Արդյոք մտածում եք համանախագահների եւ կոնդեսների միջեւ տարբերությունների մասին: Դու մենակ չես. Չնայած, որ կարող է զարմացնել ձեզ սովորելու համար, որ կոնդոները հայտնի չեն դարձել մինչեւ 1960-ական թվականներին: Երբ FHA- ի ուղեցույցները վերջապես թույլատրեցին կոնդիցիոների ֆինանսավորում, հանգրվանել է կոնդակատների համալիրը: Դրանից առաջ, գրեթե բոլոր շենքերը, որոնք թույլ էին տվել շատ բազմակի սեփականատերեր, եղել են համահեղինակներ: Այսօր դուք կգտնեք խոշոր մետրոպոլիայի քաղաքներում համանախագահների կամ կոոպերատիվ բնակելի շենքերի մեծ մասը:
Նյու Յորք քաղաքի հետ միասին կարող եք համագործակցել համանախագահների հետ, սակայն դուք կարող եք գտնել նաեւ համանախագահներ, ինչպիսիք են Սան Ֆրանցիսկոն, Միննապոլիսը, Վաշինգտոնը, Ատլանտա, Բոստոն, Սիեթլը, Ինդիանապոլիսը, Դեթրոյթը եւ Չիկագոը, Թուսսոնը եւ Ֆենիքսը, ներառյալ մի քանիսը Ֆլորիդայում եւ ուրիշներ, որոնք տարածվել են Արեւելյան ափին:
Ինչ է համագործակցում:
Co-op- ը իրականում անշարժ գույք չէ: Անշարժ գույքն այն հողն է, որը զուգորդված է կառուցվածքային բարելավումներով, ներառյալ ստորգետնյա եւ օդային իրավունքները: Փոխարենը կոոպերը կորպորացիան է: Երբ գնորդը գնում է համանախագահ, գնորդը կորպորացիայում ձեռք է բերում բաժնետոմսեր եւ որոշակի միավոր զբաղեցնելու իրավունք: Co-op գնորդը չի գնել շենքը կամ շենքի մի մասը:
Բացի այդ, համանախագահ գնորդը կարող է կամ չի կարող ֆինանսավորել համանախագահների գնումը: Ոչ բոլոր բանկերը համատեղ վարկ կստանան: Բանկերում, որոնք կստեղծեն համավճար, ոչ թե յուրաքանչյուր համագործակցում որակյալ կառույց է:
Գնորդները պետք է ստուգեն իրենց վարկատուին `պարզելու, թե արդյոք համանախագահը գտնվում է հաստատված ցուցակում:
Co-op գնորդը նաեւ ամսական վճար է վճարում համանախագահին: Այդ վճարն ընդգրկում է շենքի հիփոթեքի համար նախատեսված պրոռատական մասը, եթե առկա է: տնային տնտեսության աշխատակիցների աշխատավարձը, սպասարկման անձնակազմը, հնարավոր է, շենքի ղեկավարը. կառուցվածքի ապահովագրություն; ընդհանուր տարածքների կանոնավոր պահպանումը, պահպանումն ու մաքրումը, ներառյալ անշարժ գույքի հարկերը:
Համատեղ կոորդինացման հնարավոր թերությունները, ասում են քննադատները, փաստը, որ սեփականատերը հաճախ երկու հիփոթեք վճարելու է: Նա կվճարի իր սեփական հիփոթեքը համանախագահի եւ շենքի հիփոթեքի համար, որը կարող է նաեւ վերաֆինանսավորել վարկը `շենքի համար կապիտալ վերանորոգման համար:
Ինչ է մեղադրանքը
Ի տարբերություն համանախագահների, երբ գնորդը գնում է կոնդնու, գնորդը ձեռք է բերում անշարժ գույք: Գնորդը պատերին, հատակը եւ առաստաղների տարածությունը պատկանում է ընդհանուր առմամբ միջին կետին: Բաժինը գնահատվում է առանձին հարկային նպատակներով, եւ գնորդն անմիջականորեն վճարում է հարկերի հաշվիչին (կամ վարկատուի հաշվեհամարի միջոցով ):
A condo կարող է ֆինանսավորվել առանձին, եւ գույքը ապահովված է վստահության գործով կամ հիփոթեքային, կախված է պետական օրենքներով: Condo- ի կառուցվածքային նմուշը անհատական միավոր է, որը կարող է լինել մեկ պատմություն, բազմաթիվ պատմություններ կամ նույնիսկ առանձնացված: Օրինակ, ես ունեմ Հավայան կղզիներից մեկի ընտանիք, որը նշանակվում է որպես հացադուլ, բայց դա իր սեփական բակը ունի ազատ կառույց:
Կոմպլեկտի գնորդը, ինչպես համանախագահ գնորդը, վճարում է ամսական վճար: Այս վճարները վճարվում են տանտերերի ասոցիացիային : Օդանավակայանի վարձավճարները ընդհանուր տարածքների, շենքի արտաքին տեսքի, տանիքի, ապահովագրության, ասոցիացիայի կառավարման համար վճարվում են եւ հաճախ կարող են ներառել այնպիսի կոմունալ ծառայություններ, ինչպիսիք են ջուրը եւ աղբը:
Որոշ ՀՈԱ-ի վարձատրություն ներառում է ակումբների համար վարձավճարներ, վարժություններ եւ լողավազան / սպա:
Ավելի շատ տարբերություններ համանախագահների եւ կոնդոյի դեմ
Ընդհանուր առմամբ, համախոհը հաճախ ավելի էժան է գնել, քան կոնֆերանսը, ինչը նշանակում է, որ ավելի շատ կարող է արժենալ արժանահավատություն ձեռք բերելու համար: Այնուամենայնիվ, համախառն եկամուտը, որը վճարվում է համանախագահների համար, կարող է ավելի բարձր լինել, քան Կոնդոյի կառավարության կողմից սահմանված դրույքաչափերը:
Խոշոր տարբերությունը համանախագահների եւ փոխհարաբերությունների միջեւ տարբերությունն այն է, որ կանխիկ գումարով ոչ մի տաք մարմին չի կարող ձեռք բերել համանախագահ: Co-ops- ը ղեկավարվում է տնօրենների խորհուրդը, որը որոշում է համանախագահների բաժնետերերը: Կեղծիքները կառավարվում են նաեւ տնօրենների խորհուրդը, սակայն այդ խորհուրդները չեն ընդունում գնորդներին: Համանախագահող խորհուրդը իրավունք ունի հաստատելու հեռանկարային գնորդը: Թեեւ գնորդը չի կարող հրաժարվել արդար ընտրության իրավունքով սահմանված խտրականության պատճառով, գնորդները պետք է անցնեն կոշտ ցուցադրություն:
Որոշ համանախագահող կազմակերպությունները թույլ չեն տալիս արտասահմանյան գնորդներին գնել միավոր: Շատ համախոհներ թույլ չեն տալիս ներդրողներին կամ երկրորդ տան գնորդներին, քանի որ գերադասում են սեփականատերերը: Co-op խորհուրդները կվերլուծեն պոտենցիալ գնորդի դիմումը, ֆինանսական հաշվետվությունը, ակտիվների եւ պարտավորությունների ցանկը, վարկային զեկույցը, բանկային հաշվեկշիռները, ներառյալ ընկերների եւ բիզնես ասոցիացիաների առաջարկությունների նամակների վերանայումը, որոնք զրկվել են անձնական հարցազրույցից:
Թեեւ այս ընթացակարգը կարող է թվալ գաղտնիության ծայրահեղ ներխուժում, սեփականատերերը համաձայնել են այս գործընթացի հաստատմանը, քանի որ նրանք կարող են բարձր ընտրովի լինել այն շենքում ապրող մարդկանց համար: Երբ մարդը գնում է կոնդոլայով, հարեւանների ընտրության գործընթաց չկա, ոչ մի կերպ չի կարելի խանգարել բարձր մահվան մետաղական խումբը, որը կողք կողքի է նստել:
Մյուս կողմից, համանախագահող խորհուրդը հաստատում է նաեւ գնման գինը: Եթե գինը այնքան ցածր է, որ կարող է ազդել մյուս բաժնետերերի արժեքներին, ապա համանախագահող խորհուրդը կարող է հրաժարվել վաճառքի հաստատումից: A condo HOA- ն նման իրավասություն չունի վաճառքի կանխարգելման համար:
Շատ condo համալիրները սահմանափակում են վարձույթի քանակը, որպես ընդհանուր միավորների տոկոս: Տարածումը, ընդհանուր առմամբ, տատանվում է 80 տոկոսի սեփականատիրոջից, զբաղեցրել է մինչեւ 50 տոկոս: Սա նախատեսված է կանխելու համալիրը բնակարանային համալիր դարձնելու եւ նվազեցնելու արժեքները: Համագումարի մեծամասնությունը թույլ չի տալիս դահլիճներ կամ վարձակալություններ:
Մարդիկ կարող են տարիներ շարունակ ապրել կոնդալատներում եւ երբեք չգիտեն հարեւանները: Դա հազիվ թե տեղի ունենա համանախագահում, որտեղ սեփականատերերը ճանաչում են բոլորին եւ ամեն ինչի մասին:
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: