Ինչպես ձեռք բերել բանկի սեփականություն հանդիսացող գանձումները
Բանկերն իրենց անշարժ գույքն ունեն, քանի որ բանկերը ձեռք են բերել տուն, foreclosure միջոցով: Բանկի գրքերի վրա գտնվող տները կոչվում են REOs, որը համարժեք է «սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի» համար: Հասկացեք, որ երբ բանկերը գույքի գործեր են ստանում տների միջոցով foreclosure, հաճախ, քանի որ ոչ ոք չի հայտնվել է դատական գործի քայլեր առաջարկելու նվազագույն գումարը գոյություն ունեցող հիփոթեքային (կամ) բանկը նպատակային նվազագույն հայտը, այնքան բարձր ոչ ոք չի դիպչի այն:
Մակերեւույթի վրա, հնարավոր է, որ հնչյունները շահութաբեր չեն, հատկապես, եթե բանկը ցանկանում է վաճառել իր գույքագրումը բաց շուկայում նախկինում բանկի կողմից նախկինում գրավադրված գումարի չափով: Այնուամենայնիվ, այստեղ առնվազն երկու պատճառ կա, թե ինչու է REO- ը կարող է շահավետ լինել ձեզ համար.
- Եթե երկու վարկեր ապահովվեցին գույքի նկատմամբ (որը տարածված է այս օրերին), ապա երկրորդ վարկատուը երբեմն չի վաճառում: Եթե երկրորդ փոխատուը չի վերցնում առաջին վարկատուին հետադարձ վճարումները եւ սկսի իր սեփական foreclosure վարույթը , ապա երկրորդ վարկատուը վերացվել է foreclosure- ում: Շատ երկրորդ հիփոթեքը կազմում է 20% կամ ավելի շուկայական արժեք :
- Բանկը հաճախ չի ուզում նստել իր գույքագրման մեջ: Քանի որ չի ստացել իր նվազագույն հայտը ներդրողի կամ տուն գնորդի կողմից դատական ծախսերի վաճառքի ժամանակ, բանկը, հավանաբար, կարող է գնելու այն REO- ի տունն ավելի քիչ, պարզապես ազատվելու համար: Կախված է իր ներքին հաշվեկշռից:
Գտնելով REO Listing գործակալները
Կանխիկացման միջոցներ գտնելու համար առկա են բազմաթիվ տեղեր առցանց: Այնուամենայնիվ, դուք կարող եք գտնել դրանք MLS- ում : Եթե դուք խնդրեք ձեր գնորդի գործակալին `« REOs »- ի համար MLS- ի որոնման համար, ապա հավանաբար կգտնեք, որ անշարժ գույքի շատ փոքր մի քանի բրենդներ մասնագիտանում են ձեր հարեւանությամբ վաճառվող REO- ների ցուցակագրում :
Ահա խորհուրդներ REO ցուցակման գործակալների մասին.
- REO ցուցակման գործակալների մեծ մասը միայն REO- ն է, ոչ մի այլ տեսակի գույքի:
- REO- ի ցուցակման գործակալները հաճախ իրենց բիզնեսի դիմաց զեղչեր են տալիս բանկերին, քանի որ այդ գործակալները զբաղվում են ծավալով, իսկ երբեմն ակտիվի կառավարիչը կտրում է:
- REO- ի ցուցակման գործակալները գումար են վաստակում կամ վաճառելով շատ REOs կամ գործող երկակի գործակալ : Երկակի գործակալության ներքո, REO- ի ցուցակման գործակալը կստանա եւ գրանցման հանձնաժողովը եւ գնորդի գործակալի հանձնաժողովը:
- Գնորդի գործակալների ներգրավման համար, շատ բանկեր առաջարկում են հանձնաժողովի մեծ տոկոսը գնորդի գործակալին, իսկ զեղչելով ցուցակման գործակալի հանձնաժողովը:
- REO ցուցակման գործակալները, ընդհանուր առմամբ, ներկայացնում են վաճառողը, ոչ թե գնորդը: Հաշվի առեք, թե արդյոք ցանկանում եք ձեր սեփական ներկայացուցչությունը, կարող եք:
- REO- ի ցուցակման գործակալները սովորաբար առաջատար արտադրողներ են, քանի որ իրականացնում են իրենց բիզնեսի ծավալները: Նրանք սովորաբար չեն ծախսում գնորդների հետ աշխատելու շատ ժամանակ:
- Որոշ REO գործակալների գործակալները այնքան զբաղված են, որ նրանք զբաղվում են դաշտային զանգերին: Շատերը չեն տալիս իրենց անձնական բջջային հեռախոսահամարը, որը կարող է հաղորդակցվել բարդ:
Գնորդի գործակալի վարձում
Եթե դուք անմիջականորեն փորձաքննություն եք անում բանկերի հետ, ապա կարող եք ստանալ ավելի լավ ներկայացուցչություն ` ձեր գնորդի գործակալի վարձումից :
Նախքան ընտրեք գործակալ, ընտրել մի քանի եւ հարցազրույց անշարժ գույքի գործակալներին գտնել լավ տեղավորել:
- Գնորդի գործակալը ունենալու է վստահության պարտականություն , ձեր շահերը պաշտպանելու համար:
- Գնորդի գործակալները չեն ներկայացնում վաճառողը: Նույնիսկ վաճառողը վճարում է հանձնաժողովը:
- Գնորդի գործակալները սովորաբար վճարում են վաճառողը: Սա նշանակում է, որ չի պահանջում ձեզ գնել գնորդի գործակալ:
- Գնորդի գործակալները կարող են խնդրել Ձեզ ստորագրել մի գնորդի բրոքերային համաձայնագիր , որը կստանձնի գործակալի պարտականությունները ձեզ եւ նշեք , թե ով է վճարում հանձնաժողովը :
- Նկատի առնենք գնորդի գործակալի հետ, ով փորձառու մասնագետներ է աշխատում REOs- ի հետ:
Բանակցումներ REOs- ի հետ
Եթե ցուցակումը համեմատաբար նոր շուկա է, շատ հնարավոր է, որ բանկը չի շեղվի իր առաջարկած գնից : Դուք կունենաք մեծ բանակցային ուժ, եթե դուք առաջարկներ առաջարկեք շուկայում ավելի քան 30 օր տներում:
Ահա ավելի շատ խորհուրդներ.
- Բանկերը բանակցում են համապարփակ զեղչեր տիտղոսի եւ պահառուի ընկերությունների հետ: Եթե դուք ընտրում եք օգտագործել բանկի անվանումը / escrow ընկերությունը , ստուգեք վճարները, այդ ընկերությունները կվճարեն ձեզ: Ընդհանրապես, բանկի կողմից չվճարված վճարները, սակայն գնորդի կողմից վճարված գումարը կբարձրանա, քանի որ տիտղոսը եւ պահպանումն այդ զեղչերը հաճախ կազմում են գնորդներին ավելի շատ գանձելու միջոցով:
- Շատ բանկերը հեռանում են գնորդի տիպային փակման ծախսերից : Որոշ վճարներ, ինչպիսիք են փոխանցման հարկերը , վարչաշրջանը եւ պետական տուրքերը, վճարում են գնորդը եւ ոչ թե բանկը: Բանկերը հաճախ չեն վճարում վնասատուների հաշվետվությունների , վերանորոգման կամ տնային երաշխիքային պլանների համար :
- Որոշ բանկերներ հակիրճ առաջարկ չեն ստորագրի, մինչեւ բոլոր պայմանները փոխկապակցված լինեն կողմերի միջեւ բանավոր:
- Սպասել բանկին `իր ստանդարտ գնման պայմանագրին իր սեփական գնման պայմանագիրը կամ հավելվածը նկարագրելու համար: Կարդացեք այն մանրակրկիտ եւ խնդրեք անշարժ գույքի իրավաբանին խորհրդատվության համար, եթե չեք հասկանում: Դուք կարող եք գրազ դնել բանկի փաստաբանին այդ պայմանագիրը, եւ դա ձեր օգտին չէ:
- Եթե բանկը չի հերքում, եւ դուք ստանում եք առաջարկի մերժում , սպասեք եւս 30 օր, ապա վերագրանցեք ձեր սկզբնական առաջարկը, իսկ օրիգինալ ամսաթիվը կտրված է եւ ձեր նոր ամսաթիվը տեղադրված է:
- Դուք կարող եք սպասել 10 օր `բանկի առաջարկին պատասխանելու համար: Համբերատար եղիր. Ես գիտեմ, որ խելագար է հնչում, որ բանկերը կարող են երկար ժամանակ արձագանքել, բայց կարող են:
- Բանկը կարող է խնդրել Ձեզ ներկայացնել վարկային հայտ, որպեսզի այն կարող է նախապես ստուգել Ձեզ. սակայն դուք պարտավոր չեք ձեր վարկը ստանալ այդ բանկից:
- Եթե դուք չեք կարող փակել կանխավճարի կանխավարկած ամսաթվով, ապա բանկը կարող է տուգանք վճարել այն օրվա համար, որը դուք փոխանցում եք այդ օրը: Համոզվեք, որ դուք ունեք վարկի նախնական վկայագիր ձեր սեփական վարկատուից առաջ առաջարկել առաջարկը, եւ ստանալ վստահություն, որ դուք կստանաք ֆինանսավորում ձեր վարկատուից, առանց վազում անսպասելի ուշացումների:
- Դուք, ամենայն հավանականությամբ, պետք է խնդրեք տուն գնել «ինչպես է»: Իրավունքի գնման հետ կապված խնդիրներ կան: Կատարեք ձեր առաջարկը ենթակա տնային զննում : Որոշ վաճառողներ կանխավարկածի տներից ստացվող ակտիվների գծով ակտիվները շտկում են :
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: