Ինչպես բանակցել անշարժ գույքի հանձնաժողովներին

Ինչպես հարցնել ձեր գործակալին, որպեսզի նվազեցնեք հանձնաժողովը

Դուք գիտեք, որ անշարժ գույքի հանձնաժողովները պետք է բանակցվեն, ճիշտ է: Անկախ նրանից, թե տեղական սովորույթները, անշարժ գույքի վճարները սովորաբար քննարկվում են: Որոշ գործակալներ կհամաձայնեն վճարել բջջային հեռախոսի վճարը: Պարզապես հարցրեք եւ կկտրեք: Մյուսները կքննարկեն այն: Բայց ոչ ոք չի զղջա, որ խնդրեցիր: Սպասվում է: Թեեւ, պատրաստ եղեք այն փաստի համար, որ որոշ գործակալներ ձեզ հետ չեն բանակցելու:

Որովհետեւ որոշ գործակալներ չունեն:

Հասկացեք, թե ինչպես գործակալները վճարում են

Հանձնաժողովի տոկոսադրույքները տարբեր են բրոքերների շրջանում `կախված ընկերության քաղաքականությունից եւ գործակալի արտադրությունից: Ամենամսյա արտադրող գործակալը, որը տարեկան 100 գործարքի է փակել, սովորաբար վճարվում է ավելի բարձր, ավելի մեծ պառակտմամբ, քան գործակալը, որը մի քանի ամսվա ընթացքում գործարքը փակեց: Միայն արտոնագրված անշարժ գույքի բրոքերները կարող են հանձնել հանձնաժողով: Բրոքերները գրավոր են գրում գործարքներ կատարող գործակալներ եւ, իր հերթին, վճարում են գործակալներին, սովորաբար որպես անկախ կապալառուներ:

Վաճառողի կողմից վճարված հանձնաժողովները բաժանված են կեսը, գնող կողմը, իսկ մնացածը վաճառող կողմին: դա միշտ չէ, որ 50/50 բաժինն է: Աճող միտում է ցուցակման գործակալները վճարվում են ավելի շատ, քան գործակալները, որոնք ներկայացնում են գնորդը:

Ինչու չեն գործակալները վարձում նույն հանձնաժողովը:

Մեծ մասի համար նրանք անում են ըստ տեղական պատվերների: Թեեւ դուք կգտնեք զեղչային գործակալներ, լավագույն պրոդյուսեր գործակալներ, հարեւանության մասնագետներ, վետերանների գործակալներ, նոր գործակալներ, մաս-time գործակալներ եւ գործակալներ, ամեն տեսակի չափի եւ գույնի մեջ:

Գործակալները միմյանց չեն նման: Դուք երբեք չպետք է ընտրեք գործակալի հիման վրա: Դուք կարող եք հայտնաբերել, որ ավելի թանկ գործակալները առաջարկում են ծառայությունների եւ շահույթ մոդելի իրենց վաճառողների համար, որ ավելի թանկ գործակալներ չեն: Ընդհանուր առմամբ, գործակալները ընդհանուր առմամբ վճարում են այն, ինչ նրանք արժանի են: Նրանք բոլորը չեն արժանի նույն վճարին:

Տիպիկ զուտ շահույթ

Ուրախացրեք, թե որքան գործակալներ են պատրաստում: Եկեք ասենք, Մարիամի գնորդը գնում է $ 150,000 տուն: Ընդհանուր գումարը վճարվում է 7%, իսկ 4% `ցուցակման բրոքերին, իսկ 3% -ը, վաճառքի բրոքերին: Մերիի բրոքերին վճարվում է 4,500 դոլար: Մարիամի իրավունքը 50% -ով պակաս է 8% արտոնյալ վճարով: Մարիամը ստանում է $ 2,070: Դրանից հետո Մարիամը վճարում է իր 22% -ի չափը եւ 30% -ը խնայողությունների մեջ է պահում սոցիալական ապահովության, դաշնային եւ պետական ​​եկամտահարկ վճարելու համար: Մարիամը 993,60 դոլար զուտ շահույթ է կատարել:

Եթե ​​Մարիամը մեկ ամսվա ընթացքում փակում է միայն մեկ գործարքը եւ աշխատում է սովորական 40 ժամյա շաբաթվա ընթացքում, ապա ամսվա կտրվածքով իր զուտ ժամային աշխատավարձը կազմում է 5,78 դոլար: Եթե ​​նա մեկ ամիս փակում է երկու գործարք, ապա Մարիամը նույնն է անում, ինչպիսին է տան պահարանում: Ոչ բոլոր անշարժ գույքի գործակալները չեն սպանել: Շատերը հազիվ են ստանում, մասամբ թոշակի են ստանում կամ աշխատում են երկրորդ աշխատանքում:

Վաճառելով եւ գնելով նույն գործակալի հետ

Հաշվի առնելով, որ Մարիամին թույլատրելի է արդյոք նա կնքել իր հանձնաժողովը, եթե նա ներկայացնում է ձեր տունը վաճառելու, ինչպես նաեւ ներկայացնում է տուն գնել, բայց Մարիամը չի կարող համաձայնվել: The տեսությունը աշխատում է այն սկզբունքի վրա, որ թռչունների երկու թռչունները ավելի լավ են, քան մեկ ձեռքի մեջ: Այլ կերպ ասած, եթե Մարիամը ձեր ցուցակման գործակալն է , նա կստանա հանձնաժողովների ցուցակման կողմը:

Ընդ որում `օգնելով ձեզ գնել մեկ այլ տուն, նա կստանա այդ գործարքի վաճառքի կողմը: Մեկ անձ. Երկու գործարքներ: Բայց դա ավելի նրբերանգ է, քան դա:

Կան գործակալներ, որոնք ձեզ առաջարկում են զեղչ, եթե դուք վաճառում եւ գնում եք ձեր տան միջոցով: Անշարժ գույքի գործակալները, ովքեր հրաժարվում են զեղչեր վճարելուց, հավանական են համարում, որ երկու գործարքները առանձին են, որոնք նրանք են: Նրանք բերում են աշխատանքի առանձին գումար, անկախ վաճառողից եւ գնորդից, նույն անձը կամ երկու տարբեր եւ անհատական ​​անձինք:

Եթե ​​Մարիամը զեղչում է իր ցուցակման հանձնաժողովը, որպեսզի կրկնապատկես աշխատանքը եւ վաստակես երկու անգամ պակաս գումար, նա կարող է վրդովվել: Նա կարող է նաեւ հարվածել հանձնաժողովի վաճառքի կողմին, քանի որ նա չունի վերահսկողություն այլ գործակալի հետ: Մարիամին համոզելու համար, «ձեզ ընդմիջում տալու համար», գուցե ստիպված լինեք առաջարկել Մարիամին եւս մեկ խթան, օրինակ `ուղորդալները, ավելի շատ բիզնես ուղարկելով ճանապարհը:

Երբ նույն գործակալը ներկայացնում է Ձեզ եւ Գնորդին

Սա կոչվում է երկկողմանի գործակալություն , եւ դա նույնիսկ որոշ երկրներում օրինական չէ: Բայց եթե այն օրինական է, Մերիը վաստակեց հանձնաժողովի երկու կողմերը, ցանկը եւ վաճառքի վճարները: Այն կոչվում է կրկնակի ավարտ: Միեւնույն գույքն է, բայց առանձին շահերի հետ առանձին երկու առանձին կուսակցություններ եւ դատական ​​հայցեր: Մարիամն այժմ ընդունում է որպես երկակի գործակալ որպես պատասխանատվություն:

Որոշ երկրներում երկակի գործակալները պարտավոր են գործել որպես գործարքային գործակալներ `ոչ մեկի կողմը չկապելով: Նրանք խորհուրդ չեն տալիս կամ շատ օգնություն, բացառությամբ փաստաթղթերի մշակման:

Դա երբեմն սովորական մարտավարություն է, որն օգտագործվում է երկրի որոշ մասերում վաճառողներին, ցանկանալով ցուցակման գործակալին, եթե նա համաձայնվի նվազեցնել իր հանձնաժողովը, եթե նա ավարտի մինչեւ վաճառողը եւ գնորդը: Դուք ունեք այնպիսի բանակցություններ վարելու հնարավորությունը, երբ դուք ստորագրում եք համաձայնագիր կամ երբ դուք ստանում եք առաջարկություն, բայց ավելի լավ է, եթե դուք քննարկում եք այս սցենարը առաջխաղացման մեջ, ցուցակման առաջադրման ժամանակ:

Հաշվի առեք, որ այս բանակցությունները կարող են հուսահատվել: Դա կարող է նվազեցնել ցուցակման գործակալի շահագրգռվածությունը կամ ձեր մոտեցումը ձեր սեփական վաճառողին վաճառելը: Բացի իր իրավական ֆիդուցիարական պատասխանատվությունից, ձեր տունը շուկա վաճառելու համար առկա բոլոր գնորդներին, ինչն է խթան հանդիսանում գնորդի գնելու համար ձեր տունը գնելու համար, երբ նրա գինը կկրճատվի: Հատկապես, եթե նա կանգնած է իր գնորդին վաճառել ուրիշի ցուցակում եւ վճարել ավելի շատ: Բայց գնացեք եւ խնդրեք: Շատ գործակալներ համաձայն են «փոփոխական հանձնաժողովին», երբ հարցնում են, քանի որ կասկածում են, որ տարաձայնությունները չեն ներկայացնում երկու կողմերը, ուստի դրանք ոչինչ չեն տալիս:

Մի քանի ցուցակ, նույն վաճառողը

Միեւնույն վաճառողի մի շարք բացառիկ ցանկերների փոխարեն հանձնաժողովների կրճատումը կախված է հետեւյալից.

• Դոլարի ծավալը
• Վաճառքի հեշտություն
• Շուկայական շարժունություն

Եթե ​​այդ փոփոխականների բոլոր երեքը գործակալի օգտին են, ապա դա բանակցային եւ, հավանաբար, հաղթելու ամենաարդյունավետ բանակցությունները չէ: Թեեւ, կրկին, ոչ բոլոր գործակալները համաձայն չեն: Հատկապես հզոր եկամտի հոսք ունեցող լավագույն արտադրողներ: Եթե ​​դրանք ձեր գրառման կարիքը չունեն, ապա 5 ցանկերը առաջարկելը մեծ դրդապատճառ չէ:

Գործակալներ, ովքեր վերահսկում են հարեւանությունները

Ագենտները, որոնք ամեն տարի տոննան բիզնես են անում որոշակի վայրերում, սովորաբար զեղչում են մի կետ եւ այստեղ: Սրանք այն գործակալներն են, որոնք կարող են պահանջել բարձրագույն հանձնաժողով, բայց արագորեն համաձայն են նվազեցնել վճարները, եթե այլ գործակալից մրցակցություն կա: Եթե ​​ցանկանում եք մի գործակալ, որը մեջբերել է ձեզ բարձրագույն հանձնաժողով, բայց հարցազրույց է տվել մի երկրորդ, ով համաձայնվել է աշխատանքը կրճատել, ապա զանգահարեք առաջին գործակալին եւ առաջարկեք երկրորդ գործակալի վճարը: Բացատրիր ինչու. Հաշվի առեք նաեւ, որ այն խառնաշփոթը, դուք ստանում եք այն, ինչ վճարում եք, շատ հաճախ ճիշտ է: Մի անհանգստացեք, որ դուք կկարողանաք հանձնել այն հանձնաժողովներին, որոնք դուք կորցնում եք տեսանելի աշխատանքը լավագույն գործակալը, որը կարող եք գտնել:

Ես հիշում եմ վաճառողը Elk Grove քաղաքում, ով փորձեց այս մարտավարությունը: Գուցե նա կարդացել է իմ հոդվածը: Նա խնդրեց ինձ համեմատել մեկ այլ գործակալի հանձնաժողովին: Երբ ես մերժեցի այդ հասկացողությունը, նա սկսեց լաց լինել: Բայց ես ուզում եմ, նա ցավում է: Նա պարզապես չէր ուզում վճարել իմ հանձնաժողովը: Այնպես որ, նա ցանկացել է ծառայել, բայց միայն զեղչով: Ես ստիպված եմ նրան ասել ամենալավ բախտը: Դա այդպես չի աշխատում:

Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: