Ցավոք, շատ գործարար դասի հյուրանոցներ արժե մոտ 2 դոլարից մինչեւ 15 միլիոն դոլար: Luxury եւ upscale հյուրանոցները հեշտությամբ կարող են պահանջել $ 30-ից մինչեւ $ 60 մլն կամ ավելի:
Չնայած դրա մեծ մասը ավանդաբար ֆինանսավորվում է պարտքի հետ, պահանջվող կապիտալի կանխավճարի չափը դեռեւս հեռու է գործնականում բոլոր ներդրողների համար:
Բարի լուր: Այս օրերին հյուրանոցներում ներդնելու եւս մեկ ճանապարհ կա: Դուք կարող եք ձեռք բերել հյուրանոցային REIT- ները ձեր բրոքերային հաշվի մեջ , նույն ձեւով գնել բաժնետոմսեր , պարտատոմսեր կամ փոխառություններ : Նախ, եկեք մի պահ պահենք եւ խոսենք REIT- ի մասին: Եթե դուք մոռացել եք կամ երբեք չեք ուսումնասիրել դրանք, անշարժ գույքի ներդրումների վստահությունը կամ ԳԻԱ- ն հատուկ տեսակի կորպորացիան է, որն ուղղված է անշարժ գույքի եւ անշարժ գույքի առնչվող ակտիվների ձեռքբերմանը եւ կառավարմանը:
Կառուցված կորպորացիաներից ԳԻՇ-ները տարբերակողներից մեկն այն է, որ Կոնգրեսը դրանք ազատեց կորպորատիվ հարկերից, պայմանով, որ մի քանի խիստ պայմաններ են տեղի ունենում, որոնց առավելագույնը շահույթների առնվազն 90% -ի բաշխումն է դրամական շահութաբաժինների տեսքով բաժնետերերին:
Սա REIT- ների համար շատ զգայուն է տոկոսադրույքների շարժի նկատմամբ, այլեւ նշանակում է, որ նրանք հակված են առաջարկել ավելի շուտ շահաբաժինային եկամտաբերություն, քան իրենց կապույտ չիպային ֆոնդային գործընկերները:
Դեֆեյսը: REIT- ի բաշխվածությունը հարկային օրենսգրքի «որակյալ շահութաբաժիններ» չէ, այսինքն հարկ կլինի հարկադրել, քանի որ դրանք սովորական եկամուտ են, այլ ոչ թե ցածր, առավել շահավետ շահութահարկի հարկի դրույքաչափերով :
Երբ դուք սկսում եք զգալի պորտֆոլիո կառուցել, դա երբեմն կարող է հանգեցնել ձեզ դժվարության դեպքում, եթե դուք շատ եք գնում Roth IRA- ի , SEP-IRA- ի , 401 (k) կամ այլ հարկային ապաստանի միջոցով, քանի որ դուք կարող եք ձգձգել Բիզնեսի ոչ եկամտահարկի կամ UBIT . Դա այլ տարբեր քննարկում է:
Hotel REITs vs Apartment REIT կամ REIT մասնագիտացած է Leasing Mall Space
Ճիշտ այնպես, ինչպես տարբեր ոլորտներում եւ ոլորտներում ունեցած բաժնետոմսերը տարբեր ռիսկային հատկանիշներ ունեն, ԳԻՀ-ները զգալիորեն տարբերվում են անշարժ գույքի նախագծի տեսակից, որտեղ նրանք մասնագիտանում են:
Սա ոչ մի նորություն չէ անշարժ գույքի ներդրողների համար, ովքեր սովոր են գույք ձեռք բերել սովորաբար, քանի որ նրանք գիտեն առաջին փորձից, բնակարանային շենքը շատ տարբերվում է գրասենյակի շենքից կամ պահեստամասերից, հիմնված տնտեսության, ավանդույթների, պրակտիկայի վրա, օրենքների եւ ուժերի աշխատանքի մեջ, սակայն երբեմն անակնկալ է հանդես գալիս անշարժ գույք ձեռք բերող նոր ներդրողների համար, հրապարակայնորեն վաճառվող արժեթղթերով:
Նրանք չեն հասկանում, որ ձեր կոմերցիոն գրասենյակը կարող է ունենալ ցիկլային վարձավճարներ, քանի որ հետեւում է բումի եւ կիսանդրուների ցիկլերը, իսկ ձեր արտադրական պահեստը կարող է ավելի կայուն լինել, քանի որ գերբեռնվածությունը կարող է փակել նվազագույն սպասարկման ծախսերը շատ ավելի արագ, քան հնարավոր է ինչ-որ նման բնակարանային շենք:
Դա ակտիվների դասի բնույթն է:
Անշարժ գույքի ներդրումային ոլորտում հետաքրքիր մի ենթաօրենսդրական մասնագիտություն է `REIT հյուրանոցը: Ինչպես դուք կարող եք հավանաբար իմանալ անունից, հյուրանոցային REIT- ները կենտրոնանում են հյուրանոցի, հյուրանոցների ձեռքբերման կամ ֆինանսավորվող հյուրանոցների եւ հյուրընկալության հետ կապված հատկությունների վրա:
Դրանք կարող են տարբեր լինել մոռացված մայրուղիների եւ պետական ճանապարհների վրա գտնվող բյուջետային հյուրանոցներից, աշխարհի մի շարք ժամանցային, խաղային եւ մայրաքաղաքային մայրաքաղաքներում հինգ ալմաստի հեղինակավոր հանգստավայրեր: Նրանք կարող են ընդգրկել գույքի զարգացումը եւ սեփականության իրավունքը, վճարելով երրորդ կողմի կառավարման թիմը `հյուրանոցների փաստացի վազքը կարգավորելու համար` եկամտի բաժին ստանալու դիմաց :
Նրանք կարող են կենտրոնանալ հիմնականում ուրիշների հյուրանոցի գույքի կառավարման վրա `եկամտի կրճատման համար: Նրանք կարող են ներգրավել հյուրանոցային ծրագրերի ֆինանսավորումը, ավելի շատ գործելով եկամուտ ստացվող եկամուտները :
Դուք բացարձակապես պետք է հասկանաք, թե ինչն է ձեր սեփականությունը, կամ վտանգավոր եք ձեր ծանր վաստակած խնայողությունները:
Hotel REIT- ը միանգամայն անկայուն է, քանի որ հյուրանոցի զբաղվածությունը փոխկապակցված է ընդհանուր տնտեսական պայմանների հետ, դարձնելով դրանք զգայուն եւ ընդլայնման համար: Երբ ռեցեսիան հարվածում է, գործարարները խուսափում են ճանապարհորդել բյուջեներից, փոխարենը տեսազանգերի կամ հեռախոսազանգերի ընտրում: Ընտանիքները եւ կազմակերպությունները արձակուրդները հետաձգեցին, մոտենալով տուն:
Հիփոթեքի հյուրանոցում սա հաճախ նշանակում է, որ դրամական միջոցների հոսքերը չորանում են, միեւնույն ժամանակ եկամտաբերությունը աճում է, որպեսզի դուք միավորներ կամ բաժնետոմսերի արժեքի կտրուկ անկում ստանաք: Հակառակ դեպքում, երբ ինչ-որ բան է կատարվում, դրամի հոսքը երբեմն պայթում է տանիքից, այնպես որ դուք ստանում եք այս երկաթուղային վճարումներն ու շուկայական արժեքները: Նրանք շատ տարբեր են աշխարհի խճճվածներից, որոնք պարզապես գումար են ծախսում ժամացույցի, սերնդի սերունդից, Colgate-Palmolive կամ Nestle- ը: Եկեք նայենք իրական աշխարհի լուսաբանմանը, ցույց տալու, թե ինչպես է իրական հյուրանոցը REIT աշխատում:
2008-2009թթ. Տնտեսական անկման ժամանակ ինչպես է իրական հյուրանոցը գայթակղվում
Hospitality Properties Trust- ը հանդիսանում է 291 հյուրանոց, որը բաղկացած է 43976 սենյակ կամ բաղնիք, ինչպես նաեւ 185 սեփականություն հանդիսացող կամ վարձակալված զբոսաշրջային կենտրոններ: Ըստ SEC փաստաթղթերի, այդ հատկությունները գտնվում են Միացյալ Նահանգներում, Կանադայում եւ Պուերտո Ռիկոյում 44 պետություններում:
Հյուրանոցային ռեժիմը գործում է իր հյուրանոցային պորտֆոլիոի կողմից `արտոնյալ պայմանագրերի բազմազան հավաքածուով, ներառյալ Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Հյուրանոցներ եւ Հանգստավայրեր, Wyndham Grand, Wyndham Hotels Եւ Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Հյուրանոցային եւ Առողջարաններ, Marriott Հյուրանոցներ եւ Առողջարաններ, The Clift Հյուրանոց, Radisson Հյուրանոցներ & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites կողմից Carlson, Holiday Inn Հյուրանոցներ եւ Resorts, SpringHill Suites կողմից Marriott եւ Park Plaza Hotels & Resorts- ը:
Անշարժ գույքի փլուզումից առաջ տարի առաջ տեղի ունեցած բախման ընթացքում տնտեսությունը խոշորագույն անկումից հետո խոշորագույն ճգնաժամի մեջ էր ընկել, այս հյուրանոցը REIT- ն գերիշխում էր յուղի բաշխման սեփականատերերի համար: 2004 թ. Նրանք ստացել են 2.88 դոլար մեկ բաժնետոմսի համար, 2005 թ., Մեկ բաժնետոմսի համար 2.89 դրամ, մեկ բաժնետոմսի համար 2.94 դրամ, 2007 թ., 3.03 դրամ մեկ բաժնետոմսի համար, 2008 թ.
Այն ժամանակ, երբ ֆինանսական աշխարհը տապալվեց, չնայած հյուրանոցային գրառումները ընկել էին ժայռից: Բիզնես-կոնֆերանսները չեղյալ են հայտարարվել եւ կանխիկ դրամական բաշխումը նվազել է `մեկ բաժնետոմսի համար` $ 0.77-ով, դառնալով 75% անկում: Եթե դուք ապավինում եք այդ գումարներին, վճարելու ձեր օրինագծերը, դուք հանկարծ հայտնաբերել եք, որ այն գոլորշիացել է այն պահին, երբ այն ձեզ անհրաժեշտ էր:
Հիմնականում վաճառելով իրենց ցցերը (կրկին, եթե դուք սեփական հյուրանոցում ԳԻԹ-ին եք տիրապետում, պետք է իմանաք, որ սա սեփականություն հանդիսացող փորձի մասն է եւ մաս), բաժնետոմսերը փլուզվել են 2006 թ. 51.50 դոլարից բարձր, իսկ 2009 թ.-ին `ընդամենը 6.90 դրամ: Այս 86.6% անկումը բաժնետոմսի գինը ավելացրեց վիրավորանք, ձեր պասիվ եկամտի խիստ կտրվածքի վնասվածքի համար:
Ինչ է պատահել բարդ ներդրողներին, ովքեր հասկացել էին հյուրանոցի REIT սեփականության իրավունքը: Նրանք նստեցին իրենց նախնիների ետեւում, դիտելով դրամական բաշխումները $ 1.96 մեկ բաժնետոմսի համար, 32.46 դոլար արժողությամբ բաժնետոմսերով: Իհարկե, լավ տարիների ոչ մի տեղ, բայց չափազանց սարսափելի չափման ժամանակահատվածում, հարկային եկամուտներից մի փոքր ցածրացրեք գնաճը, պահպանելով ձեր գնողունակությունը :
Տաս տարի առաջ գնել եք անշարժ գույքի ապահովությունը, վճարելով $ 26.50-ից $ 42.40 մեկ բաժնետոմսի համար: Այդ ժամանակ դուք գումար եք հավաքել $ 24,83-ով կամ կանխիկ դրամով: Եթե դուք խելացի եք եւ վերահաստատում եք այդ շահաբաժինները ճգնաժամի ընթացքում, ապա այն դարձել է այն, թե ինչպիսի ֆինանսական ակադեմիա է անվանել «վերադարձի արագացուցիչ», յուրաքանչյուր չեկի կամ ավանդի մի քանի հարյուր տոկոսային կետ շահույթ ստանալու մեջ, շուկայական արժեքի վերականգնումը:
Համեմատեք այն հյուրանոցը, որը REIT- ն է արդյունաբերական ԳԻԹ-ի նման: Նույնիսկ աշխարհն ընկնում է, բիզնեսները չեն ցանկանում հրաժարվել իրենց պահեստներից, առաքման կետերից եւ գործարաններից: Բացի այդ, նրանք հաճախ (միշտ չէ, որ) կարողանում են վճարել վարձակալության պայմանագրերը, որոնք նրանք օրինական են պարտք, նույնիսկ եթե ընկերությունը ինքնուրույն սնանկ է լինում: Միեւնույն ժամանակահատվածում, EastGroup Properties- ի նման արդյունաբերական ՀԷԿ-ն չի նվազեցրել շահաբաժինները:
Պահուստը նվազել է 48.54 դոլարից մինչեւ $ 24.58, ինչը 49.36% -ով անկում է արձանագրել, ինչը շատ տարբեր էր ֆոնդային շուկայի ցուցանիշներից, ինչպիսիք են Dow Jones Industrial Average- ը եւ S & P 500- ը: Հաշվի առնելով արժեթղթերի հոսքային բնույթը եւ ինչպես դա ազդում է շուկայական արժեքի վրա, դա աներեւակայելի տպավորիչ է: Նույնիսկ ավելի տպավորիչ: Ներկայիս բաժնետոմսերը իրականում կազմում են $ 59,32, այնպես որ դուք ունեք $ 10.78 անիրականացված կապիտալի շահույթ , կամ 22% + բաժնետոմսերի վրա, այն բոլոր շահաբաժինների վերեւում:
Հյուրանոցային ռեզիդենտ ներդրողների համար ներկայացվող հետեւանքները պարզ են
Կան չորս հիմնական եղանակներ, որոնք դուք կարող եք ռազմավարական մոտեցում ձեռք բերել հյուրանոցային REIT- ների համար, եթե ցանկանում եք դրանք տիրապետել.
- Միայն ֆոնդային շուկայի ժամանակ հյուրանոցային REIT- ների գնման բլոկները խորտակվում են , դրանք շատ տարբեր են ձեր ցուցանիշային ֆոնդերից կամ այլ հոլդինգներից, որոնք դուք պլանավորում եք ընդմիշտ անցկացնել : Որքան ցածր է ձեր ծախսերը, այնքան արագ կարող եք ձեր գնման գինը դուրս բերել դրամական շահաբաժիններից, եթե պլանավորում եք այդ գումար ներդնել որեւէ այլ տեղ:
- Երբեմն դոլարն արժե միջինում հյուրանոցային REIT- ի գինը , իմանալով, որ երբեմն դուք պատրաստվում եք գնել ամենավատ պահին, բայց վստահելով բարձր եւ ցածր մակարդակին, զուգակցված reinvested dividend- ի հետ, ամեն ինչ կստանաք միջին գումարի համար : Մարդկանց մեծամասնության համար դա թերեւս ավելի լավ մոտեցում է, քանի որ դոլարի արժեզրկման միջին մակարդակը կտրուկ նվազեցնում է ֆոնդային շուկայական ռիսկը, հատկապես երբ դիվերսիֆիկացման հետ միասին:
- Սպեկուլյացիա : Երբ հյուրանոցային համակարգը գտնվում է փլուզման մեջ, գնել հյուրանոցային REIT- ները, մինչեւ բումի տարիները վերադառնան, ապա գցեք նրանց, նույնիսկ եթե դրանք շատ ավելի բարձրանան: Այստեղ երկարատեւ հաջողության հավանականությունը մեծ չէ, եթե դուք ի վիճակի չեք հասկանալ հյուրանոցային ոլորտի անուղղակի կերպով եւ բուժել REIT ձեռքբերումը նույն ձեւով, եթե դուք ծախեիք միլիոնավոր դոլարներ անշարժ գնելու համար, բայց կան փոքրամասնություն ֆինանսապես խճճված մարդիկ այնտեղ, այն կարող է կատարել գնահատման հիման վրա, պայմանով, որ նրանք կարող են ապրել շուտ շուտ գնելով կամ շատ վաղ վաճառքով, ինչը պարտավորված է տեղի ունենալ ներդրողների կողմից, ընդհանուր առմամբ, շատ լավատեսություն ստանալու սովորություն ունեն կամ հոռետեսական ժամանակ առ ժամանակ:
- Նետում է սրբիչ եւ գնել այնպիսի մի բան, ինչպիսին է Vanguard REIT Ինդեքս Հիմնադրամը , որը խառնվում է բազմաթիվ տարբեր REITs, ներառյալ հյուրանոցային REITs, դիվերսիֆիկացված պորտֆելի շրջանակներում: Այն ունի շատ ցածր շահութաբաժնի եկամտաբերություն, բայց եթե կարծում եք, որ նվազեցված ռիսկերը արժե արժեթղթերի վաճառք, ապա դա կարող է լինել ձեր ամենաիմաստը գործողության ընթացքը:
Ամեն դեպքում, հյուրանոցի REIT- ը սրտի անբավարար չէ: Եթե չգիտեք, թե ինչ եք անում, մի փոքր անցեք: