանեն տունը, ապահովագրության վճարը եւ գույքային հարկերը, որոնք, ընդհանուր առմամբ, գնորդ են: Պայմանագրում ներառված է վաճառողի վաճառքի դիմումը, եթե գնորդը դադարի վճարել ապառիկ վճարումներ:
Առանձնահատկությունները.
- Հողային պայմանագրերը կամ գործարքի պայմանագրերը հանդիսանում են անվտանգության պայմանագիր վաճառողը, որը կոչվում է Վաճառող եւ գնորդ, որը կոչվում է Vendee:
- Վաճառողը համաձայնվում է վաճառել գույքը `ֆինանսավորելով Vendee- ի գնումը:
- Վաճառողը պահպանում է իրավաբանական անվանում եւ Vendee- ն ստանում է հավասար իրավունք:
- Սեփականատիրոջ կողմից իրականացվող ֆինանսավորումը կարող է ներառել գոյություն ունեցող հիփոթեքային հաշվեկշիռը (տես ստորեւ ստորեւ) կամ գույքը կարող է լինել ազատ եւ հստակ (լավագույն տարբերակը):
- Վճարը ամբողջությամբ վճարելով, Վաճառողը Vendee- ին հանձնում է գույքը:
Ամբողջ ներառական (Շրջապատող) հողային պայմանագրեր
- Փաթեթի պայմանագրերը պարունակում են գոյություն ունեցող հիփոթեք:
- Vendee- ը մեկ վճարում է մատակարարին:
- Վճարումը ստանալուց հետո Վաճառողը վճարում է հիմնական վարկատուի վճարումը եւ պահում մնացածը:
- Եթե գոյություն ունեցող հիփոթեքը ավելի ցածր տոկոսադրույք ունի, քան պայմանագրի տոկոսադրույքը, Վաճառողը լրացուցիչ տոկոս է ստանում այն գումարի վրա, որը չի պատկանում վաճառողին: Սա հայտնի է որպես անտեսում:
Հետեւյալն այն է, թե ինչպես է այն աշխատում:
- Ասեք ` վաճառքի գինը 100,000 դոլար է:
- The Vendee- ը 10,000 դոլար է դնում:
- Վենդեյը համաձայն է վճարել $ 90,000-ով, տոկոսադրույքով, 6.5%, վճարելով $ 567:
- Ներկայացված վարկը կազմում է $ 50,000, վճարվում է 5% տոկոսով `վճարելով $ 268:
- Վաճառողը վաստակում է 6.5% տոկոսադրույք `$ 40,000 սեփական կապիտալով, PLUS 1.5% տոկոսադրույքով` մինչեւ 50.000 ԱՄՆ դոլարի հիպոթեկային վարկի եւ ամսական $ 299 գրավի համար:
- Վենդեյը նաեւ վճարում է հարկերը, ապահովագրությունը եւ սեփականության բոլոր այլ ծախսերը:
Ուղիղ պայմանագրեր
Ուղղակի պայմանագրով հետաքրքրություն չկան: Vendee- ն կարող է համաձայնվել վճարել գոյություն ունեցող վարկատուին ուղղակիորեն եւ կատարել մեկ այլ վճարում Վաճառողին կամ Vendee- ն կարող է մեկ վճարում ուղարկել Վնասատուին, իսկ վաճառողը վճարելու է վճարման ենթակա պարտատիրոջը:
Նախկին օրինակին նայենք ուղիղ պայմանագրով.
- Վաճառքի գինը $ 100,000:
- Vendee- ը 10,000 դոլար է դնում:
- Vendee- ն $ 268-ի մեկ վճարում է կատարում 50,000 ԱՄՆ դոլարի վարկի մնացորդի վրա, որը հետաքրքրություն է ներկայացնում 5% -ով:
- Vendee- ը երկրորդական վճարում է տալիս Վաճառողին $ 40,000 սեփականատիրոջ կողմից իրականացվող ֆինանսավորումը, որը կրում է տոկոսադրույքը `6.5% եւ վճարվում է ամսական $ 253-ով:
- Երկու վճարումների ընդհանուր գումարը կազմում է 521 դոլար, որը փրկում է Vendee- ին ամսական $ 46-ի վրա:
Վաճառքի գին
- Որոշ տիտղոսային ընկերություններ նախագծում եւ ապահովում են հողային պայմանագրերը, որոնք պարունակում են Վաճառող, Վենդեյ եւ Վստահության իրավունք: Ձեզ հարկավոր է զանգահարել, որպեսզի գտնել նման տիտղոսային ընկերություն:
- Վաճառողի եւ Վենդեյի վստահված անձի նման հավատարմատարի պես, իրավատիրոջը, իրավունքը եւ հետաքրքրությունը հանձնում է վստահորդին `մատակարարի եւ Վենդերի պարտավորությունների ապահովման նպատակով:
- Այն դեպքում, երբ Vendee- ն դադարեցնում է վճարումները կատարելը, Վստահված անձը կարող է վաճառել վաճառքի իրավունքը:
- Լռելյայն ծանուցում ներկայացնելու գործընթացը պետությունից պետություն է փոխվում:
Հաճախորդների արագացում կետեր վարկերի ներքո
Այսօր բոլոր վարկերը պարունակում են արագացման եւ օտարման դրույթներ : Վարկատուները վաղուց արդեն ունեցել են վարկեր կանչելու անմիջական վճարման եւ վճարման դեպքում, եթե գնորդները «ենթակա լինեն» վերնագրին: Դա է պատճառը, որ վարկատուները ցանկացել են գնորդներին որակել, վճարել վարկային կետերը եւ բարձր տոկոսադրույքները :
Sue Heimbichner- ը, որը Sacramento- ում գտնվող Չիկագոյի Չիկագոյի անվանումն է, պահվում է բիզնեսում 1976 թվականից եւ հետեւում է հողի պայմանագրերի ճանաչմանը: Այդ ժամանակահատվածի ամենախոշոր դատական գործընթացներից մեկը դարձավ գնորդներից, որոնք ստացան դեբետային խնայողությունների եւ վարկային միությունների կողմից գոյություն ունեցող գոյություն ունեցող հիփոթեքային վարկեր: Կոնգրեսը 1982 թ. Ընդունեց Դեպոզիտարիայի ինստիտուտների ակտը, արդյունավետորեն վերացնելով գոյություն ունեցող վարկերը վերցնելու ունակությունը:
Heimbichner- ը ասում է, որ այսօր վարկատուներն այլ կերպ են նայում: «Որոշ վարկատուներ ուրախ են, որ իրենց վճարումները կատարվել են», - ասաց նա: Բայց մի փորձեք ստանձնել կառավարության կողմից տրամադրված վարկերը: «Դուք չեք ցանկանում խառնաշփոթ լինել իշխանության հետ», - զգուշացնում է Հեյմիչները, «քանի որ դու պատրաստվում ես սպանել»: Եթե ձեր հողային պայմանագիրը պարունակում է գոյություն ունեցող հիփոթեք, դուք պետք է դիմեք անշարժ գույքի իրավաբանի խորհրդին:
Կառավարության կողմից տրամադրված վարկերի նմուշները Fannie Mae- ին կամ Freddie Mac- ին են, իսկ պետական վարկերը, FHA- ն կամ Վ.
Vendee- ի իրավունքի փաթեթը
Բոլոր գործնական նպատակների համար Վենդեյնը պատկանում է գույքը եւ իրավունք ունի,
- Ունենալը:
- Անշարժ գույքի օգտագործումը եւ օգտագործումը:
- Բացառում, ստիպելով ուրիշներին դուրս գալ տարածքից:
- Վերավաճառք:
Առավելությունները Vendee- ին
- Ոչ մի որակավորում, թեեւ վաճառողը կարող է խնդրել գնորդի վարկային զեկույցի պատճենը:
- Կանխավճարների ճկունություն: Գումարը պայմանագրային է:
- Հողամասի պայմանագրի ժամկետի, տոկոսադրույքի եւ վճարումների երկարությունը պայմանավորված է:
- Ցածր փակման ծախսեր : Վարկատուի վճար չի վճարվում:
- Արագ փակումը: Գործարքները կարող են փակվել 7 օրվա ընթացքում:
Վաճառողներին օգուտները
- Սովորաբար բարձր վաճառքի գինը եւ գնահատումը: Չնայած գնորդներին խորհուրդ է տրվում ձեռք բերել գնահատական:
- Եթե հարկվող, ապա կարող է որակվել հետաձգված շահույթի համար:
- Ամսական եկամուտը.
- Հաճախ ավելի լավ փոխարժեքը, քան փողի շուկայի հաշիվները :
- Եթե գույքը համապատասխանում է, ապա դա հեշտ ճանապարհ է վաճառելու:
- Արագ փակումը:
Գնորդների խորհուրդներ
- Ստացեք գնահատական:
- Ապահովագրության ապահովագրություն:
- Ձեռք բերեք հոլդինգային ընկերության ծառայություններից `պահպանել կատարված գործը եւ բնօրինակ փաստաթղթերը:
- Խոսեք անշարժ գույքի իրավաբանի հետ :
Վաճառողի խորհուրդները
- Քաշեք գնորդի վարկային զեկույցը:
- Ներառեք ինչպես վաճառողը, այնպես էլ Vendee- ի անունները առկա ապահովագրության քաղաքականության վրա:
- Ձեռք բերեք վճարահաշվարկային ընկերություն `պայմանագրային հավաքագրման համար:
- Խոսեք անշարժ գույքի իրավաբանի հետ:
Այս հոդվածը չպետք է սխալվել որպես իրավաբանական խորհրդատվություն տրամադրել: Միայն իրավաբանները կարող են իրավաբանական խորհրդատվություն ներկայացնել:
Գրելու ժամանակ Elizabeth Weintraub- ը, Cal BRE # 00697006, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքում, Lyon Real Estate- ում որպես բրոքերային ասոցիացիա է: