Տունը գնելը կարող է լինել ձեր կյանքում կատարվող խոշոր ներդրումը, եւ շատ շուկայում բնակարանային գները մի քանի հարյուր հազար դոլարից բարձր են:
Սակայն արտադրված տները սովորաբար ավելի մատչելի են, քան կայքի կառուցված տները, այնպես որ նրանք տնային սեփականություն ունենան հասանելի: Հատկապես ցածր եկամուտ ունեցող սպառողներին եւ գյուղական բնակավայրերում բնակվողներին (որտեղ կապալառուները եւ նյութերը մատչելի չեն), արտադրված բնակարանները կարող են միակ տարբերակ լինել:
Շարժական, արտադրված եւ մոդուլային
Տնային վարկերի մասին քննարկումների ժամանակ կարող եք կարեւոր լինել վարկատուների հետ գործած պայմանները: Ինչ եք անվանում «բջջային տուն», ամենայն հավանականությամբ, «արտադրված տուն» է (չնայած, որ տունը, կամ էլ եղել է `շարժական): Ոչ ֆորմալ օգտագործման համար օգտագործվում են ժամկետային գործեր, սակայն վարկատուների մեծամասնությունը խուսափում է շարժական տան դասակարգված գույքի վարկավորումը:
- Բջջային տները 1976 թ. Հունիսի 15-ի դրությամբ գործարան կառուցված տներ են: Նրանք կարող են լինել շատ գեղեցիկ տներ, բայց դրանք կառուցվել են այն ժամանակ, երբ կարգավորիչները պահանջում են որոշակի անվտանգության չափորոշիչներ եւ մեծ մասը (բայց ոչ բոլորը) վարկատուները չեն ցանկանում վճարել այդ գույքը:
- Կատարված տները 1976 թ. Հունիսի 15-ից հետո կառուցված գործարանային տներ են: Այդ տները ենթարկվում են 1974 թ. Ազգային արտադրված բնակարանային շինարարության եւ անվտանգության ստանդարտների ակտին եւ պահանջվում են համապատասխանել ԱՄՆ Բնակարանաշինության եւ քաղաքաշինության վարչության (HUD) . Այդ կանոնները հաճախ անվանում են HUD օրենսգիրք: Արտադրված տները կառուցված են մշտական մետաղական շասսիի վրա եւ տեղադրվելուց հետո կարող են տեղափոխվել (սակայն տեղադրվելուց հետո տունը կարող է խանգարել ֆինանսավորմանը):
- Մոդուլային տները գործարանում կառուցված տներ են, որոնք հավաքվում են տեղում եւ պահանջվում են հանդիպել բոլոր այն նույն տեղական շինարարական կոդերին, ինչպիսիք են կայքի կառուցված տները (ի տարբերություն HUD օրենսգրքի): Նրանք սովորաբար մշտապես տեղադրվում են կոնկրետ հիմքի վրա: Կառուցված տների պես, մոդուլային տները հակված են արժեքներ ունենալ եւ գնահատել ավելին, քան արտադրված կամ շարժական տներ, այնպես որ ավելի հեշտ է ստանալ վարկեր մոդուլային տների համար:
Որտեղ է պարտադրել
Արտադրական եւ բջջային տների ֆինանսավորման մի քանի եղանակներ կան: Ինչպես ցանկացած վարկով, այն վճարում է մի քանի տարբեր վարկատուների մեջ: Համեմատեք տոկոսադրույքը , առանձնահատկությունները, փակման ծախսերը եւ ցանկացած վարկի մյուս վճարները: Հատկապես կարեւոր է բջջային տնային վարկերի տրամադրումը, կարեւոր է վարկի տեսակը (կամ վարկատուի հետ աշխատելը):
Մանրածախ առեւտրով զբաղվողները, որոնք վաճառում են արտադրվող տները, սովորաբար կազմակերպում են ֆինանսավորում, որպեսզի հաճախորդները ավելի հեշտ դարձնեն տները: Որոշ դեպքերում, ձեր շինարարի փոխհարաբերությունները կարող են լինել միայն մի նոր տարբերակ, որը ֆինանսավորում է նոր տուն ձեռք բերելու ժամանակ: Այնուամենայնիվ, իմաստուն է խնդրել ձեր շինարարին մի քանի այլ (ոչ փոխկապակցված) վարկատուների ցանկը:
Մասնագիտացված վարկատուներ. Մի քանի հիփոթեքային վարկատուներ մասնագիտանում են բջջային եւ արտադրական տների (եւ անհրաժեշտության դեպքում) վարկերի գծով: Չնայած ցանկացած վարկատու կարող է ֆինանսավորել ձեր գնումը, մասնագիտացված վարկատուները ավելի շատ ծանոթ են արտադրված տնային գնումների ասպեկտներին, ուստի նրանք ավելի շատ ցանկանում են դիմել այդ վարկերի դիմում: Դուք, ամենայն հավանականությամբ, պետք է աշխատեք վարկատուի հետ, որը կենտրոնացած է արտադրված շուկայում հետեւյալ իրավիճակներում.
- Դուք հող չեք ունենա:
- Դուք տուն չեք մտնի հիմնադրամի համակարգում:
- Դուք գնում եք տուն, որը ոչ բոլորովին նոր չէ, կամ ինչ-որ փոփոխություններ են կատարվել:
- Դուք ցանկանում եք վերաֆինանսավորել առկա արտադրված տան պարտքերը, եւ դրանցից որեւէ մեկը կիրառվում է:
Ստանդարտ հիփոթեքային վարկատուներ. Եթե դուք գնում եք տուն եւ այն տեղը, որը նստում է, եւ տունը մշտապես տեղադրվում է հիմնադրամի համակարգում, դուք կունենաք ավելի հեշտ ժամանակ փոխառություն: Բանկերը, վարկային միությունները եւ հիփոթեքային բրոքերները կարող են տեղաբաշխել այդ վարկերը:
Ստացեք առաջարկներ լավ վարկատուների համար, որոնք վստահում են ձեզ: Եթե վստահ չեք, ով է հարցնել, սկսեք ձեր անշարժ գույքի գործակալից, աշխատակիցներից եւ բնակիչներից բջջային տան պարկերում, եւ մարդիկ, ում գիտեք, ովքեր փող են վերցրել `ձեռք բերված բնակարան գնել:
Chattel վարկեր
Chattel վարկերը հաճախ օգտագործվում են բջջային եւ արտադրական տների համար, հատկապես այն ժամանակ, երբ տունը գնում է այգու կամ արտադրված տան համայնք: Շարունակական վարկը տան միայն վարկ է (ի տարբերություն տան եւ հողերի համար վարկի դիմաց):
Այդ վարկերը տեխնիկապես գույքային վարկեր են `ոչ անշարժ գույքի վարկեր:
Այն, որ շտապային վարկերը տրամադրվում են նաեւ հողատարածքների առկայության դեպքում եւ առանձին տնակ տանելու դեպքում:
Երբ գնում եք վարկատուների հետ, պարզեք, թե արդյոք դուք կստանաք գրավադրված վարկեր կամ անշարժ գույքի վարկեր: Շարունակվող վարկերի տոկոսադրույքները հակված են ավելի բարձր, քան անշարժ գույքի պարտքերի տոկոսադրույքները, բայց կան ամեն մի տարբերակում `կողմ եվ դեմ: Սպառողների ֆինանսական պաշտպանության բյուրոյի (CFPB) ուսումնասիրությունը պարզել է, որ վարկի գումարները եւ վերամշակման վճարները 40% -ից ցածր են եղել հիփոթեքային վարկերի նկատմամբ ցածր տոկոսադրույքով, սակայն շղթայական վարկերի տարեկան տոկոսադրույքը 1,5% -ով ավելի է:
Արտասահմանյան վարկերի առավելությունները ներառում են `
- Դուք չունեք անշարժ գույքի սեփականություն, որը կարող է փոքրացնել ձեր վարկը (չնայած դուք, ամենայն հավանականությամբ, վճարում եք ամսական կայքի վարձավճարները):
- Մշակման ծախսերը պետք է լինեն ավելի ցածր, քան անշարժ գույքի պարտքերի վրա փակման ծախսերը:
- Փակման գործընթացը սովորաբար ավելի արագ եւ ավելի քիչ ներգրավված է, քան անշարժ գույքի վարկի փակումը:
Շքեղ վարկերի թերությունները ներառում են `
- Տոկոսադրույքները շատ ավելի բարձր են, ուստի ձեր վճարման եւ տոկոսադրույքի բարձրացումը կլինի ավելի բարձր, քան այն դեպքում, եթե դուք օգտագործում եք համարժեք անշարժ գույք:
- Վարկի մարման ժամկետները կարող են լինել ավելի կարճ (մինչեւ 15 կամ 20 տարվա մարման ժամկետով, չնայած որոշ վարկատուներ ավելի երկար վարկեր են տրամադրում): Ավելի կարճ տեւողություն է պահանջվում ավելի բարձր պահանջվող ամսական վճարումներով , սակայն պարտքի մարումը ավելի արագ է պահում տոկոսադրույքների ցածր մակարդակը:
Ձեռք բերված դիլերները եւ մասնագիտացված վարկատուները սովորաբար առաջարկում են շքեղ վարկեր, եւ ԱՄՆ մարդահամարի բյուրոն գտնում է, որ 2015 թ.-ին նոր արտադրատեսակների 80 տոկոսը կոչվում է անձնական սեփականություն: Սակայն որոշ վարկատուներ առաջարկում են ինչպես անհատական վարկեր, այնպես էլ անշարժ գույքի վարկեր: Խոսեք մի քանի վարկատուների հետ եւ հարցրեք, թե ինչպես են անհատական գույքի փոխարեն անշարժ գույք տան տանելու կողմերն ու անհամարները:
Կառավարության վարկային ծրագրեր
Կառավարության կողմից տրամադրված մի քանի վարկային ծրագրերը կարող են ավելի կատարելագործելի արտադրված տուն վերցնելը: Ենթադրելով, որ դուք համապատասխանում եք այդ ծրագրերին համապատասխան որակավորման չափանիշներին, կարող եք փոխառություն տալ հիփոթեքային վարկատուներից, որոնք ԱՄՆ կառավարության կողմից մարման երաշխիք են ստանում, եթե չեք մարել վարկը, կառավարությունը կգնա եւ վճարեց վարկատուին:
Կառավարության աջակցությամբ տրամադրվող վարկային ծրագրերը, հավանաբար, փոխառության համար ձեր լավագույն տարբերակն են, բայց որոշ բջջային եւ արտադրական տներ չեն որակվելու:
FHA վարկերը ապահովագրված են Federal Housing Administration (FHA) կողմից : Այդ վարկերը հատկապես հայտնի են, քանի որ նրանք ունեն ցածր տոկոսադրույքներ , ֆիքսված տոկոսադրույքներ եւ սպառողների համար բարեկամական կանոններ: FHA վարկի համար իրավասու լինելու համար պետք է մի քանի չափանիշներ պահպանվեն.
- Տունը պետք է կառուցվեր 1976 թ. Հունիսի 15-ից հետո:
- Տունը պետք է համապատասխանի ՀԱԴ օրենսգրքին եւ համապատասխանի այլ տեղական պահանջներին: Տան փոփոխությունները կարող են հանգեցնել համապատասխանության:
- Տան յուրաքանչյուր հատվածում պետք է ունենա վկայագրման կարմիր վկայագիր (կամ HUD պիտակ): Օրինակ, կրկնակի լայն տների վրա պետք է երկու պիտակ:
Արտադրական տան սեփականատերերի համար առկա են երկու FHA ծրագրեր:
FHA Title II վարկերը ներառում են տարածված 203 (բ) վարկը, որը նույնպես օգտագործվում է կայքի կառուցված տների համար, ինչը թույլ է տալիս գնորդներին առաջարկել 3,5% -ի չափով կանխավճար : Կառավարության երաշխիքի արժեքը ծածկելու համար Դուք կվճարեք հիփոթեքի ապահովագրության ապահովագրավճար, ինչպես նաեւ ընթացիկ հիփոթեքային ապահովագրություն, յուրաքանչյուր ամսական վճարում: Դուք պետք է արժանահավատ վարկային միավորներ ձեռք բերենք FHA վարկի համար, բայց ձեր վարկը պետք չէ կատարյալ լինել: Ընդ որում, դուք կարող եք օգտագործել նվիրաբերված գումար, ձեր կանխավճարի եւ փակման ծախսերը ֆինանսավորելու համար, եւ նույնիսկ վաճառողը կարող է օգնել այդ ծախսերին:
Title II վարկերը անշարժ գույքի վարկերն են, այնպես որ դուք պետք է միասին գնել գույքն ու տանը, եւ տունը պետք է մշտապես տեղադրվի հաստատված հիմնադրամի համակարգում: Վարկերը կարող են տեւել 15-30 տարի:
FHA Title I վարկերը հասանելի են անձնական գույքային վարկերի համար, օգտակար, երբ դուք չեք տիրապետում հողի: Այնուամենայնիվ, եթե դուք տուն եք վարձում վարձակալության կայքում, ձեր վարձակալության պայմանագիրը պետք է համապատասխանի FHA ուղեցույցներին: Օրինակ, դուք պետք է նախնական վարձակալության ժամկետը երեք տարի, եւ պետք է տեղեկացվի առնվազն վեց ամիս ծանուցում ունեցող ցանկացած վարձակալության դադարեցման մասին: Անհրաժեշտ նվազեցումները կարող են լինել ցածր հինգից մինչեւ 20 տոկոս, սակայն այդ պահանջը փոխատուից վարկատուին տարբերվում է եւ կախված է ձեր վարկային հաշիվներից: Title I վարկի լրացուցիչ պահանջները ներառում են `
- Տունը պետք է լինի վարկառուի հիմնական բնակավայրը:
- Տեղադրման վայրը պետք է ներառի կոյուղու եւ ջրի ծառայությունը:
- Նոր արտադրվող տները պետք է ընդգրկեն մեկ տարվա երաշխիք:
- HUD- ի կողմից հաստատված գնահատողը պետք է ստուգի լոտը:
Title Ես վարկեր կարող եմ լինել տնային միայն վարկեր, ինչպիսիք են chattel վարկեր, բայց նրանք կարող են նաեւ օգտագործվել գնել շատ տուն եւ միասին. Վարկի գումարների առավելագույն գումարները Title I վարկերի համար ավելի ցածր են, քան առավելագույնը II կարգի վարկերի գծով, իսկ վարկի պայմանները ավելի կարճ են: Մեկ միասնական տան եւ լոտի համար առավելագույն մարման ժամկետը 20 տարի է:
VA վարկերը մատչելի են զինծառայողների եւ վետերանների համար, եւ դրանք կարող են օգտագործվել արտադրվող եւ մոդուլային տների համար: Վարկային վարկերը հատկապես գանգատվում են այն պատճառով, որ առանց փողի գնման եւ առանց ամսական հիփոթեքային ապահովագրության (ունցողը թույլ է տալիս այն գնել, եւ դուք բավարարում եք վարկի եւ եկամտի պահանջների): Անցում կատարելու կանխավճարը նշանակում է, որ դուք կունենաք ավելի բարձր ամսական վճարումներ, եւ դուք ավելի շատ վճարեք հետաքրքրությամբ, բայց որոշ դեպքերում դա իմաստ է: ԱՎ վարկ ստանալու համար պատրաստված տանը:
- Տունը պետք է մշտապես ամրացվի հիմնադրամին:
- Դուք պետք է տուն վերցնեք այն հողամասի հետ, որը նստած է եւ տանն է որպես անշարժ գույք:
- Տունը պետք է լինի առաջնային բնակություն (երկրորդ տան կամ ներդրումային սեփականություն):
- Տունը պետք է համապատասխանի HUD օրենսգրքին եւ ունենա HUD պիտակները:
FNMA վարկերը գնալով ավելի հասանելի են արտադրված տների համար, քանի որ այդ գործակալությունը նախատեսում է ընդլայնել մատչելի բնակարանային տարբերակների ֆինանսավորումը: Խնդրեք ձեր վարկատուին, եթե ձեր առաջիկա գնման համար առկա են ցանկացած նոր ծրագրեր:
Տարբեր վարկատուներ, տարբեր կանոններ
Չնայած վերոհիշյալ վարկերի մի մասը աջակցում է ԱՄՆ կառավարությանը, վարկատուներին թույլատրվում է սահմանել կանոններ, որոնք ավելի սահմանափակ են, քան կառավարական ուղեցույցները: Այդ «կափարիչները» կարող են խանգարել ձեզ պարտք վերցնելուց, բայց այլ բանկերը կարող են օգտագործել տարբեր կանոններ: Դա եւս մեկ պատճառ է, որ վաճառում է շուրջը `դուք պետք է գտնել մրցակցային ծախսեր ունեցող վարկատուին, եւ դուք պետք է գտնել մի վարկատու, որը կկարողանա տեղավորել ձեր կարիքները:
Մասնավորապես, երբ խոսքը վերաբերում է արտադրվող տների մասին, վարկատուները կարող են ձեզ ասել, որ դուք չեք համապատասխանում պետական-ապահովագրված ծրագրերին: Դա կարող է լինել ճշմարիտ, բայց դա լավագույնն է ստուգել մի քանի FHA կամ VA վարկատուների հետ, մինչեւ հրաժարվել այդ ընտրանքներից:
Որոշ ոլորտներում, որտեղ տարբեր վարկատուներ սահմանում են տարբեր կանոններ.
- Վարկի արժեքի հարաբերակցությունը. Կարող եք իջեցնել 3,5 տոկոսի չափով, կամ դուք կարող եք պահանջել 20 տոկոս կանխավճար :
- Վարկային հաշիվներ. Կախված Ձեր վարկային հաշիվներից, որոշ վարկատուներ կարող են չցանկանալ աշխատել ձեզ հետ, իսկ մյուսները վարկի վրա հիմնված տարբեր տոկոսադրույքներ կամ կանխավճարային պահանջներ են սահմանում:
- Տնային տեսակը. Որոշ VA եւ FHA վարկատուները չեն ցանկանում վճարել արտադրվող տներում, սակայն դրանք կարող են ավելի բաց լինել մոդուլային տների համար: Ոմանք չեն ցանկանում միասնական ֆինանսավորել, բայց նրանք կֆինանսավորեն կրկնակի կամ ավելի մեծ տներ:
- Վարձակալի վարձակալությունը. Եթե դուք պլանավորում եք ապրել այգում կամ համայնքում, ապա վարկատուները կարող են իմանալ, թե որքան բնակիչ է վարձել, որքանով են իրենց սեփական տները:
- Chattel- ն ընդդեմ հիփոթեքի: Որոշ վարկատուներ առաջարկում են միայն շղթայական վարկեր, ուստի այն միակ ապրանքն է, որ նրանք կներկայացնեն ձեզ: Նմանապես, որոշ վարկատուներ չեն տրամադրում անշարժ գույք: