Անշարժ գույքի սեփականության առավելությունները առանց խճճվածության
Անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամները կամ ՀԷԿ-երը կարող են լինել հարմար միջոց, միջին ներդրողի շահույթ ստանալ առանց անշարժ գույքի ձեռքբերման խոչընդոտների: Ահա թե ինչու ենք մենք ընդգրկել այս համապարփակ շարադրանքը մեր Անշարժ գույքի ներդրման Beginner- ի ուղեցույցում :
Մինչեւ 1960 թվականը միայն հարուստ անհատները եւ կորպորացիաները ունեցել են ֆինանսական ռեսուրսներ, որոնք անհրաժեշտ են ներդրումներ իրականացնելու համար `անշարժ գույքի, օրինակ` առեւտրի կենտրոններ, կորպորատիվ այգիներ եւ առողջապահական հաստատություններ: Ի պատասխան, Կոնգրեսը ընդունեց 1960 թ. Անշարժ գույքի ներդրումային հավատարմագրային ակտը: Օրենսդրորեն այդ հատուկ նպատակային ընկերությունները ազատվել են կորպորատիվ եկամտահարկից, եթե որոշ չափորոշիչները բավարարվեցին: Հույս ունեին, որ ֆինանսական խթանումը ներդրողներին հնարավորություն է տալիս միավորել իրենց ռեսուրսները միասին `ստեղծել անշարժ գույքի նշանակալից ակտիվներ ունեցող ընկերություններ, ապահովելով նույն հնարավորությունները էլեկտրոնային վերնախավի համար մատչելի ամերիկացիներին: Երեք տարի անց առաջին ռեյտինգը ձեւավորվեց:
Բնօրինության օրենսդրությունը մի քանի թերություններ ունի, այնուամենայնիվ, այն պահանջեց, որ գործարարը պատասխանատու լինի երրորդ անձանց վարձել կառավարման եւ գույքային վարձակալության ծառայություններ մատուցելու համար: Այս սահմանափակումները վերացվել են 1986 թ. Հարկային բարեփոխումների ակտում: 13 տարի անց, 1999 թ.-ին, ընդունվեց «ԳԻԱ-ի արդիականացման մասին» օրենքը:
Օրենքը թույլ է տալիս REIT- ին ձեւավորել հարկվող դուստր կազմակերպություններ `վարձակալներին մասնագիտացված ծառայություններ մատուցելու համար, որոնք սովորաբար անկում են ապրում անշարժ գույքի ներդրման տեսանկյունից: Թեեւ օրենքը դեռեւս ունի որոշակի սահմանափակումներ այն ծառայությունների տեսակների վերաբերյալ, որոնք կարող են առաջարկվել, ակնկալվում է, որ REIT- ի կողմից կառավարվող գույքի սպասարկման որակը զգալիորեն կբարելավվի դրա ընդունման արդյունքում:
REIT կարգավիճակի պահանջները
Ռալֆ բլոկի համաձայն, REIT- ներում ներդրումներ կատարելու մեջ. Անշարժ գույքի ներդրումային հավատարմագրերը, յուրաքանչյուր ՀԱԵ-ն յուրաքանչյուր տարվա ընթացքում պետք է անցնի այս չորս փորձը `պահպանելու իր հատուկ հարկային կարգավիճակը.
- «ՌԻԱ-ն պետք է բաշխի իր տարեկան հարկվող եկամտի առնվազն 90 տոկոսը, բացառությամբ կապիտալի շահույթի , որպես բաժնետերերին շահաբաժիններ :
- ՌԻԱ-ն պետք է ունենա անշարժ գույքի, հիփոթեքային վարկերի , այլ ռեյտինգների, դրամական միջոցների կամ պետական արժեթղթերի մեջ ներգրավված իր ակտիվների առնվազն 75 տոկոսը:
- ՀԱԷԿ-ը պետք է բխի իր համախառն եկամտի առնվազն 75 տոկոսը վարձավճարներից, հիփոթեքային կապից կամ շահույթից անշարժ գույքի վաճառքից: Եվ առնվազն 95 տոկոսը պետք է եկամուտների աղբյուրից, շահաբաժիններով, շահագրգռվածությամբ եւ ձեռքբերումներ արժեթղթերի վաճառքից:
- ՀԱԷԿ-ը պետք է ունենա առնվազն 100 բաժնետեր եւ պետք է ունենա հինգ կամ ավելի բաժնետերերի ձեռքում կենտրոնացած բաժնետոմսերի ավելի քան 50 տոկոսը »:
Բացի կրկնակի հարկման կանխարգելմանը, ՌԻԱ-ն առաջարկում են բազմաթիվ այլ առավելություններ, որոնք ներառում են.
Մասնագիտական կառավարում
Շատ դեպքերում, վարձակալության գույք ձեռք բերող ներդրողը թողնում է իր սեփական սարքերը: REITs- ը թույլ է տալիս ներդրողին հնարավորություն ընձեռել իր ունեցվածքը տնօրինելու արդյունաբերական անշարժ գույքի թիմի կողմից, որը գիտի արդյունաբերությունը, հասկանում է բիզնեսը եւ կարող է օգտվել հնարավորություններից `կապիտալի շուկաներից միջոցներ հավաքելու ունակության շնորհիվ: Առավելությունները չեն սահմանափակվում կառավարման թիմի ֆինանսական հմտությամբ: REIT- ի սեփականատերերը ժամը երեքին չեն պատրաստվում հեռախոսազանգեր ստանալ `շտկելու համար զուգարանակոնքը:
Անձնական ռիսկի սահմանափակումը
REIT- ները կարող են զգալիորեն սահմանափակել անձնական ռիսկը: Ինչպես: Եթե ներդրողը ցանկանում է ձեռք բերել անշարժ գույք, ապա հավանական է, որ նա պարտք վերցնի ընկերների, ընտանիքի կամ բանկի կողմից փող վերցնելով:
Հաճախ նա պարտավոր է անձամբ երաշխավորել միջոցները: Դա կարող է թողնել նրան, որ ենթարկվում է պոտենցիալ կործանարար պատասխանատվության այն դեպքում, երբ ծրագիրը չհաջողվեց: Այլընտրանքն այն է, որ նշանակալից չափով կապիտալի ներգրավման միջոցով վերաբաշխի իր այլ ակտիվները, ինչպիսիք են բաժնետոմսերը, պարտատոմսերը, փոխադարձ միջոցները եւ կյանքի ապահովագրության քաղաքականությունը: Հնարավոր չէ այլընտրանք լինել իդեալական:
Գազի գնումը, մյուս կողմից, կարելի է անել միայն մի քանի հարյուր դոլարով, քանի որ բաժնետոմսերի գները հաճախ ցածր են, եթե ոչ ավելի ցածր, քան բաժնետոմսերը: Ներդրողը, որը ցանկանում է անշարժ գույքի մեջ ներդնել $ 3,000, կստանա նույն պարգեւները, որպես կանխարգելված հիմունքով, քանի որ նրանք ցանկանում են ներդրել $ 100,000; նախկինում պարզապես անհնար է դիվերսիֆիկացնել այսպիսի անշարժ գույքի դասակարգում, առանց գործընկերների կամ լծակների օգտագործման:
Լիկվիդայնություն
Ի տարբերություն անշարժ գույքի սեփականության անշարժ գույքի, ռեյտինգն առաջարկում է իրացվելիություն եւ օրվա գին: Շատ ներդրողներ դա սխալվում են `բարձր ռիսկի համար : Հետո միջին անշարժ գույքի ներդրողը ձեռք է բերել տուն, բնակարան կամ պահեստավորման միավոր, նա հիմնականում շահագրգռված է ապագա վարձակալության եկամտի հեռանկարների, այլ ոչ թե պոտենցիալ վաճառքի արժեքը, եթե նա վերադառնա այն շուկայում: Անշուշտ, եթե ներդրողը քսան տարի է պատկանում է գույքը, ապա, հավանաբար, ապրում է անշարժ գույքի ցիկլում զգալի բումով եւ կիսանդրին: Շատ դեպքերում վստահ է, որ վաճառքի վերսկսված արժեքի բացակայության պատճառով ներդրողը երբեք չի դադարել համարել, որ իր անշարժ գույքը տատանվում է այնպես, ինչպես ցանկացած ընդհանուր բաժնետիրական (թեեւ շատ ավելի փոքր է): Այս դեպքում , գնանշված գնի բացակայությունը սխալվում է կայունության համար: Ինչպես Բենջամին Գրեմը հայտարարել է The Intelligent Investor- ի 1970 թ.
«Այն ժամանակ, երբ Մեծ դեպրեսիան եղել է հոգեբանական առավելություն բիզնեսի շահերից, որոնք չունեին գնանշված շուկա: Օրինակ, անշարժ գույքի վրա առաջին հիփոթեքային վարկ ունեցողները, որոնք շարունակում էին հետաքրքրություն վայելել, կարողացան ասել, որ իրենց ներդրումները պահպանել են իրենց լիարժեք արժեքը, այլ ոչ թե շուկայական գնանշումներ, այլ կերպ նշելու համար: Մյուս կողմից, շատ ավելի բարձր որակի եւ ավելի մեծ հիմքի վրա ամրագրված շատ կորպորատիվ պարտատոմսեր իրենց շուկայական գնանշումներով տառապում էին խիստ կրճատումներով, դրանով իսկ նրանց սեփականատերերը հավատում էին, որ նրանք ավելի հզոր են աճում: Իրականում սեփականատերերը ավելի լավ են դուրս եկել նշված արժեթղթերով, չնայած դրանց ցածր գները: Որովհետեւ եթե նրանք ուզում էին կամ ստիպված էին լինում, նրանք գոնե վաճառեցին այդ խնդիրները, հնարավոր է փոխանակեն նրանց ավելի լավ գործարքների համար: Կամ նրանք կարող էին ճիշտ այնպես, ինչպես տրամաբանորեն արհամարհեցին շուկայի գործողությունը որպես ժամանակավոր եւ հիմնականում անիմաստ: Բայց դա ինքնին խաբեություն է, որ ինքներդ ձեզ ասեք, որ դուք արժեզրկված չեք եղել, քանի որ ձեր արժեթղթերը ընդհանրապես գրավադրված շուկա չունեն »:
Այլ կերպ ասած, չնայած այն հանգամանքին, որ ԳԻՎ-ի գնանշված գինը կարող է տատանվել ամեն օր, անշարժ գույքի անշարժ գույքի ներդրման տնտեսական իրականությունը տարբեր չէ: Ըստ էության, դա, կարծես, ԳԻԾ-ի սեփականատերը պարզապես չի վերցրել թուղթը եւ զննել պարոն շուկայի կողմից առաջարկվող գինը: Հաշվի առնելով այն մեկ քայլ հետագա քայլ, այս ընկալման թերությունը, ըստ էության, ԳԻՇ-ների ձեռքբերումներից մեկն է: Ի տարբերություն անշարժ գույքի անշարժ գույքի անշարժ գույքի, նրանք հեղուկ ակտիվ են, որոնք կարող են բավականին արագ վաճառվել կանխիկ գումար հավաքելու կամ այլ ներդրումային հնարավորություններից օգտվելու համար:
Գերազանց կենսաթոշակային կենսաթոշակների կամ կենսամակարդակի եկամուտների գործիքները
REIT- ներում ներդրման համար վերադարձի զգալի մասը պայմանավորված է խոշոր դրամական շահաբաժիններով : Քանի որ նմանատիպ շահաբաժինների բաշխումը հարկվում է անձնական եկամտահարկի դրույքաչափերով, որոնք պատմականորեն եղել են 39.8% ( Բուշին հարկային կրճատումների շնորհիվ , այս դրույքն իջեցվել է մինչեւ 35%), հորեղբոր Սեմը կարող է զգալիորեն խայթել ձեր շահույթից: Սրան հակազդելու մի ձեւ է ձեր անշարժ գույքի ներդրումները ձեր IRA- ում կամ այլ կենսաթոշակային հաշիվներում: Հարկային բարդույթի տասնամյակները կարող են հանգեցնել կենսաթոշակային խնայողությունների ավելի քան հարյուր հազարավոր դոլարների:
REIT- ը հատկապես հարմար է կենսաթոշակային պորտֆելների համար, քանի որ դրամական շահաբաժինն ապահովում է ոչ միայն եկամուտ, որը ապրում է, այլեւ կիսում է բաժնետոմսի արժեքը: Շուկայում ազատ անկում, օրինակ, շահութաբաժնի եկամտաբերությունը , ի վերջո, կդառնա ավելի գրավիչ, կանխելու հետագա վաճառքները (ենթադրելով, որ հիմնարար բիզնեսը չի վտանգված): Սա կարող է հանգեցնել ավելի մեծ կայունության, երբ շուկայական ճգնաժամերի ժամանակ:
REIT- ի կապիտալը վերաբերում է անշարժ գույքի ձեռքբերմանը, կառավարմանը, կառուցմանը, վերանորոգմանը եւ վաճառքին վերաբերող կորպորատիվ կազմակերպությանը: Այս տեսակի անշարժ գույքի ներդրումների վստահությունը առաջարկում է մեծ պոտենցիալ պարգեւատրման եւ որպես այդպիսին, ձգտում է օգտվել պրոֆեսիոնալ դրամական ղեկավարների . Սեփականության ռեզիդենտները հաճախ գործում են փորձի որոշակի բնագավառում: Որոշ օրինակներ ներառում են.
- Բնակելի REITs
- Մանրածախ REITs
- Գրասենյակային եւ արդյունաբերական REITs
- Առողջապահական REITs
- Self-storage REITs
- Հյուրանոցներ եւ Resort REITs
Բնակելի REITs
Այս տեսակի վերաբաժանումը մասնագիտացված է ֆիզիկական անձանց վարձակալած բազմաբնակարան շենքերում եւ / կամ բնակելի այլ օբյեկտներում: Բնակելի REIT- ների համար ամենամեծ վտանգը գտնվում է կոնկրետ երկրագնդի տարածքում շինարարության ավարտից հետո, երբ նվազում է տնտեսական միջավայրը : Այնպիսի դեպքերում, երբ մատակարարումը մեծանում է, քանի որ պահանջարկը նվազում է, կառավարման թիմը ստիպված է կրճատել վարձավճարները `զբաղվածության սակագները կայուն պահելու համար:
Բնակելի շենքի REIT- ի օրինակ `Ավալոն բեյի համայնքներ
Ըստ Reuters- ի, Avalon Bay համայնքները (AVB), որը հայտնի է իր շքեղ բնակելի համայնքների համար, «հանդիսանում է անշարժ գույքի ներդրումային վստահություն, որը կենտրոնանում է բնակելի համայնքների զարգացման, վերամշակման, ձեռքբերման, սեփականության եւ շահագործման վրա: Միացյալ Նահանգները. 2004 թ. Փետրվարի 27-ին Ընկերությունը պատկանում էր կամ տնօրինում էր անմիջական կամ անուղղակի սեփականության իրավունքը 131 գործադիր բնակելի համայնքներում, որոնք ներառում էին 10 երկրներում եւ Կոլումբիայի շրջանում գտնվող 38.504 բնակելի տներ, որոնցից բաղկացած 1089 բնակելի տներ ունեցող երկու համայնքներ վերակառուցվել են: Բացի այդ, այդ օրվանից AvalonBay- ը պատկանում էր կամ ունեցել է անմիջական կամ անուղղակի սեփականության իրավունք, կառուցված 11 համայնքներում, որոնք ակնկալվում են, որ ավարտվել են 3,493 բնակելի տներ: Այն նաեւ պատկանում է լրացուցիչ 40 համայնքների զարգացման իրավունքի ուղղակի կամ անուղղակի սեփականատիրոջ շահերին, որոնք, եթե ակնկալվող ձեւով զարգացվեն, կներառի մոտ 10.070 բնակելի տներ:
Մանրածախ REITs
Առեւտրային REIT- ներում կան մի շարք մասնագիտություններ, ներառյալ առեւտրի կենտրոններ եւ առեւտրի կենտրոններ: Նախեւառաջ, հատկապես շահույթն այն է, որ շինարարական ծախսերը նշանակալի են. չափվում է տասնյակ կամ հարյուր միլիոնավոր դոլարներով: Այս բարձր խոչընդոտի մուտքի արժեքը օգնում է ընդլայնել ընդլայնումը հսկողության տակ, ավելորդ մատակարարումը դարձնել ավելի քիչ մտահոգություն:
Մանրածախ REIT- ի օրինակ `Regency Realty Corp.
«Ռեգիստրային կենտրոնների կորպորացիան հանդիսանում է անշարժ գույքի ներդրումային վստահություն, որը տիրապետում եւ գործարկում է ԱՄՆ-ում մթերային առեւտրի կենտրոններ: 2003 թ. Դեկտեմբերի 31-ի դրությամբ Ընկերության անշարժ գույքի ներդրումների պորտֆելը ներառում էր 265 առեւտրային կենտրոն 22 երկրներում `30.3 մլն քառակուսի ոտնաչափ հուսալի գոտի (GLA) եւ 92.2% վարձակալությամբ: Աշխարհագրականորեն 19.6% -ը գտնվում է Ֆլորիդայում, Կալիֆոռնիայում, 19.5%, Տեխասում `16.8%, Վրաստանում` 6.6%, Օհայոում `6.3% եւ տարածվում է 17 այլ երկրներում` 31.2%: Regency- ն իր առեւտրային կենտրոններն ունի իր գործարար գործընկերության, Regency Centers- ի, LP- ի (RCLP) միջոցով, որտեղ Ընկերությունը պատկանում է գործող գործընկերության միավորների 98% -ին: Ռեգաստանի գործառնական, ներդրումային եւ ֆինանսական գործունեությունը հիմնականում իրականացվում է RCLP- ի կողմից »: - Reuters- ի բիզնեսի ամփոփում
Գրասենյակային եւ արդյունաբերական REITs
Անշարժ գույքի ներդրումների վստահության շուկայի գրասենյակային հատվածը պատմականորեն ամենախոշորն է: Հիմնական թերությունը այն է, որ գրասենյակի վարձակալությունը սովորաբար ավելի շատ վարձակալության պայմաններ ունի, ինչը նշանակում է, որ վարձավճարի նվազեցման եւ բնակության վայրի ցածր վարձավճարի ժամանակ վարձակալության տակ գտնվող վարձակալները կունենան ավելի ցածր եւ աննշան տոկոսադրույքներ երկար տարիներ: Սա կարող է նաեւ օրհնություն լինել, սակայն, եթե գույքը լրացվում է կարճ մատակարարման եւ բարձր պահանջարկի ժամանակ: Գրասենյակի REIT- ները, ինչպես կարելի է պատկերացնել, բարձր ցիկլային: Արդյունաբերական REIT- ն, մյուս կողմից, ձգտում է կայուն, կանխատեսելի դրամական հոսքեր առաջացնել բարձր վարձակալության վերականգնման եւ ցածր կապիտալ ծախսերի եւ սպասարկման պահանջների շնորհիվ:
Գրասենյակի եւ արդյունաբերական ԳԷԿ-ի օրինակ `CenterPoint Properties Trust
"CenterPoint Properties Trust- ը անշարժ գույքի ներդրումային վստահություն է, որը պատկանում է եւ գործարկում է հիմնականում պահեստ եւ այլ արդյունաբերական հատկություններ մետրոպոլիայի Չիկագոյի, Իլինոյսի տարածքում: CenterPoint- ը ձգտում է ստեղծել բաժնետոմսերի արժեք, հաճախորդների վրա հիմնված կառավարում, պահեստի, բաշխման, թեթեւ արդյունաբերության, օդանավերի եւ երկաթուղային սարքավորումների ներդրման, զարգացման եւ վերակառուցման միջոցով: Ընկերությունը նաեւ զարգացնում է ռազմական կայանների, օդանավակայանների եւ երկաթուղիների մոտ գտնվող բազմաբնակարան արդյունաբերական զբոսայգիները: 2003 թ. Դեկտեմբերի 31-ին ընկերության գործնական պահեստային եւ այլ արդյունաբերական օբյեկտների ներդրումային պորտֆելը կազմել է 187 առանձնատուն, ընդհանուր առմամբ մոտ 34,4 մլն քառակուսի ոտնաչափ, տարբեր ձեռնարկությունների մոտ 284 վարձակալների բազմազան բազա: 2003 թ.-ի դեկտեմբերի 31-ին CenterPoint- ը կուտակել էր 3000 հեկտար գերազանցող հսկայական հողային պորտֆելի հսկողությունը, որի վրա կարող է մշակվել 50,1 մլն քառակուսի ֆուտ պահեստ եւ այլ արդյունաբերական հատկություններ »: - Reuters- ի գործարար ամփոփագիրը
Առողջապահական REITs
Առողջության պահպանման ռեակտորները կառուցում, ձեռք են բերում եւ վարձակալում են մասնագիտացված շենքեր `նման հիվանդանոցներ, բուժքույրական տներ, բժշկական շենքեր եւ աջակցվող կենդանի հարմարություններ: Այս ռեյտինգային հատվածը բավականին անապահով է ռեցեսիայի համար , չնայած նրանք հիմնականում կախված են վարձակալի ֆինանսական առողջությունից, որը, իր հերթին, ապավինում է ԱՄՆ կառավարության կողմից տրամադրված բժշկական փոխհատուցմանը: Առողջապահական քաղաքականության դաշնային փոփոխությունները, ակնհայտորեն, զգալի ազդեցություն կունենան առողջության պահպանման ռեյտինգների վրա:
Առողջության պահպանման օրինակ Գիտնական: Health Care REIT, Inc.
«Առողջապահական Գիտություն / Գիտություն / Գիտություն / Գենետիկա / REIT, Inc.- ը սեփական կապիտալ անշարժ գույքի ներդրումային վստահության (RIET) ներդրում է, որը ներդրումներ է կատարում առողջապահական հաստատություններում, հիմնականում հմուտ բուժքույրերով եւ աջակցում է Միացյալ Նահանգներում ապրող հարմարություններ: Ընկերությունը նաեւ ներդրումներ է կատարում մասնագիտացված խնամքի հաստատություններում: 2003 թ. Դեկտեմբերի 31-ին ավարտված տարվա ընթացքում ընկերությունը ներդրումներ է կատարել 33 երկրներում 328 օբյեկտներում եւ կառավարվել 47 տարբեր օպերատորների կողմից: Պորտֆոլիան ներառում էր 219 աջակցվող կենդանի հարմարություններ, 101 հմուտ բուժքույրական հաստատություններ եւ ութ բնագավառի խնամքի հաստատություններ: 2003 թ.-ի հոկտեմբերին ընկերությունը վաճառեց իր ներդրումները Ատլանտյան առողջապահական ֆինանսների LP- ում: - Reuters- ի գործարար ամփոփում
Self-Storage REITs- ը
Ինքնահրկիզմի ռեյտինգային հատվածը մի փոքր անկման դիմացկուն է: Ավելի զարմանալի է այն փաստը, որ կորպորատիվ հաճախորդները կազմում են պահեստների վարձակալության զգալի մասը: Մուտքի խոչընդոտները զգալիորեն ցածր են, քան այլ տեսակի REIT- ներ, քանի որ պահեստի կառուցման համար անհրաժեշտ է ավելի փոքր գումար:
Ինքնապահպանական պահեստի օրինակ `Գյուտի ինքնահրկիզման պահեստավորում, Inc.
«Սովրն Self Storage, Inc.- ը ինքնազբաղված եւ ինքնակառավարվող անշարժ գույքի ներդրումային վստահություն է, որը ձեռք է բերում, տիրում եւ կառավարում է ինքնասպասարկման հատկությունները: 2004 թ. Մարտի 1-ի դրությամբ այն ունեցել է 265 պատկանող եւ / կամ կառավարվող ինքնահրկիզման հատկություն, բաղկացած մոտավորապես 15.5 մլն հարստացված քառակուսի ոտքերից, որոնք գտնվում են ԱՄՆ-ի արեւելյան եւ միջնադարյան արեւելքում եւ միջնադարյան արեւելքում եւ Արիզոնայում: «Սվրանից» Self Storage- ը ղեկավարում է այս հատկությունների 11-ը Locke Sovran I, ՍՊԸ-ի համար, որը կազմում է Ընկերության սեփականությունը հանդիսացող 45% -ը: 2004 թ. Մարտի 1-ի դրությամբ իր ունեցվածքի երկու տարբերակն ամբողջությամբ իրականացրել է «Uncle Bob's Self-Storage» ապրանքային անվանումով: Ընկերության ինքնակառավարման պահեստամասերը առաջարկում են էժան, հեշտությամբ հասանելի, կցված պահեստային տարածք բնակելի եւ առեւտրային օգտագործողներին մեկ ամսվա կտրվածքով: Բոլոր հատկությունները գույքային մենեջեր են տեղում աշխատանքային ժամերին: Հաճախորդները մուտք ունեն իրենց պահեստային տարածքները աշխատանքային ժամերի ընթացքում, եւ որոշ առեւտրային հաճախորդներին տրամադրվում է 24 ժամյա մուտք »: - Reuters- ի բիզնեսի ամփոփում
Հյուրանոցային եւ Resort REITs
Անշարժ գույքի ներդրման աշխարհում հյուրանոցային եւ առողջարանային ոլորտը ամենից շատ կապված է ընդհանուր տնտեսության հետ: Երբ ժամանակները վատն են, մարդիկ ավելի քիչ են ճանապարհորդում բիզնեսի եւ հաճույքի համար, կտրելով այդ ընկերության ներքեւի տողերի սրտին: Արդյունքում հյուրանոցի REIT- ներում ներդրողները պետք է իրենց մտահոգեն ոչ միայն ճնշման, այլեւ աշխարհագրական տարածքի տնտեսական աշխարհայացքը, որտեղ գտնվում է հյուրանոցը կամ հանգստավայրը, ինչպես նաեւ ողջ հանրապետությունը:
Հյուրանոցի եւ Resort REIT- ի օրինակ `LaSalle Hotel Properties- ը
LaSalle Hotel- ի սեփականությունը հանդիսանում է ինքնակառավարվող եւ ինքնակառավարվող անշարժ գույքի ներդրումային վստահությունը, որը ձեռք է բերում, սեփականություն եւ վարձակալում է հիմնականում խոշոր եւ շքեղ լիարժեք հյուրանոցային հյուրանոցները, որոնք գտնվում են կոնվենցիայում, հանգստավայրում եւ խոշոր քաղաքային բիզնեսի շուկաներում: 2003 թ. Դեկտեմբերի 31-ի դրությամբ Ընկերությունը շահում էր 17 հյուրանոցներում `մոտավորապես 5,600 սենյակ / սուպերմարկետ, որոնք գտնվում են 10 նահանգներում եւ Կոլումբիայի շրջանում: Անկախ հյուրանոցային օպերատորները կառավարում են հյուրանոցները: Հիմնականում Ընկերության բոլոր ակտիվները կատարվում են, եւ բոլոր գործառնությունները իրականացվում են «Լաալալ հյուրանոցի օպերացիոն ընկերակցություն», LP Ընկերությունը միակ գլխավոր գործընկերն է գործակցային գործընկերության մոտավոր 98.3% սեփականատիրոջ հետ ֆինանսական տարվա հոկտեմբերի 31-ին ավարտված , 2003 թ.-ին: Մնացած 1,7% -ն իրականացվում է այլ սահմանափակ գործընկերների կողմից »: - Reuters- ի գործարար ամփոփում
Ինչու REITs- ը վաճառում է սեփականությունը
Եթե ԳԻՇ-ի նպատակը անշարժ գույքի ներդրումների ձեռքբերումն ու շահույթն է, ինչու որոշ ղեկավարներ ընտրում են իրենց գույքը վաճառել: Լավագույն բիզնեսի պես, այն նպատակահարմար է, որպեսզի REIT- ն պարբերաբար վերանայի իր գույքի պորտֆելը եւ որոշի, թե որ ակտիվները կարող են ապագա տարիներին ավելի քիչ միջին դրամական հոսքեր առաջացնել: Այդ գույքի վաճառքից ստացված եկամուտները կարող են վերագնահատվել բարձր հեռանկարներով հնարավորություններով կամ օգտագործվել բաժնետոմսերի հետգնման ծրագրի միջոցով հաշվետու ժամանակաշրջանում ամրապնդել հաշվապահական հաշվեկշռի ( պարտքի մարման նվազեցումը ) կամ ավելացնել բաժնետերերի ունեցվածքը: Ներդրողները պետք է գիտակցեն, որ ցանկացած հաջողակ կորպորացիայի հիմնական նպատակն է բարձրացնել բաժնետերական հարստությունը, այլ ոչ թե անտեղյակ պահել բիզնեսին:
Օգտագործելով ռեեստրների բազմազանության եւ ակտիվի հատկացման ծրագրեր
Անշարժ գույքի ներդրումները առաջարկում են գրավիչ այլընտրանք բաժնետոմսերի, պարտատոմսերի եւ փոխադարձ հիմնադրամի ներդրումների համար: Այնուամենայնիվ, դիվերսիֆիկացման աչքի ընկնող ներդրողները պետք է հիշեն, որ դա պարզապես բավարար չէ մի քանի REIT- ի գնման եւ պորտֆելի դիվերսիֆիկացված: Փոխարենը, ներդրողը պետք է համոզված լինի, որ իր ձեռք բերած REIT- ն ներկայացնում է աշխարհագրական եւ սեկտորի տարբեր գույքի խումբ: Պաշտպանիչ ներդրողի համար շատ ավելի ապահով է, որ մի քանի բնակարաններ, գրասենյակային, արդյունաբերական, պահեստային եւ առողջապահական REIT- ները Նյու Յորքից Կալիֆոռնիա են տարբեր կառավարչական թիմերի շրջանակներում, քան պարզապես գնել Փենսիլվանիայում տեղակայված ինքնահրկիզման ընկերությունը:
Հիփոթեքային վարկեր
Հիփոթեքային REIT- ն այն ընկերությունն է, որը մասնագիտանում է անշարժ գույքի գույքով երաշխավորված պարտքային պարտավորությունների ձեռքբերման, ձեռքբերման եւ պահելու մեջ: Հիփոթեքային REIT- ը, ըստ էության, վարկային պորտֆելներ է, ի տարբերություն ակտիվի սեփականությանը, ինչպես օրինակ, սեփական կապիտալի գործընկերների հետ:
Հիբրիդային REITs
A REIT- ը կոչվում է հիբրիդ, երբ այն ունի ինչպես հավասար, այնպես էլ հիփոթեքային բաղադրիչներ: Թեեւ ոչ թե որպես ներդրումային խորհրդատուների կողմից մեծապես նպաստել են որպես մաքուր կապիտալի REIT, դրանք դեռեւս գրավիչ ներդրումային այլընտրանքներ են:
Ամփոփում. Անշարժ գույքի ներդրումների առավելությունները `REIT- ի միջոցով
- Կրկնակի հարկումը խուսափել է, թույլ տալով ավելի շատ ներդրողի կապիտալը:
- Պրոֆեսիոնալ, նվիրված կառավարման թիմը, որը պատասխանատու է բիզնեսի ամենօրյա գործունեության համար, ներդրողին տրամադրելով իր գիտելիքների բազայից դուրս փորձաքննություն:
- Ի տարբերություն ներդրողի անմիջական տնօրինվող անշարժ գույքի, ՌԻԱ-ները հեղուկ ակտիվներն են, որոնք կարող են բավականին արագ վաճառվել կանխիկ գումար հավաքելու կամ այլ ներդրումային հնարավորություններից օգտվելու համար:
- Օգտագործելով REITs, ներդրողները միայն մի քանի հազար դոլարով կարող են դիվերսիֆիկացնել իրենց պահեստները տարբեր աշխարհագրական տարածքների եւ գույքի մասնագիտությունների միջեւ: Ուղղակի գույքի սեփականության իրավունքի դեպքում դա հնարավոր չէ ֆինանսական առումով, եթե ներդրողը չափից ավելի լծակներ կամ գործարար գործընկերներ վերցներ:
- REIT- ն կարող է խնայել պարտքի եւ բաժնեմասի շուկաները եւ գումարներ հավաքել `օգտվելու հնարավորություններից, երբ դրանք առաջանում են:
- REIT- ները ցածր հարաբերակցություններ են ունենում բաժնետոմսերի նկատմամբ, քան ակտիվների շատ այլ դասակարգեր, ակտիվների ակտիվացման ռազմավարության ունեցող պորտֆելի կայունություն ապահովող:
- Շուկայի համեմատությամբ բարձր դրամական շահութաբաժինները հակված են ստեղծել գովազդային գներ Գայթի բաժնետոմսերի գները, որոնք հաճախ պահում են դրանք նվազեցնելու համար, քանի որ շուկայում սովորական բաժնետոմսեր են:
REIT- ի վերաբերյալ վերջնական նախազգուշացում
Ներդրողը միշտ պետք է հիշի, որ REIT- ը ոչ միայն ներկայացնում է անշարժ գույքի ակտիվների կույտ: Նրանք գտնվում են իրենց մեջ եւ իրենք պատրաստվում են զբաղվել բիզնեսով եւ պետք է գնահատվեն եւ վերլուծվեն: