Գլխավոր գնում եւ վաճառք

Ինչ դուք պետք է իմանաք կարճ վաճառքի եւ գնման մասին

Կարճ վաճառքներն ու գրավադրումները երկու տարբեր տեսակի գործարքներ են, որոնք կիսում են հուսալի հատկություններ ունեցող ընդհանուր համատիրությունը, որը ներգրավում է հիփոթեքային վարկատուին: (Նրանք փոխարինելի պայմաններ չեն, թեեւ շատերը դա չեն հասկանում, կա երկու տարբերություն:)

Շատ տների գնորդները սկսում են փնտրել կարճ վաճառքի եւ գրավադրման հույսեր, որ նրանք կարող են գնել էժան տան կամ ներդրումային նպատակներով կամ զբաղեցնել որպես բնակություն:

Նրանք կարծում են, որ կարող են շատ գումարներ փրկել կամ տուն գնել շուկայական արժեքից պակաս:

Երբ գնորդները զանգահարում են ինձ ասելու, որ ցանկանում են գնել կարճ վաճառք կամ անշարժ գույք, ես նրանց տալիս եմ իրականության ստուգում: Այդ ճշմարտությունն այնպիսին է, որ հավանաբար չեն փրկի որեւէ գումար, քանի որ բանկերը հակված են ոչ թե շուկայական արժեքի, այնպես էլ կարճ վաճառքի եւ գրավադրման արժեքին `սեփականության իրավունքի համար: Այնուամենայնիվ, կան նաեւ բացառություններ, եւ ամեն անգամ հաճախ իրավիճակը ճիշտ կլինի: Դա ավելին բացառություն է, քան կանոնը:

Սկսելու համար եկեք ուսումնասիրենք կարճ վաճառքի եւ foreclosures միջեւ տարբերությունները:

Կարճ վաճառքի գույքի հիմնական առանձնահատկությունները

• Կարճ վաճառքի տունը տունն է, որը բանկին չի պատկանում: Այնուամենայնիվ, վաճառքի համար փակելու համար բանկը պետք է հաստատի վաճառքը:
• Տիտղոսը դեռեւս տան սեփականատերերի անունն է, եւ սեփականատերերը հաճախ բնակվում են սեփականության մեջ, քանի որ նրանք չեն կարող թույլ տալ գնալ ուրիշ տեղ:
• Տնատերերը կարող են կամ չեն կարող ետ մնալ իրենց հիփոթեքային վճարներում . հանցավորությունը միշտ չէ, որ պահանջ է:

• Պետք է լինի փաստաթղթավորված դժվարության նամակ : Այդ ծանրությունը կարող է ներառել աշխատատեղերի կորուստ կամ հարկադիր վերաբնակեցում, այն կարող է առողջության հետ կապված լինել, կամ վաճառողները կարող են դառնալ ամուսնալուծված կամ կանգնած կալանավորումը:
• Որոշ կարճ վաճառքներ ներառում են հակառակ վարկեր, որոնք կնքվել են սպանված վաճառողների կողմից, կամ երկրորդ վարկերը, որոնք կատարվել են սնանկության մեջ, բայց երբեք չեն ազատվել:
• Թեեւ տունը պարտադիր չէ, որ ստորջրյա լինի, շատ կարճ վաճառքները ներառում են վարկատուի համար ամբողջ գումարը պակաս: Վաճառողը կարող է նաեւ որակել կարճ վաճառք, եթե սեփական կապիտալը բավարար չէ վաճառքի բոլոր ծախսերը վճարելու համար, ինչպիսիք են հանձնաժողովները եւ փակման ծախսերը:

Անշարժ գույքի գույքային հիմնական հատկանիշները

• Foreclosures- ը տները, որոնք պատկանում են հիփոթեքային վարկատուին կամ, եթե հիփոթեքը ապահովագրված է կամ երաշխավորվում է կառավարության կողմից, ինչպիսիք են Fannie Mae- ը, Freddie Mac- ը կամ HUD- ը:
• Կան տարբեր եղանակներ, որոնք կարող են ձեռք բերել վարկատուին սեփականության իրավունքը: Ամենատարածված ճանապարհը տանտերերին հիփոթեքային վարկերի չվճարման համար է: Այնուամենայնիվ, բանկին թույլատրվում է կանխիկացնել այլ պատճառներ, ինչպիսիք են տանտերը տունը վաճառում է մեկ այլ անձի, առանց վարկի մարման: Առարկայական վաճառքը այլեւս թույլատրված չէ: Բանկերը կարող են նաեւ պարտատերերի սեփականության իրավունքով ձեռք բերել անշարժ գույքի գրավադրման կամ դատարանի գործողություն:
• Երբ բանկերը գրավադրվեն սեփականության իրավունքով, նրանք վտարում են օկուպանտներին եւ ապահովում են տունը: Ընդհանրապես ակտիվների կառավարման ընկերությունն անջատելու է ջուրը եւ, հավանաբար, տեղադրում է պատուհանները եւ դռները եւ փոխում կողպեքները: Սա է պատճառը, որ foreclosures հաճախ տեսախցիկ է հարեւանությամբ.

Գնման պայմանները եւ կարճ վաճառքի գործարքները

Գրեթե ամեն կարճ վաճառք եւ գրավադրություն վաճառվում է իր «ներկայիս» վիճակում:

Որոշ բանկեր ներդրումներ կկատարեն foreclosing տները, քանի որ բանկերը գիտակցում են, որ կարող են մեծացնել իրենց շահույթը rehabbing, բայց շատ բանկերը վաճառում տուն նույն վիճակում նախորդ օկուպացիան թողեց այն, սակայն սարսափելի:

Կան երբեմն խուսափող հանգամանքներ, որոնց համաձայն, բանկը թույլ կտա գների նվազեցում խոշոր թերությունների համար, բայց դա սովորաբար հազվադեպ է: Դուք կարող եք խնդրել, օրինակ, կրճատման կամ վարկի փոխարինման համար փոխարինել վառարան կամ տանիք, բայց եթե շուկան տաք է, եւ մեկ այլ գնորդ կարող է վճարել կանխիկ գումար, ապա բանկը, ամենայն հավանականությամբ, մերժելու է այդ պահանջը:

Վաճառքի իրավունքի պայմանների եւ կարճ վաճառքի պայմանների միջեւ հիմնական տարբերությունն այն է, որ foreclosure- ի վիճակը կարող է անհայտ լինել: The foreclosure տուն կարող է թափուր լինել ամիսների, նույնիսկ տարիների ընթացքում, որի ընթացքում կարող է լինել բորբոս կամ ջրի ներխուժումը: Երբեմն սեփականատերերը վտարում են տունը կամ չեն պահում պատշաճ պահը, երբ տունը գտնվում է foreclosure- ում: Համեմատության համար, կարճ վաճառքի վաճառողները հակված են ավելի լավ հոգ տանել իրենց տների, եւ նրանք կարող են գաղտնի տեղեկություններ տրամադրել գնորդին:

Մեկ այլ տարբերությունն այն է, որ foreclosure սեփականության ընդհանուր առմամբ կարող է մոտ 30 օրվա ընթացքում: Կարճ վաճառք, որը պահանջում է բանկի հաստատում, կարող է միջինը 30 օրից մինչեւ 3 ամիս միջին, պարզապես կարճ վաճառքի հավաստագրի նամակը ստանալու համար , իսկ հետո եւս 30 օր փակել, այնպես որ կրկնակի անգամ նվազագույնը:

Որտեղ եւ ինչպես գնել գանձապետարանները

Եթե ​​բանկը փոքր եւ տեղական չէ, հազիվ թե հանրությանը ներկայացնել վաճառքի տուն: Բանկերը հիմնականում տնօրինում են իրենց զավթումները 5 եղանակով: Առանձին վաճառքի մեթոդից բացի, բանկերը մեծ քանակությամբ վաճառում են իրենց զավթումները բանկին շահույթ ներգրավելու համար:

• Հոգաբարձուների աճուրդում կամ շերիֆի աճուրդում: Այս ընթացակարգը մրցույթի գործընթաց է, որը տեղի է ունենում դատարանների կամ այլ հանրային շենքի աստիճաններով: Սովորաբար առաջարկները պետք է լինի կանխիկ, իսկ բանկը սահմանում է նվազագույն պահուստային գին: Եթե ​​գոյություն ունեն բարձրակարգ կապեր, գնորդը պատասխանատվություն է կրում այդ անձանց նկատմամբ: Գնորդներ աճուրդում հաճախ աշխատում են անշարժ գույքի գործակալի հետ:
• Ներդրումներ մասնավոր ներդրողների համար: Դրանք կարող են լինել տներ, որոնք վաճառվել են աճուրդի կամ տան վաճառքի ժամանակ, երբ բանկը երբեւէ աճուրդի չի վերածվել: Բանկը փաթեթավորում է այս տները խմբերով եւ ամբողջ փաթեթը վաճառում է ներդրումային գնորդին կամ ընկերությանը կտրուկ զեղչով:

• Առցանց վաճառքի ընկերության միջոցով: Առցանց տների աճուրդներից շատերը վերապահված հայտ են ներկայացրել, որտեղ տունը չի վաճառվի, եթե պահուստը չի բավարարվում: Նրանք հաճախ պահանջում են գնորդին վճարել պրեմիում բոնուս, ինչպիսիք են առաջարկվող գնից 5 տոկոս, որպես աճուրդային ընկերության վճար: Բնօրինակի վաճառքի գները հաճախ գերազանցում են պահուստային հայտի գինը եւ կարող են հայտնվել խաբեությամբ: Այս կայքերի մեծ մասը թույլ է տալիս ձեր գործակալին ներկայացնել ձեզ:
• Ներկայացրեք տանը REO գործակալի հետ եւ MLS- ում վաճառելու տունը: REO գործակալը աշխատում է բանկի ակտիվների կառավարչի հետ եւ պատրաստում է BPO- ն: Գործակալը գնահատում է վիճակը եւ թույլ է տալիս նվազեցնել իր ԱՍ-ի պայմանները, ուստի տունը հիմնականում շուկայական արժեքում է: Ձեր գործակալը կարող է ներկայացնել ձեզ:
• Տունը վաճառքի տեղադրելով իր սեփական ինտերնետային կայքէջում եւ թույլատրելով էլեկտրոնային առաջարկի ներկայացում: Դա ավելի շատ տարածված է պետական ​​մարմինների հետ: Բանկերը նաեւ կվճարեն ձեր գործակալին `ներկայացնելու համար:

Որտեղ եւ ինչպես կարճ վաճառք

Գնորդը կամ ներդրողը թույլ չի տրվում գնել անմիջապես տանտիրոջից կարճ վաճառք: Փաստորեն, շատ կարճ վաճառքները պահանջում են գնորդին ստորագրության երկարատեւ ստորագրությունը ստորագրել , որը նշում է, որ գոյություն չունի վաճառողների եւ գնորդների միջեւ գոյություն ունեցող նախնական հարաբերություններ: Ես ունեինք բանկերը մերժել կարճ վաճառքը, քանի որ գնորդը հարեւան էր, ով ապրում էր մոտակայքում:

(Բացի այդ, որոշ կուսակցություններ կարող են դիմակայել այս գործելակերպին, եւ նրանք խուսափում են այդ տեղեկատվությունից բանկից: Նրանք կարող են ստորագրության երկարությունը ստորագրել, բայց գաղտնի չեն բացատրում վաճառողի հետ հարաբերությունները: Կալիֆոռնիայի նման երկրներում այդ գործողությունը կարող է կարճ վաճառքի հիփոթեքային խարդախություն, որը թույլ է տալիս բանկին չեղյալ համարել վաճառողին ներկայացված պատասխանատվության ազատումը:)

Դուք պետք է վարձեք ձեր սեփական անշարժ գույքի գործակալին `ներկայացնելու կարճ վաճառք: Այդ գործակալը չպետք է լինի ցուցակման գործակալ: Դուք արժանի եք ձեր սեփական ներկայացուցչությանը: Բացի դրանից, բանկը հակված է կրճատել հանձնաժողովին `կարճ վաճառքով զբաղվող գործակալներին զբաղվելու համար:

Ձեր գործակալը պետք է որոշի ձեզ համար, թե որքան բանկեր եւ ներգրավված են ներգրավված, որպեսզի Ձեզ համարժեք նախապատրաստվեն կարճ վաճառքի հաստատման սպասմանը: Ձեր գործակալը կարող է նաեւ ցանկանալ ստուգել վաճառողը որակավորում է կարճ վաճառք: Չնայած ոչ բոլոր կարճ վաճառքները պահանջում են վաճառողից դժվարանում, ամենից շատ:

Վերջապես, հուշում. Բանկերը կարող են ձեզ ներկայացնել հակիրճ առաջարկով եւ խնդրել ավելի բարձր գին: Եթե ​​գույքը պահանջում է վերանորոգում, դուք կարող եք հաջողությամբ փակել ձեր ընդունված վաճառքի գինը, եթե ներկայացնեք բանկին մի քանի փաստաթղթավորված գնահատականների եւ լուսանկարներ:

Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: