Foreclosure 101: Ինչպես պաշտպանել ինքներդ

Ինչ պետք է անեք, եթե դուք գտնեք ձեր ֆինանսական դժվարությունները ձեր տանը

Տունը գնում է, սովորաբար, երջանիկ ուղեգիծ: Դուք անցել եք մեծ շեմ: Դուք հասել եք կյանքի կետի: Դուք լավատես եք եւ վստահ ապագայի մասին:

Ես չեմ ուզում ձեր սառը ջուրը նետել, բայց ես կցանկանայի զգուշությամբ զգուշացնել:

Իրականությունն այն է, որ միլիոնավոր տանտերները վերաբնակեցվել են : Այդ մարդկանցից շատերը երբեւէ զգում էին որպես երջանիկ ու լավատես իրենց ձեռքբերման մասին:

Ի վերջո, երբ դուք տուն եք գնում, այն գաղափարը, որ այդ տունը կարող է մեկ օրվա ընթացքում ենթարկվել foreclosure, թերեւս վերջին բանն է ձեր մտքում:

Ինչպես կարող եք խուսափել այդ ռիսկից: Կարդացեք:

Ինչու են տանտերը կորցնում իրենց տները:

Տներից շատերը տուժում են գրավադրված գույքի սեփականատերը, կամ դադարեցնում է լիարժեք վճարումներ `հիփոթեքային վարկի վրա: Ինչպես է դա տեղի ունենում:

Երբեմն դա տեղի է ունենում, քանի որ սեփականատերը գերազանցել է , ավելի շատ տուն գնելը, քան նրանք կարող են ողջամտորեն թույլ տալ: Նմանապես, վարկառուն նույնպես վարկ է առաջարկել անապահով գնորդին, ինչ-որ մեկին, ով չպետք է այդ չափի տնային վարկ ստանա: (Նախքան ռեցեսիան, շատ վարկատուները վարկի տրամադրման համար չեն հաստատել անձի եկամուտը: Զարմանալի չէ, որ շատ վարկի հայտատուները հավատում էին, որ նրանք ավելի շատ գումար վաստակել են, քան իրականում:

Այլ ժամանակները, սեփականատերը նախազգուշացնում է, որ նրանք հարվածում են մի շարք անսպասելի կյանքի իրադարձությունների հետ, ինչպիսիք են կորցնում իրենց աշխատանքը կամ բախվում են խոշոր բժշկական օրինագծերի հետ, ինչը ազդում է իրենց ամսական հիփոթեքի վճարման հնարավորության վրա:

Որոշ դեպքերում սեփականատերը երկրորդ հիփոթեքն է արել եւ ծախսել գումարները պարտավորությունների (ոչ թե եկամտաբեր ակտիվների) վրա, ինչը նվազեցրել է ընդհանուր զուտ արժեքը եւ վնասել երկրորդ նիշի մարման ունակությունները:

Այլ դեպքերում, սեփականատերը ընդունում է կարգավորվող փոխարժեքի հիփոթեք , ենթադրելով, որ եթե տոկոսադրույքն ավելանա, ապա նրանք կկարողանան բավարարել վճարային պարտավորությունը:

(Դաշնային օրենքը պահանջում է վարկատուին բացահայտել առավելագույն տոկոսադրույքը, որի սեփականատերը կարող է վճարել իրենց կարգավորելի տոկոսադրույքով հիփոթեքային գրառումների պայմաններով): Սեփականատերը մի քանի անգամ ցածր ներածական տոկոսադրույքներ ունի, բայց երբ այդ դրույքները աճում են, սեփականատերը հայտնաբերում է, այդ վճարումները կատարելու համար դժվար է, քան նրանք ակնկալում են, եւ պարտքեր են կրում:

Եվ շատ դեպքերում տանտերը գիտակցում է, որ ինքը «ստորջրյա» է հիփոթեքի վրա (ստորեւ քննարկելու մի գաղափար) եւ եզրակացնում, որ հեռու մնալը ամենախելամիտ ընտրությունն է:

Ինչպես տեսնում եք, բազմաթիվ պատճառներ կան, թե ինչու են սեփականատերերը հրաժարվում իրենց վճարներից:

Ինչպես կարող եք պաշտպանել ինքներդ:

Ոչ ոք չի սիրում մտածել պոտենցիալ կանգնած foreclosure գործընթացի մասին: Բայց մենք պետք է նայենք ռիսկային գործոններին, որոնք կարող են հանգեցնել մեզ հետապնդման սպառնալիքի առաջ, եթե մենք ցանկանում ենք զարգացնել ուժեղ, պատասխանատու մոտեցում մեր անձնական ֆինանսների վրա:

Բացի այդ, մենք պետք է նաեւ հասկանանք, թե ինչպես է foreclosure գործընթացը աշխատում է, որպեսզի, եթե մեր ապագան վերադառնար ավելի վատ, մենք կունենային որոշակի պատկերացում, թե ինչ կարող է առաջ գնալ: Սա կօգնի մեզ իմանալ, թե ինչ այլ տարբերակներ կարող ենք ընտրել:

Այս հոդվածում մենք առաջին հերթին կներկայացնենք խոշոր ռիսկային գործոնները, որոնք կարող են հանգեցնել foreclosure եւ այնուհետեւ սուզվել իրական գործընթացում:

Ճնշումներ, որոնք հանգեցնում են գերիշխման

CBS News- ի փոխանցմամբ, մոտավորապես 7 միլիոն մարդ կորցրել է իր տները Մեծ Կրճատման ժամանակ:

Մինչդեռ այդ ժամանակից ի վեր foreclosures թիվը դանդաղել է, շատ տնային սեփականատերերը դեռ դժվարանում են: 2015-ի վերջի դրությամբ, մոտավորապես 4.3 միլիոն տանտերներ ստորջրյա էին, այսինքն, տանտերը տան սեփականատեր էր, որը արժե ավելի քիչ, քան իրենց վարկի համար պարտադիր գումար:

Ձեր տան վրա ստորջրյա լինելը խոշորագույն ռիսկային գործոններից մեկն է, որը ցույց է տալիս foreclosure- ը: Ի վերջո, եթե տունը արժե ավելի քիչ, քան պարտքի հավասարակշռությունը, ապա կարող եք եզրակացնել, որ դա ավելի իմաստալից է հեռանալ:

Նախքան այդ որոշումը կայացնելը, սակայն, ահա նախազգուշացման մի խոսք կա. Հեռու մնալը մեծ ազդեցություն է ունենում ձեր վարկի համար : Դա կարող է վնաս հասցնել ապագայում այլ տան ձեռք բերելու ունակությանը, ինչպես նաեւ տների վարձակալության, բաց վարկային քարտերի, փոխառության այլ տեսակների ձեռքբերման ունակությունների եւ նույնիսկ որոշակի աշխատանքների համար:

Ինչ պետք է անեք, եթե ձեր տանը ստորջրյա լինի : Դուք կարող եք ցանկանում պահել տանը եւ սպասել, որ գույքը վերականգնել իր արժեքը: Եթե ​​դուք պետք է տեղափոխվեք, կարող եք տուն վարձել վարձակալին: Այլապես, եթե դուք պետք է վաճառեք տունը, ապա կարող եք խնդրել ձեր վարկատուին կարճ վաճառքի հաստատման համար (ստորեւ կքննարկենք դա) կամ կանխիկ գումար բերել փակման սեղանին:

Ինչ է, եթե դուք ստորջրյա չեք, բայց դուք պայքարում եք վճարումներ կատարելու համար :

Նախ, նախքան տուն գնեք, գնեք ավելի թանկ տուն, քան այն, ինչի համար դուք արժանի եք: Դուք չունեք գնելու այն տուն, որը գնվել է վարկի առավելագույն չափով, որը դուք կստանաք համապատասխան:

Անշարժ գույքի ոլորտում շատերը նշում են, որ ձեր հիփոթեքը պետք է վերացնի ձեր տան վարձատրության մեկ երրորդը: Այս ցուցանիշը չի ներառում վերանորոգում, սպասարկում , կոմունալ ծառայություններ եւ այլ օժանդակ ծախսեր: Սակայն այդ ցուցանիշը կարող է չափազանց բարձր լինել: Փորձեք այս մոտեցումը, փոխարենը, որպես ընդհանուր կանոն, նպատակը ձեր տան վարձավճարների 25-30 տոկոսի հասնելն է, որի նպատակն է նպաստել ձեր տնային բոլոր վճարումների, ներառյալ կոմունալ ծառայությունների, վերանորոգման եւ սպասարկման բոլոր ծախսերը:

Դրա վերեւում պահեք արտակարգ իրավիճակային հիմնադրամ, որը ձեր ծախսերի առնվազն վեց ամիսն է: Պահպանեք այս արտակարգ հիմնադրամը դրամական միջոցների վրա հիմնված խնայողական հաշվին, այլ ոչ թե ցանկացած տեսակի ներդրումների (պաշարների նման): Մի պահեք սա տոների, ծննդյան օրերի կամ տարեկան ծախսերի համար: Պահպանեք սա միայն ճշմարիտ արտակարգ իրավիճակների համար:

Եթե ​​դուք հայտնվում եք վճարելու համար պայքարում, սկսեք կտրուկ ծախսել ձեր կյանքի տարբեր ոլորտներում ծախսերը: Դուք ֆինանսական ճգնաժամի մեջ եք. ծախսել դրա նման: Մի մոռացեք ձեր մալուխը. վաճառել ամբողջ հեռուստատեսությունը: Մի մոռացեք ձեր ճաշը: անցնել քոլեջի ուսանողից բրնձի եւ լոբի դիետայի, մինչեւ ձեր ոտքերին վերադառնաք: Վաստակեք լրացուցիչ գումար ձեր ամենօրյա պահվածքի եւ հանգստյան օրերին ազատ աշխատանքով, որը դուք կարող եք կարգավորել տնից առցանց, մինչդեռ ձեր երեխաները քնած են: Տեսեք, արդյոք դուք իրավունք ունեք վերաֆինանսավորել ավելի ցածր տոկոսադրույքով հիփոթեք :

Եթե ​​վճարում եք ձեր վճարումների վրա, եւ դուք չեք կարծում, որ դուք կարող եք բռնել, ապա ժամանակն է վաճառել ձեր տանը: Ձեր տունը վաճառելը գերադասելի է foreclosure- ին:

Եթե ​​ձեր տանը արժե ավելի քիչ գումար, քան պարտքը, ապա ձեզ հարկավոր է ձեր վարկատուի հաստատումը կարճ վաճառքի համար: Կարճ վաճառքն այն տան վաճառքն է, որով վարկառուն ստացել է պակաս, քան ներկայումս պարտական ​​է: Վարկը կորցնում է տարբերությունը:

Եթե ​​վարկատուը գիտակցում է, որ նրանք ավելի շատ են կորցնում կորուստները կարճ վաճառքի միջոցով, քան ավանդական foreclosure գործընթացը, նրանք թույլ կտան վարկառուին շարունակել իրենց գույքը ցուցակման որպես կարճ վաճառք:

Կարճ վաճառքը մի միջոց է խուսափել ամբողջ ծավալով գրավադրման վարկերի հետեւանքներից, բայց դրանք իդեալական չեն: Պահպանեք ձեր հետեւի գրպանում որպես վերջին միջոց:

Այս ամենի մասին խոսենք, եկեք խոսենք իրական foreclosure գործընթացի մասին: Երբ տեսնում եք, որ foreclosure գործընթացը բավական երկար է, եւ կան բազմաթիվ հնարավորություններ այս գործընթացում, որտեղ դուք կարող եք փորձել ազատ արձակել ձեր տուն կարճ վաճառքի, այլ ոչ թե foreclosure.

Եկեք նայենք գործընթացին, որպեսզի հասկանանք, թե ինչ է տեղի ունենում ճանապարհի յուրաքանչյուր քայլով:

The Foreclosure գործընթացը

Նախ, հերքումը. Գործընթացը տարբերվում է պետության կողմից: Որոշ երկրներում, վարկատուն ունի վաճառքի հզորություն եւ կարող է հետապնդել «ոչ դատական ​​շրջանառության իրավունք»: Ստորեւ ներկայացված հետեւյալ գործընթացը որոշ պետություններում դատական ​​հետապնդման գործընթացի բարձր համապարփակ նկարագրությունն է: Եթե ​​դուք հայտնվում եք հնարավոր foreclosure- ի դեմ, խոսեք փաստաբանի հետ:

Վարկառուի կողմից հիփոթեքային վճարումներ կատարելու դեպքում վարկատուը կարող է այնուհետեւ ներկայացնել հրապարակային ծանուցագիր, որը նաեւ հայտնի է որպես «Default» կամ «Lis Pendens» ծանուցում: Սա հրապարակայնորեն ներկայացվել է «Վարկի ծանուցումը» զգուշացնում է փոխառուին, որ եղել է պայմանագրի խախտում:

Վարկառուի կողմից ստացվել է Պատվիրատուի ծանուցագիր ստանալուց հետո նրանք ունեն արտոնյալ ժամանակահատված, որը սահմանվում է պետական ​​օրենքով, որով նրանք կարող են վերականգնել իրենց վարկը, վճարելով ժամկետանց ժամկետանց մնացորդը եւ ստանալու իրենց հիփոթեքային վճարումները: Այս արտոնյալ ժամանակահատվածը հայտնի է որպես pre-foreclosure.

Pre-foreclosure- ը Ժամկետի ծանուցումն է եւ այն ժամանակահատվածը, երբ գույքը կարող է վերացվել կամ վաճառվել հրապարակային աճուրդում: Այս արտոնյալ ժամանակահատվածում վարկառուն մի քանի տարբերակ ունի վարկի վերաբերյալ մինչեւ օրս ստանալու համար.

1. Վարկառուը կարող է կատարել իրենց վճարումները ժամանակակից եւ վերականգնել իրենց վարկը, վճարելով ժամկետանց մնացորդները:
2. Նրանք կարող են դիմել վարկի փոփոխության համար, որպեսզի կրճատեն իրենց հիփոթեքային վճարները:
3. Նրանք կարող են փորձել վաճառել գույքը երրորդ կողմ, որպեսզի խուսափեն foreclosure.
4. Նրանք կարող են թույլ տալ, որ գույքը վաճառվի նախնական foreclosure հանրային աճուրդում:

Եթե ​​վարկառուն չի կարողանում վերականգնել իր վարկը, ապա վարկառուն հնարավորություն ունի սեփականության վերցնելու եւ սեփականությունը վերցնել վաճառելու նպատակով: Հատկանիշները, որոնք վերադարձվել են վարկատուի կողմից (սովորաբար բանկ), հայտնի են որպես անշարժ գույքի սեփականություն (REO):

Ստորին գիծը

Հետեւեք մի քանի հիմնական ուղեցույցներին `նվազեցնելով անձնական հիփոթեքային ճգնաժամի դեմ ձեր ռիսկը: գնել զգալիորեն պակաս տուն, քան դուք կարող եք թույլ տալ: Պահպանեք վթարային ֆոնդ `առնվազն վեց ամսվա ծախսերով:

Ստեղծեք եկամտի մի քանի հոսք, այնպես որ, եթե մեկ աղբյուրը քնում է, ձեր եկամուտը չի զիջի: Խուսափեք ոչ հիփոթեքային սպառողական պարտքերից, ինչպիսիք են ավտովարկերը կամ վարկային քարտի պարտքերը : Հասկացեք, թե ինչպես է գործում գործընթացը, այնպես որ դուք անակնկալ չեք դառնա:

Այդպես ասելով, վայելեք ձեր տունը: Տնատերերի գերակշիռ մասը գրավադրություն չի զգում: Դուք հասկանում եք, որ բավականին ակտիվ տեսք եք ունենում այն ​​վտանգավոր գործոնների վրա, որոնք հանգեցնում են այս դժբախտ դեպքի, որպեսզի դուք կարողանաք պաշտպանել նրանց: Եվ այդ երաշխիքները, մեծապես, վերածվում են ձեր միջոցների ներքո ապրելու անժամկետ անհատական ​​ֆինանսավորման սկզբունքի շուրջ: