Ինչպես կարճ վաճառք անել

Ինչու պետք է մի վարկատու ընդունի կարճ վաճառք:

Անշարժ գույքի կարճ վաճառքը միշտ չէ, որ հաճելի գործարք է, սակայն կարճ վաճառքները 2006 թվականից ի վեր երկար ճանապարհ են անցել, ուստի մի գիրք վաճառեք: Մեր ներկայիս տնտեսությունը չի նշանակում, որ կարճ վաճառքները հեռացել են: Օրինակ, նոր տուն ձեռք բերած մարդը կարող է մահանալ փակելուց օր անց, եւ անմիջապես վաճառքի ծախսերը կարող են այդ գործարքը շեղել վաճառքի կարճ ժամկետի մեջ:

Նրանց համար, ովքեր մի քիչ ստորջրյա են եղել կամ պայքարել են վարկի փոփոխության հետ, դա եւս մեկ պատմություն է:

Տունը կորցնելու բազմաթիվ ձեւեր կան, սակայն սեփականության իրավունքը ստորագրելու ձեւով, որը կործանում է վարկը, խաբում է ընտանիքին եւ արժանապատվության սեփականատիրոջը շեղում է ամենադժվարիններից մեկը, եւ դա այն է, ինչ foreclosures հակված են առաջարկել: Տնատերերի համար, ովքեր այլեւս չեն կարողանում պահել հիփոթեքային վճարները, ներկայում կան սնանկության կամ foreclosure վարույթի այլընտրանք: Այդ տարբերակներից մեկը կոչվում է «կարճ վաճառք»:

2006-ից մինչեւ 2012 թվականը Սակրամենտոյի իմ վաճառքի կեսից ավելին կարճ վաճառք: Ահա թե ինչպես են կարճ վաճառքը մի քանի տարի: Այսօր, սակայն, ոչ այնքան: Վերջին տարիներին, նույնիսկ վաճառողներ, որոնք չվաճառված չեն կարող որակավորվել կարճ վաճառքի, որը բացել է շատ ավելի կարճ վաճառքի դռներ: Կարճ վաճառքները հակված են ապահովել վաճառողների համար արժանապատիվ փակման գործընթաց:

Երբ վարկատուները համաձայնում են անշարժ գույքի կարճ վաճառք կատարել , դա նշանակում է, որ վարկատուն ընդունում է ավելի ցածր գումարի չափով: Ոչ բոլոր վարկատուները չեն ընդունի կարճ վաճառք կամ զեղչված վճարումներ, հատկապես, եթե դա ավելի շատ ֆինանսական իմաստ է առաջացնում, Ավելին, ոչ բոլոր վաճառողները, ոչ էլ բոլոր գույքը որակյալ են կարճ վաճառքի համար :

Եթե ​​դուք համարում եք կարճ վաճառք գնելիս , կարող է լինել թերություններ: Ձեր պաշտպանության համար, ես առաջարկում եմ, որ կարճ վաճառքի համար բոլոր պոտենցիալ թեկնածուները, ինչպես առաջին քայլերը.

• Իրավաբանական խորհրդատվություն ստանալ իրավասու անշարժ գույքի իրավաբանից
• Զանգահարեք հաշվապահին `քննարկելու կարճ վաճառքի հարկի վնասները

Որպես անշարժ գույքի գործակալ, ես չեմ լիցենզավորվում որպես փաստաբան կամ ՀԿԿ եւ չի կարող խորհուրդ տալ այդ հետեւանքների մասին:

Բացառությամբ որոշ պայմաններ, համաձայն 2007 թ. Հիփոթեքի հանդեպ պարտքերի մարման մասին ակտի, պետք է տեղյակ լինեն, որ IRS- ը կարող է հաշվի առնել պարտքի ներում որպես եկամուտ եւ չկա երաշխիք, որ վարկատուը, ով ընդունում է կարճ վաճառքը, չի օրինականորեն հետապնդում վարկառուի միջեւ տարբերությունը պարտքի գումարը եւ վճարված գումարը: Որոշ երկրներում այդ գումարը հայտնի է որպես պակասություն: Փաստաբանը կարող է որոշել, թե արդյոք Ձեր վարկը համապատասխանում է պակասորդի որոշմանը կամ պահանջին:

Կալիֆոռնիայի ամենաշատ վաճառքները այլեւս հարկային տույժեր չեն կրում:

Չնայած բոլոր վարկատուները ունեն տարբեր պահանջներ եւ կարող են պահանջել, որ վարկառուն ներկայացնի լայնածավալ փաստաթղթեր, հետեւյալ քայլերը ձեզ կտան բավական լավ գաղափար `ինչ ակնկալել:

• Զանգահարեք Վարկատուին
  Կարող եք գուցե մոտավորապես կես տասնյակ հեռախոսազանգեր կատարել, նախքան կարճ վաճառքի համար պատասխանատու անձը գտնելու համար: Դուք կցանկանայիք խոսել «անշարժ գույքի կարճ վաճառքի» կամ «մշակման» բաժնի հետ եւ փորձել հասնել բանակցողի անունը: Ձեր անշարժ գույքի գործակալը կարող է նաեւ այս քայլը ձեզ համար անել, շատ դեպքերում:
• Ներկայացրեք թույլտվության նամակ
  Վարկատուները սովորաբար չեն ուզում որեւէ անձնական տեղեկություն հրապարակել, առանց գրավոր թույլտվության դա անելու համար: Եթե ​​դուք աշխատում եք անշարժ գույքի գործակալի, փակող գործակալի, իրավաբանական ընկերության կամ իրավաբանի հետ, դուք կստանաք ավելի լավ համագործակցություն, եթե վարկատուին նամակ գրեք, վարկատուի տրամադրման թույլտվություն տալու ձեր կոնկրետ շահագրգիռ կողմերի հետ ձեր վարկի մասին: Նամակը պետք է ներառի հետեւյալը.
  • Գույքի հասցե
  • Վարկային հայտի համարը
  • Քո անունը
  • Ամսաթիվը եւ արդյունավետ ժամկետը
  • Ձեր գործակալի անունը եւ կապի տվյալները

• Նախնական զեկույցը
  Սա հաշվարկված փակման հայտարարություն է, որը ցույց է տալիս վաճառքի գինը, որը դուք ակնկալում եք ստանալու եւ վաճառքի բոլոր ծախսերը, չվճարված վարկի մնացորդները, վճարված վճարումները եւ ուշ վճարները, ներառյալ անշարժ գույքի հանձնաժողովները : Ձեր փակող գործակալը կամ փաստաբանը պետք է կարողանա պատրաստել դա ձեր անունից: Եթե ​​ստորին տողը ցույց է տալիս, որ կանխիկ վաճառողը լավ նորություն է, ապա, հավանաբար, պետք չէ կարճ վաճառք:
• Դժվարություն նամակը
  The sadder, այնքան լավ: Փաստաթղթերի այս հայտարարությունը նկարագրում է, թե ինչպես եք ստացել այս ֆինանսական կապը եւ խնդրագիր է տալիս վարկատուին, որ ընդունի պակաս, քան լիարժեք վճարում: Վարկառուները անմարդկային չեն եւ կարող են հասկանալ, թե կորցրել եք ձեր աշխատանքը, հիվանդանոց են տեղափոխվել կամ բեռնատարը վազում է ամբողջ ընտանիքի վրա, բայց վարկատուները հատկապես գայթակղություն չունեն անազնվության կամ քրեական վարքագծի հետ կապված իրավիճակներում:

• Եկամուտների եւ ակտիվների ապացույցը
  Լավագույնը պետք է լինեն ճշմարտախոս եւ ազնիվ ձեր ֆինանսական վիճակը եւ բացահայտեք ակտիվները: Վարկատուները կցանկանան իմանալ, թե արդյոք ունեք խնայողական հաշիվներ, փողի շուկայի հաշիվներ, բաժնետոմսեր կամ պարտատոմսեր, բանակցային գործիքներ, դրամական կամ այլ անշարժ գույք կամ շոշափելի արժեք: Վարկառուները բարեգործական բիզնեսում չեն եւ հաճախ պահանջում են հավաստիացում, որ պարտապանը չի կարող վճարել այն պարտքը, որը ներում է: Բանկը նաեւ կպահանջի աշխատավարձային հաշվարկի 30 օր:
• Բանկի հաշվետվությունների պատճենները
  Եթե ​​ձեր բանկային հաշվետվությունները արտացոլում են անկանխելի ավանդներ, մեծ գումարների կանխիկացում կամ անսովոր քանակի ստուգումներ, հավանաբար լավ գաղափար է բացատրել այդ տողային կետերից յուրաքանչյուրին փոխատուին: Բացի այդ, վարկատուը կարող է Ձեզ հաշիվ բացել յուրաքանչյուր ավանդի համար, որպեսզի կարողանա որոշել `արդյոք ավանդները կշարունակվեն: Սովորաբար բանկերը պահանջում են ձեր վերջին 2 ամիսների ընթացքում:
• Համեմատական ​​շուկայական վերլուծություն
  Երբեմն շուկաները նվազում են եւ գույքային արժեքները նվազում են: Եթե ​​դա մի մասն է, որի համար դուք չեք կարող վաճառել ձեր տունը բավարար վարկատուի համար վճարելու համար, ապա այդ փաստը պետք է հիմնավորվի փոխատուի համար համեմատական ​​շուկայական վերլուծության (CMA) միջոցով: Ձեր անշարժ գույքի գործակալը կարող է պատրաստել CMA ձեզ համար, որը ցույց կտա նմանատիպ տների գները.
  • Ակտիվ է շուկայում
  • Սպասման վաճառք
  • Վաճառում է վերջին 6 ամսվա ընթացքում:
• Գնման համաձայնագիր եւ ցուցակման պայմանագիր
  Ապագա գնորդի հետ վաճառելու համաձայնության հասնելու դեպքում վարկատուը կցանկանար առաջարկի պատճենը, ինչպես նաեւ ձեր ցուցակման պայմանագրի պատճենը: Ենթադրենք, վարկատուին վերանայել վճարները եւ հրաժարվել վճարել որոշակի տարրեր, ինչպիսիք են տնային պահպանության ծրագրերը կամ տերմինի ստուգումները:

Հիմա, եթե ամեն ինչ լավ է ընթանում, վարկատուը կհաստատի ձեր կարճ վաճառքը: Որպես բանակցությունների մաս, դուք կարող եք խնդրել, որ վարկատուը չնշանակի վարկային հաշվետվությունների գործակալությունների համար բացասական վարկ, սակայն գիտակցում է, որ վարկատուը պարտավոր է այդ պահանջը բավարարել: Վարկային հաշվետվության կարգավիճակը հաճախ չի քննարկվում:

Նախքան գնել կարճ վաճառք :

Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: