Foreclosure Sales- ը ազդում է տան արժեքների վրա

Հերթական տան վաճառքի գները կարող են հանգստանալ, քանի որ մոտակա foreclosures

Մեծ մասի համար, foreclosure տները տարբերվում են տեսքով: Որոշ վաճառքի վաճառքները հանգիստ կերպով վարվում են եւ վերավաճառվում են վարկատուի կողմից: Մի օր շարժվող վանն ընկղմվում է, բեռնվում է օկուպանտի ունեցվածքը եւ հեռանում, կարճ ժամանակ անց անշարժ գույքի բրոքերի վաճառքի նշանը: Մի քանի շաբաթ անց, վաճառվող նշան է բացվում եւ նոր սեփականատերերը շարժվում են:

Այլ հարեւանությամբ, վաճառված տունը կարող է նստել եւ գցել այն մեծ նշաններով, որոնք գովազդում են այն որպես բանկի կամ REO- ի սեփականություն:

Ոմանք տան վաճառքները տարիներ շարունակ լքված են: Սատկածները բարձրանում են մայթերին ծածկելու համար, իսկ երկրորդ հարկի պատուհանների միջոցով պարկերը քարեր են նետում, եւ տունը դառնում է ականատես:

Իրավունքի նշանները կարող են թողնել հարեւաններին `հետաքրքրում են իրենց տների արժեքի մասին: Շրջակա տների սեփականատերերը մտահոգված են, որ foreclosure- ը կարող է ազդել գույքային արժեքների վրա եւ ճիշտ է այդպես:

Գնահատում են ձեր սեփական տները, գումարած հետապնդումները

Գոյություն ունեն երեք գույքի գնահատման մեթոդներ.

• Ծախսերի մոտեցում - Այս մեթոդը համարում է տուն կառուցելու ծախսերը, ինչպես նաեւ հողի արժեքը:
• Եկամտի մոտեցում - սա օգտագործվում է համեմատելու կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքների հիման վրա բազմակի միավորներ:
• Շուկայական արժեքի մոտեցում: Այս տեսակի գնահատումը համեմատում է առարկայի գույքը հարեւանության երեք համեմատելի վաճառքի հետ:

Եթե ​​երկու համեմատելի վաճառք պարբերական գործարքներ են, իսկ մեկը `foreclosure կամ կարճ վաճառք , ապա գնահատողը օգտագործում է այդ հուսալի վաճառքը որպես համադրելի գույք:

Պատասխաններ ստանալու համար ես զրուցեցի Սակրամենտոյի «Յուկե եւ ասոցիացիաներում» գնահատող Դերեք Յուկեի հետ:

Yuke- ն փորձում է գնահատել միասնական գործարքներ `գնահատելով միասնական գնահատումը: Դրանք համարվում են վաճառք շուկայական արժեքով, որը վաճառվում է պատրաստ վաճառողի կողմից եւ ձեռք բերված կարող է եւ պատրաստակամ գնորդի կողմից, առանց որեւէ կողմի պարտադրանքով կամ հարակից պայմաններում:

Նույնիսկ եթե դա նշանակում է, որ հարակից հարեւանությունից համադրելի վաճառքները դուրս գա եւ արժե կարգավորել, գնահատողներից շատերը, ըստ նրա, կարող են գտնել միջնորդավորված գործարքներ `գնահատման մեջ օգտագործելու համար:

Յուքենը 1996 թվականից ի վեր զբաղվում է բիզնեսով եւ ասում. «Եթե ես օգտագործում եմ պարտապան, ես բացատրում եմ, թե ինչու եմ դա օգտագործել: Ես ասում եմ, դա լավ կոմիտե չէ եւ չի տալիս այն շատ քաշի »: Նա ասում է, որ foreclosures չեն ներկայացնում շուկայի արժեքը, եւ նա կարող է միշտ գտնել պարբերական վաճառքի մեջ ներառելու իր գնահատականները: «Եթե տարածքում կան միայն foreclosures, ապա դա ազդում է շուկայի վրա, քանի որ դառնում է արժեք», - զգուշացնում է Յուքեը:

Foreclosures Make HOAs խոցելի

Յուկեն շարունակում է, «Եթե կանոնավոր գործարքներ չլինեն, ապա խրված եք: A condo զարգացմանը կոշտ է »: Ինչ է տեղի ունենում, եթե կան միայն կարճ վաճառքի կամ foreclosures տան սեփականատիրոջ ասոցիացիայի մեջ : Յուկիի խոսքերով, նրանք այդ զարգացման լավագույն կոմպոզիտորներն են, քանի որ դրանք միակ բաղադրիչն են:

Տանտերերի ասոցիացիայի տված դժգոհ վաճառքը նաեւ ենթադրում է, որ սեփականատերը ՀՈԱ-ի վճարումների այդ միավորի շահաբաժինն է վճարել: Եթե ​​տանտիրոջ ասոցիացիայի ֆոնդը ցածր է, ապա այն մյուս տանտերը, ով ավարտում է տաբը վճարել բարձրագույն ասոցիացիայի վճարների տեսքով:

Դժբախտաբար, չնայած որ շատ տանտերերի ասոցիացիաները կարող են պարտք վերցնել, եթե վճարները պարտադիր են, քանի որ քիչ են ունենում այդ գումարը կամ միջոցները, եւ նրանք, ովքեր հաճախ անում են գործընթացը, երբ հիփոթեքի գումարը ավելի բարձր է, քան միավորի արժեքը:

Foreclosures- ը մեղմացնում է մոտակա գները

Թեեւ որոշ ուսումնասիրություններ ցույց են տալիս, որ բարձր եկամտաբեր թվերով թաղամասերը տեսնում են արժեքի 1 տոկոս անկում, արժեքի անկումը միշտ չէ, որ տեղի է ունենում foreclosures- ի քանակից: Հաճախ նվազող գները պայմանավորված են գնորդների տարածքի ընկալման հետ `զուգորդված գույքի նախկին սեփականատիրոջ ծայրահեղ անտեսմամբ:

Որոշակի վաճառքի վաճառքները ինքնանպատակ են դառնում: Հենց տուն տանողը լռելյայն է անցնում, մյուսները մոտենում են: Եթե ​​սեփականատերը չկատարվի, կամ դուրս է գալիս գույքը, ապա անապատացված տունը վերանում է:

Առանց վերանորոգման կարիք չունեցող տներ, որոնք նշանակալից վերանորոգման կարիք ունեն, չեն վաճառվում շուկայական արժեքի համար :

Անշարժ գույքի ձեռքբերման թերությունների մի մասը այն է, որ տները վաճառվում են «ինչպես կա», եւ գնորդները չունեն պայմանների երաշխիք: Որոշ տանտերներ, որոնք կորցնում են ամեն ինչ կորցնելու պատճառով, կարող են մտածել ներկառուցված տեխնիկայի վաճառքի եւ ջարդելու համար պղնձի սանտեխնիկայի վաճառքի մասին: Անհայտ առանձնահատկություններ ունեցող տները նաեւ հարեւանության գները ցածր են:

Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: