Իմացեք, թե որքան ճշգրիտ են Zillow- ի նախնական գնահատականները

Հաճախորդները ինձ շատ ժամանակ են խնդրել Զիլլուի արժեքի գնահատականների մասին, որ ես պատկերացնում եմ, որ բոլորը հետաքրքրվում են, թե արդյոք Zillow- ն ճշգրիտ է իր Զեստիմի հետ: Կարծում եմ, առաջին բանը հասկանալն այն է, ինչ Զիլովը չէ: Զիլլովը անշարժ գույքի մեջ չէ: Ես չգիտեմ անշարժ գույքի գործակալների մասին, ովքեր աշխատում են Zillow- ում (դեռեւս չկան): Դա գրադարանի նման հանրային ծառայություն չէ: Zillow- ը գործարար կայք է, որը կստեղծի աչքերին վրեժխնդրելու համար, որոնք ցանկանում են տեսնել տներում եւ, իր հերթին, գովազդ վաճառել անշարժ գույքի ոլորտի մասնագետներին:

Zillow- ը բազմաթիվ եզրակացություններ է տալիս տարբեր աղբյուրներից հավաքված տվյալների պահպանման արդյունքում ձեւավորված կարծիքների վերաբերյալ: Բոլորը կարծիք ունեն մի բանի վերաբերյալ: Դուք կարող եք համաձայնվել կամ չհամաձայնել: Կարծիքներ չեն փաստերը: Եթե ​​Zillow- ն իր մատը շուկայական զարկերակի վրա իր հատուկ բյուրեղյա գնդակի միջոցով էր, Զիլունը կանխատեսում էր բնակարանային շուկայի փլուզումը , եւ դա տեղի չունեցավ: Իրականում, Zillow պարզապես սկսեց սկսել, երբ շուկան սկսեց քանդվել:

Այն նման է Ռանդոլֆ Դյուկի 1983 թ. Eddie Murphy ֆիլմի առեւտրային վայրերում տրված անալոգությանը , որտեղ Duke- ի բնույթը բացատրում է, թե արդյոք շուկայում աճը կամ շուկայական անկումը, ապրանքային բրոքերները (եւ, այո, նույնիսկ ընկերությունները, ինչպիսիք են Zillow- ը) կշարունակեն գումար վաստակել:

Հասկանալ Zillow- ի Զեստիմին

Zillow- ը ձեռք է բերել տվյալներ, միացնելով բնակարանների մասին բոլոր տեղեկությունները, որոնք կարող էին գտնել: Amalgamating- ը տարբեր աղբյուրներից տվյալների միաձուլման եւ միաձուլման համար տարօրինակ բառ է մեկ աղբյուրի մեջ:

Կատարված է ճիշտ, միավորում, կարող է ստեղծել մենաշնորհ: Բայց եկեք չմեկնենք ինքներս մեզ: Շատ համակարգչային ծրագրեր կան, որոնք կարող են կանխատեսել տան արժեքը: Նույնիսկ անշարժ գույքի գործակալները օգտագործում են համակարգչային ծրագրեր, սակայն տարբերությունը անշարժ գույքի գործակալները չեն ապավինում այդ ծրագրերին, ասենք, կարելի է դիտարկել արհեստական ​​հետախուզություն:

Մենք դեռ չունենք:

Առնվազն ոչ հիմա, Zillow- ը չի կարող կանխատեսել, թե ինչպես է գնորդը զգա, երբ նա մտնում է տուն: Zillow- ը չի կարող ձեզ ասել, թե արդյոք ինտերիերը թարմացվում է, եթե հաստությունը գերազանցում է, թե արդյոք օգտագործված նյութերը զիջում են, կամ արդյոք անկյունում գտնվող դպրոցը նվազել է ֆուտբոլային դաշտին աջակցող տների արժեքը կամ որեւէ այլ քանակություն գործոնները անշարժ գույքի գործակալներն ու գնահատողները օգտագործում են այն ժամանակ, երբ նրանք գիտեն հարեւանությունը եւ ստուգում են տանը անձամբ:

Ինչպես են գործակալները գալիս արժեքի գնահատական

Ես չեմ խոսում բոլոր անշարժ գույքի գործակալների համար, բայց ես ավելի քան 40 տարի եմ եղել բիզնեսում եւ ունենա համապատասխանություն, եթե ոչ միջին մակարդակի բարձր մակարդակի: Երբ ես սկսում եմ գնահատել սեփականությունը, առաջինը, որ ես անում եմ իմ համակարգչից, ուսումնասիրում է տուն Google- ի արբանյակից: Ես նկատի ունեմ, որ այն աջակցում է զբաղված փողոցին, հարեւանությամբ առեւտրի գոտիներին կամ ավտոճանապարհներին, մոտակա այլ տների չափսերին, բուսականությունը եւ կանաչապատումը, արեւի կողմնորոշումը, եւ եթե հաջողակ լինեմ, կարող է լինել լուսանկար Արտաքին գումարած փողոցի տեսարանը:

Ես նաեւ աշխատում է երկու ավտոմատացված գնահատման համակարգ: Մեկը Realist- ի միջոցով է, որը CoreLogic- ին պատկանող ընկերությունն է, որը բոլոր վաճառքներից, ներառյալ ոչ MLS- ից, կենտրոնացած է եւ հաշվի կառնեն շրջակա տան վաճառքները, որոնք կազմում են 25% կամ պակաս կոնֆիգուրացիայի եւ տիպի մեջ, այդ թվում նաեւ այլ պարամետրերով:

Մյուս ավտոմատացված գնահատումը հիմնված է նաեւ MLS- ից անմիջապես դուրս եկած վաճառքների վրա եւ հաշվարկվում է հրապարակի տեսքով , ներառյալ բոլոր վաճառված, սպասված եւ ակտիվ ցուցակների բարձր, ցածր, միջին եւ միջին արժեքները: Այդ երկու արժեքները հաճախ շատ են տարբերվում միմյանցից, բայց միասին օգտագործվում են, ես կարող եմ հասնել մի շարք արժեքների, ընդհանրապես ոչ ավելի, քան 5% տարբերություն: Բայց դա գրեթե բավարար չէ արժեքը հաստատելու համար:

Զինված այդ տեղեկատվությունը, ես այնուհետեւ ստուգում եմ տանը եւ նայում եմ գնորդի աչքերով, ինչպես գնահատողը կանդրադառնա այնտեղ եւ որտեղ մենք պետք է դիրքերում մրցակցության դեմ տանելու երթեւեկությունը դեպի տուն : Ինձ համար սովորական չէ, որ տունը մուտքագրվի պատրաստի ցուցակման համաձայնությամբ եւ ավարտի ձեռքով փոխելու ցուցակման գինը տան դիտելուց հետո: Ավտոմատացումը չի վերցնում անձնական գնահատման վայրը:

The Zillow Զեստիմիա արժեքի ճշգրտության

Zillow- ը երբեք չի պնդում, որ բոլոր ժամանակներում 100% ճշգրիտ է, կամ նույնիսկ 80% ճշգրիտ ժամանակում: Եթե ​​վեց բլոկի շառավղով բոլոր տները շատ նման են միմյանց, ասենք, միեւնույն տարվա ընթացքում կառուցված տների հետ միասին, շրջապատված ենթակայան, նույն չափի եւ նույնական հարմարություններով, Zillow- ի գնահատականն ավելի ճշգրիտ կլինի, թերեւս 10% -ի սահմաններում, քանի որ դրանք բավարար չեն տարբեր շեղումներ թույլ տալու համար: Այլ ժամանակներ, դա բոլորովին չի լինի:

Ես քաշեց չորս տիպային տներ, որ ես անձամբ վաճառեցի, որպեսզի համեմատեմ քեզ համար Զեստիմի հետ: One property- ը երկու տներ է, որը գտնվում է Midtown Sacramento- ում, որը գտնվում է երկաթուղային ճանապարհների մոտ գտնվող զբաղված փողոցում եւ ավտոմայրուղիների աղմուկի մոտ, առեւտրային գոտիներից մեկում: Զիլլովը գնահատել է այդ տան արժեքը $ 380,733-ով, սակայն այն վաճառվել է 349.000 դոլարով, շուկայում գրեթե 6 ամիս հետո, շատ բացահայտումներով: Zillow- ի հաշվարկը մոտ 9% -ից բարձր էր:

Երկրորդ տունը Սաքսրամենտոյի Փոստի տարածքում մաքսային ջրվեժ էր: Զիլլովը այդ տունը գնահատեց 983,097 դոլարով: Այն վաճառվել է $ 1,085,000-ով, ինչը 10% -ով գերազանցում է Zillow- ի հաշվարկը: Եթե ​​վաճառողները ապավինեն Zillow- ի գնահատմանը, նրանք կորցրել են ավելի քան $ 100,000, ինչը փոքր փոփոխություն չէ:

Երրորդ տունը վերականգնված տուն էր, Դեւիսի Կալիֆորնիա նահանգի Դեւիսի բացառիկ տարածքում, Դեւիսի համալսարանի մոտ: Zillow- ը այդ տունը գնահատեց 1,230,563 դոլարով, բայց վաճառվեց 1,495,000 դոլարով, իսկ կանխիկ դրամով `ոչ մի ֆինանսավորում: Այդ Զեստիմիան շատ ավելի ցածր էր, քան 20%:

Չորրորդ տունը Կալիֆոռնիա նահանգի Էքք Գրոու շրջանում եղել է գեղատեսիլ տուն: Կրկին, Zillow- ի գնահատումը չափազանց ցածր է `$ 488,711-ով, եւ այն վաճառվել է 16% -ով, որը ներառում է գնորդի վարկատուի գնահատումը` $ 565,500:

The Zestimate- ն ձեւակերպված է կայքի այցելուներին մի շարք արժեքների համար: Դա նշանակում չէ փոխել գնահատումը, ոչ էլ անշարժ գույքի պրոֆեսիոնալ արժեքի արժեքը: Ես միշտ գնում եմ Zillow- ի արժեքներով, երբ գնում եմ վաճառողը, որովհետեւ գիտեմ, որ վաճառողը նայում է այդ արժեքներին: Ոչ, քանի որ արժեքն ինձ համար արժեք է գնահատման մեջ որպես պրոֆեսիոնալ: Անշարժ գույքի գործակալները չեն օգտագործում Zillow- ը տուն գնալու համար :

Ես գիտակցում եմ, որ որոշ գործակալներ կպատասխանեն իրենց հաճախորդներին, որպեսզի նրանք մտածեն Zillow- ի գինն իմանալու համար, թե ինչպիսի լավ պայմաններ են նրանք ստանում, երբ տուն են գնում, ապահովելով Zestimate- ն շատ ավելի բարձր է, քան իրական վաճառքի գինը: Դա գործակալների հետ ընտրողական օգտագործում է: Երբ գինը նրանց առավելությունն է, նրանք կարող են օգտագործել այն: Նույնիսկ բանկերը չգիտեն ավելի լավ, այնպես որ կարճ վաճառքի իրավիճակում, օրինակ, երբ առաջարկը ավելի շատ Zestimate- ից է, կարճ վաճառքի գործակալը կարող է Zestimate- ին մատնանշել կարճ վաճառքի բանկի համար:

Այնուամենայնիվ, Zillow- ն այնքան ավելի շատ է առաջարկում սպառողին, քան Zestimate- ն: Կարծում եմ, որ մարդիկ այդքան կախված են Zestimate- ին, որ նրանք անտեսում են այն կայքէջի առատ տեղեկությունը, որը պարունակում է ծանր փաստեր, համապատասխան տվյալներ, համադրելի վաճառք եւ հարեւանության դեմոգրաֆիա, որոնցից յուրաքանչյուրը կարող է անգնահատելի լինել ցանկացած առաջին անգամ տուն գնորդի կամ տան համար վաճառողը անշարժ գույքի գործարքում:

Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում:

Լրիվ բացահայտում. Էլիզաբեթ Ուայնթրուբը նաեւ վարչապետ Zillow գործակալ է