Ձեր պարտատերը կարող է մեղադրանք կատարել դատավճիռ կայացնելուց հետո
Պակասող դատողությունները երբեմն բացվում են վաճառքի կամ կարճ վաճառքից հետո : Տնօրենները հաճախ զարմացնում են դրանք ստանալու համար, եւ դա սովորաբար այն պատճառով, որ նրանք չեն ստանում նախօրոք իրավաբանական կամ հարկային խորհրդատվություն:
Վարկային գրառումներ եւ հիփոթեք
Դժբախտության վճիռները բխում են այն հանգամանքից, որ վարկառուն չեղյալ է համարել ոչ թե հիփոթեքի, այլ `գրավի դիմաց: Վարկի տրամադրումը խոստումն է: Այն կարող է նաեւ ստեղծել անձնական պատասխանատվություն, կախված նահանգային օրենքներից: Անձնական պատասխանատվությունը նշանակում է, որ վարկառուն կարող է գնալ վարկառուի ակտիվներից հետո վարկի չվճարման համար:
Վարկի տրամադրումը ապահովվում է կամ վստահված գործով կամ հիփոթեքով, կախված ֆինանսավորման գործիքից: Սովորաբար, հիփոթեքը կամ վստահությունը կատարվում է հանրային գրառումներում, որտեղ գտնվում է գույքը, որը հրապարակային ծանուցում է տալիս, որ տանը դրա դեմ կաշառք է տրվում:
Խնամակալություն
Եթե խոստումը չի վճարվում որպես համաձայնեցված, շահառուը իրավունք ունի գույքի գրավադրմամբ, քանի որ գույքը հանդիսանում է պարտապանի գրավի ապահովումը:
Եթե վարկառուն ներգրավված ժամանակահատվածում չի ներդնում վճարումները կամ մարում է առկա վարկի (ները), գույքը գնում է աճուրդ: Եթե գույքը վաճառվում է ավելի քան գումարից, որը պարտք է, չկա պակասություն, սակայն դա հազվադեպ է տեղի ունենում:
Բանկերը ձեռք են բերում գույքի գրավադրման դեպքում, երբ ոչ ոք չի վճարում բանկին վճարելու համար:
Բանկը նաեւ իրավունք ունի վաճառել այն ավելի քիչ, քան աճուրդի գնորդին, սակայն, ընդհանուր առմամբ, բանկերը նախընտրում են վաճառել մասնավոր ընկերությանը `հույս ունենալով, որ ավելի շատ փողեր բաց շուկայում:
Կարճ վաճառք
Մինչ տունը սպասում է foreclosure, բանկը կարող է համաձայնվել կրճատել իր կորուստները: Այն թույլ է տալիս վաճառողին կարճ վաճառք կատարել եւ ավելի քիչ գումար է ընդունում, քան վաճառողի պարտքը:
Տնային վաճառողը վարձակալում է անշարժ գույքի գործակալին ` կարճ վաճառքի համար գնորդ գտնելու համար: Գնորդը հանդես է գալիս առաջարկով, եւ եթե բանկը ընդունի այն, տունը վաճառվում է կորուստով:
Դեֆիցիտի դատողություններ
Դեֆիցիտը պայմանավորված հիմնական հավասարակշռության եւ ստացված գումարի միջեւ եղած տարբերությունն է, որը ստացվում է ստացված գումարը պակաս է, քան պարտքի գումարը:
Արդյոք բանկը կարող է հետամուտ լինել որոշում կայացնելուց հետո կամ վաճառքի կարճաժամկետ վաճառքի մասով կախված է այն հանգամանքից, թե արդյոք պարտատոմսը պարտատիրոջը պարտք է անձամբ պատասխանատվության ենթարկելու համար: Որոշ երկրներ թույլ են տալիս անձնական պատասխանատվություն :
Պակասող դատավճիռներ Կալիֆորնիայում
Կալիֆոռնիա նահանգի վարկառուների համար բարի լուրը միանվագ կամ չորս միավորանոց բնակարանային պայմաններում վաճառքից ստացված դրամական վարկերը ազատվում են դեֆիցիտի դատողություններից:
Կալիֆոռնիայում ծանր պարտքային վարկեր - տնից հետո վերցրած վարկերը վերաֆինանսավորման կամ երկրորդ հիփոթեքի միջոցով ձեռք բերված վարկերը կարող են ենթարկվել որոշակի պայմանների:
- Կորպորատիվը դատական վարույթ է հարուցում (Կալիֆոռնիայի օրենսգիրք քաղաքացիական դատարան, 726-րդ հոդված):
- Շատ վարկատուների հետապնդում են վստահորդի վաճառքի միջոցով, որը չի տալիս վարկատուին, բացառությամբ մեկի բացառման վճիռը վարելու իրավունքը:
- Երեք ամիս ժամկետով կիրառվում է դատական հետապնդման տակ գտնվող թերությունների վերաբերյալ դատավճիռների գործողություններ:
- Եթե երկրորդ հիփոթեքը ծանր գումար է, եւ վարկատուը կորցրել է այդ վարկի համար ապահովագրության ապահովումը `պարտատոմսերի վաճառքի կամ կարճ վաճառքի միջոցով, դարձնելով ոչ նյութական արժեթղթի արժեթուղթը ` այդ երկրորդ հիփոթեքի շահառուը կարող է հետապնդել դատավճիռը (Roseleaf Corp. v Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963):
- SB 931, 2011 թ. Հունվարի 1-ից, առաջարկում է պակասորդի պաշտպանություն Կալիֆորնիայի կարճ վաճառքի վաճառողներին, եթե վարկը գտնվում է առաջին տեղում: Դա չի վերաբերում foreclosures.
Բանակցելու գաղափարը
Որոշ ծանրաբեռնված վարկատուներ դոլարի վրա կուտակված պարտատոմսերի տեղաբաշխումից հետո վաճառում են ներդրողին գրավադրված գրավը: Այնուհետեւ ներդրողը կփորձի հավաքել պարտքը:
Թեեւ վարկառուն կարող է ընդունել, ասենք, 1000 դոլարի համար `100,000-ի փոխառության համար կարճ վաճառքի միջոցով, երկրորդը թողնում է այդ դժվար փողերի անվտանգությունը, սակայն չի կարող լինել խոստումը: Կարճ վաճառքի վաճառողը, ինչպիսին է մեր ընթերցողը, կարող է հավատալ, որ փորձությունը ավարտվել է, մինչեւ մեկ օր նա ստանում է հեռախոսազանգ, որը պահանջում է մարել: Երբ դա տեղի է ունենում.
- Հասկացեք, որ պարտատերը, ամենայն հավանականությամբ, բանակցելու է զեղչված փոխհատուցման համար:
- Վարկը կարող է պահանջել նոր հուշադրամ `փոխարինելու հին խոստումը: Այդ դեպքում, համոզվեք, որ վարկատուը ուղարկում է «վճարված ամբողջությամբ» վիզայի համար:
- Եթե վարկատուն արդեն վաճառել է նոտան, ապա զեղչը կարող է մեծ լինել:
- Ոչ բոլոր ծանր պարտատոմսերը պետք է վճարվեն կանխիկ: Որոշ վարկատուներ կստանան վճարումներ:
- Եթե վարկատուը վճարում է այլ կազմակերպություն, գիտակցում է, որ նիշը վաճառվել է նրա անվանական արժեքից պակաս, եւ նոր վարկատուը կարող է ընդունել ավելի ցածր գումար, որպես վճարում ամբողջությամբ:
- Նամակը ամբողջությամբ վճարելուց հետո, խնդրեք փոխատուին վերադարձնել «Վճարել ամբողջությամբ» նշած վնասն:
Ես լիցենզավորված չէի իրավաբանական խորհրդատվություն տրամադրել եւ այդ տեղեկատվությունը տրամադրել միայն ընդհանուր տեղեկատվական նպատակներով: Եթե ցանկանում եք իրավական խորհրդատվություն կամ լրացուցիչ տեղեկություններ, դիմեք անշարժ գույքի իրավաբանին :
Աղբյուրը `Կալիֆորնիայի ռիելթորների ասոցիացիա
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, DRE # 00697006, Բրոկեր-ընկեր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: