Երկու տներ մի տուն վերակառուցելու համար պահանջվում է ռազմավարություն
Option 1: Գնման տուն, հետեւելով 2 տների վաճառք
Այդպիսի պլանի հետ կապված առաջին խնդիրը որակվում է հիփոթեքի համար:
Ակնհայտ է, որ եթե երկու վաճառողներ յուրաքանչյուրը վաճառում է տուն, միասին որպես զույգ գնելու մտադրությամբ, եւ ֆինանսավորումը ներգրավված չէ, դա շատ ավելի հեշտ է: Վաճառողներն ազատ եւ պարզ տներ ունեցող կամ տներ ունեցող տներ ունենալու համար բավականին արդարացի են, որպեսզի տունը ձեռք բերելու համար կանխիկ գումար գանձեն, ավելի շատ ազատություն ունենանք այս տարբերակին հետեւելու համար: Բայց իրականությունն այն է, որ մարդիկ հիմնականում գնում են հիփոթեքի տան գնել: Դա նշանակում է, որ կողմերը կարող են պահանջել հիփոթեքային վարկ ստանալու համար `ի վիճակի լինելով հիփոթեքային վճար վճարել երկու այլ տներում:
Նոր հիփոթեքային վճարն ավելացրած երկու հիփոթեքային վճարումներին, այդ հարաբերակցության գումարը եկամտին համամասնորեն կարող է երկու կողմերին մղել շրջանակը որակելու համար: Վարկառուները օգտագործում են գործակիցներ, որոնք տոկոսային գումար են ինչպես առջեւի, այնպես էլ ետ վերջի համար: Front-end- ի հարաբերակցությունը հիփոթեքային վճարումների տեսակարար կշիռը կազմում է համախառն համախառն եկամուտ: Հետեւյալ ցուցանիշը հանդիսանում է հիփոթեքային վճարների տոկոսը, զուգորդված լրացուցիչ պարտքի հետ, ինչպիսիք են վարկային քարտերը միասնական համախառն եկամտի նկատմամբ:
Եթե հարաբերությունները չափազանց բարձր են, ապա կողմերը չեն կարող համապատասխանել բոլոր երեք տները միեւնույն ժամանակ: Aha, դուք կարող եք ասել, բայց կողմերը կարող են փոխարկել այդ տները վարձակալության եւ օգտագործել այդ վարձակալության եկամուտը փոխհատուցել հիփոթեքային վճարները , ճիշտ? Թեեւ դա կբարձրացնի եկամուտը, որը կնվազեցնի հարաբերակցությունը, հավանական է, որ վարկատուը թույլ չի տա վարձակալության եկամուտը հաշվարկվել:
Շատ վարկատուները հետեւում են խիստ ուղեցույցներին, որոնք վերաբերում են տեւողությանը, տան վարձակալության վարձավճարի համար վարձակալության համար վարձավճար ստանալու համար, եւ մեկ կամ երկու ամիսը անբավարար է:
Երկրորդ խնդիրն այն է, որ տուն գնելը, որին հաջորդում է երկու տան վաճառելը, այն է, որ եթե նոր տան համար կանխավճարը գալիս է մյուս երկու տների վաճառքից, ապա վաճառողները հավանաբար պետք է գրեն մի պայմանական առաջարկ : Կոնտինգենտային առաջարկը նրանց ելք է տալիս, գնումը չեղյալ հայտարարելու միջոց է, եւ շատ վաճառողներ չեն սիրում լավ պայմանավորված առաջարկներ, քանի որ դրանք միշտ չէ, որ վստահ են:
Եթե շուկան չի նպաստում պայմանական առաջարկներին, ապա դա կարող է ավելի բարդացնել այդ ռազմավարությունը: Վաճառողի շուկայում , օրինակ, պայմանական առաջարկները կարող են բավականին դժվար լինել ընդունելության համար: Եթե նախատեսված գնումը շատ ցանկալի տուն է, ապա կարող են լինել բազմաթիվ առաջարկներ, եւ պայմանական առաջարկներ գրեթե երբեք չեն շահի բազմակի առաջարկի իրավիճակում:
Option 2: Նախքան նոր տուն գնելը վաճառելը
Անկախ այն բանից, որ մի քանի ընտանիքներ պետք է վաճառեն երկու տան կամ ընդամենը մեկ տուն `նոր տանը տնկարկելու համար կախված է հիփոթեքային գործակիցներից: Հնարավոր է, նոր տուն գնելուց առաջ հնարավոր է վաճառել միայն մեկ տուն:
Հիփոթեքային վարկատուը կարող է լավագույնս խորհրդակցել այս իրավիճակում:
Այնուամենայնիվ, եթե անհրաժեշտ է նոր տուն գնելուց առաջ երկու տները վաճառել, ապա կան երեք հիմնական ենթաօրենսդրական ընտրություններ.
- Վաճառեք գոյություն ունեցող տներ պայմանական պայմանագրով, որը թույլ է տալիս վաճառողներին որոշակի ժամանակ գնել նոր տուն եւ գնալ գնման պայմանագիր, կամ
- Վաճառեք գոյություն ունեցող տներ, վարձակալության հետ կապված տարբերակով փակելուց հետո վաճառողներին ժամանակ հատկացնել նոր տուն գտնել եւ տեղափոխել:
- Վաճառեք երկու տները, այլ տեղաշարժեք եւ ապա որսեք նոր տուն, որը ներառում է երկու անգամ շարժվել: Այս վերջին տարբերակն ամենալավն է ֆինանսական տեսանկյունից, քանի որ վաճառողը չունենալով պայմանավորվածություններ եւ ավելի ուժեղ դիրքերում է բանակցելու նոր տուն ձեռք բերելու համար: Սակայն իրականում շատերը չեն ուզում տեղափոխվել երկու անգամ: Մեկ անգամ տեղափոխելը բավականին դժվար է:
Եթե վաճառողները ընտրում են պայմանական առաջարկներ գրել, եթե նրանք վաճառում են վաճառողի շուկայում, ապա գնորդին ավելի հեշտ կլինի թելադրել պայմանները, քան եթե նրանք վաճառում են գնորդի շուկայում:
Վաճառողի շուկայում գնորդները հաճախ շատ ավելի պատրաստակամ են սպասել վաճառողին, որ գնել են տուն, այլ ճանապարհով: Ապահով միջոց վաճառողների համար նախատեսում է գնել նոր տուն, քանի որ վաճառողներին ռիսկ չկա, եթե նրանք չեն կարողանում գտնել նոր տուն գնել:
Անշուշտ, իհարկե, վաճառողները կարող են գտնել իրենց երազած տանը եւ ապա չկարողանալ `տարբեր պատճառներով, որոնք կարող են տարբերվել գնից մինչեւ պայմաններ` վաճառելու իրենց գոյություն ունեցող տները: Կորցնելու երազանքի տունը կարող է ցավալի լինել: Փորձառու անշարժ գույքի գործակալը, որը վարում է այս տեսակի գործարքները, պետք է կարողանա աջակցել եւ գործընթացը աննպատակ դարձնել:
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, BRE # 00697006, Բրոքեր-դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտոյի Լիոնի անշարժ գույքում: