Ինչպես գրել առաջարկներ գնել REO Foreclosures
Երբ բանկերը գինը REO foreclosures է համեմատելի վաճառքի, բազմաթիվ առաջարկներ հաճախ պատասխան. Սա նշանակում է, որ կարող է լինել բանկի պատկանող տան համար խիստ մրցակցության դեմ:
Կամ ոչ. Նայիր տներ ավելի երկար օրերին շուկայում, եթե ցանկանում եք բանակցել ավելի ցածր գներով:
Դա անսովոր չէ Sacramento- ի որոշ REO foreclosures- ի համար, որտեղ ես վաճառում եմ, ստանալու 15 կամ 20 առաջարկ: Երբեմն բանկը դուրս կգա բոլորը, բացի մի բուռ առաջարկից, ապա խնդրեք ընտրված գնորդներին վերադարձնել այն, ինչը կոչվում է «Ամենաբարձր եւ լավագույն» առաջարկը: Երբեմն բանկը ուղղակիորեն ընդունում է լավագույն առաջարկը:
Եթե դուք հետաքրքրվում եք, թե ինչպես կարող եք ձեր REO առաջարկը փայլել բոլոր մնացածներից, եւ հաղթող առաջարկ լինի, այստեղ մի քանի խորհուրդներ կօգնեն ձեզ ընտրել ճիշտ գինը եւ պայմանները.
1) ստանալ REO- ի գերիշխման գույքային պատմությունը
Հարցրեք ձեր գնորդի գործակալին `պարզելու բանկի գնման գինը Վճռաբեկ դատարանի կամ Շերիֆի հանձնարարականի վրա: Ընդհանրապես, նշված է այն փաստաթղթի վրա, որը դուք կարող եք ստանալ հարկային գոտիներից կամ տիտղոսային ընկերությունից: Համեմատեք այդ գինը բանկի կողմից պահանջվող գնի հետ: Երբեմն բանկը ցանկանում է foreclosure- ը եւ բարձրացնել հայտի գին այնքան բարձր, որ ոչ մի ներդրող չի վաճառի տունը աճուրդում:
Նայեք վարկի գումարին, որը ժամանակին ապահովված է գույքի նկատմամբ: Ինչ-որ տեղ ի սկզբանե հիփոթեքային հաշվեկշռի (ներ) ի եւ վաճառքի վաճառքի գնի միջեւ եղած գումարը բանկը կստանա այն գումարը, եթե տան արժեքը չի գերազանցում:
2) Որոշել համեմատելի վաճառքները REO- ի գնման համար
Շատ դեպքերում ցուցակի գինը քիչ է կրում տան արժեքի վրա:
Շուկայական արժեքն առավել մեծ կշիռ ունի: Եթե դուք դեմ եք մրցակցային առաջարկներին, ապա այլ գնորդներ կներկայացնեն ավելի քան ցուցակների գինը:
- Նայեք վերջին երեք ամիսների համեմատելի վաճառքի , մինի CMA- ի, այդ հարեւանության համար, որոշելու համար, թե որքան արժի այս REO foreclosure արժե: Փորձեք օգտագործել միայն այն տները, որոնք առավել սերտորեն համապատասխանում են REO- ի քառակուսային տեսարաններին, սենյակների քանակը, լոգասենյակները, հարմարությունները եւ վիճակը:
- Նայիր սպասվող վաճառքին : Խնդրեք ձեր գործակալին զանգահարել այդ վաճառող վաճառքի ցուցակատուներին `փորձելով պարզել առաջարկված առաջարկի գինը: Որոշ ցուցակող գործակալներ կտեղեկացնեն այդ տեղեկությունները եւ ոմանք չեն կարողանա:
- Նայիր ակտիվ ցուցակներին: Դրանք, ամենայն հավանականությամբ, այլ գնորդները կօգտագործեն գների ձեւակերպման համար, քանի որ դրանք միակ տներ են, որոնք գնորդներն իրականում շրջայց են կատարում:
3) Վերլուծել Listing Agent- ի REO- ի վաճառքը
REO գործակալների մեծամասնությունը աշխատում է մեկ կամ երկու բանկերի համար: Որոշ ցուցակման գործակալներ REOs- ի բացառիկ ցուցակման գործակալներ են եւ չեն նշում որեւէ այլ տեսակի գույքը: Քանի որ REO գործակալները զբաղվում են ծավալով, նրանք սովորաբար կիրառում են նույն գնային սկզբունքները իրենց REO ցանկերը :
- Խնդրեք ձեր գնորդի գործակալին որոնել MLS- ի ցուցակման գործակալը:
- Գործարկեք որոնումը, օգտագործելով այդ ցուցակման գործակալի անունը, գործակալի վերջին ցանկերը վերջին երեքից վեց ամիսը գտնելու համար:
- Հանգստացեք այդ ցուցակների պատմությունը `կորպորատիվ-գնային հարաբերակցության ցուցակի գինը որոշելու համար: Եթե այդ ցուցակների մեծ մասը վաճառվում է, ասենք, 5% -ից ավելի ցուցակից, ապա գուցե անհրաժեշտ է առաջարկել գնի 6% -ից եւ հակառակը:
4) Խնդրեք այդ REO- ի ներգրավման համար ստացված առաջարկների քանակի մասին
Եթե REO- ի տանը առաջարկներ չկան, ապա, հավանաբար, կարող եք առաջարկի ավելի ցածր գնով առաջարկել եւ ստանալ առաջարկը: Սակայն, եթե կա ավելի քան երկու առաջարկ, ապա, ամենայն հավանականությամբ, պետք է առաջարկել առաջարկվող գնից:
Եթե կա 20 առաջարկ, հիշեք, որ այդ առաջարկներից մի քանիսը կարող են լինել բոլոր գումարները: Բանկերը նման են բոլոր կանխիկի առաջարկներին: Եթե դուք ֆինանսավորում եք ստանում, ապա գուցե անհրաժեշտ է բարձրացնել ձեր առաջարկի գինը:
5) Ներկայացրեք նախապատվության նամակ
Անկախ այն բանից, թե դուք չեք ցանկանում նախընտրական նամակ: Դուք նախընտրական նամակ եք ուզում:
Ստացեք նախապես հաստատված ձեր նախընտրած ընտրությունից:
Ավելին, նախօրոք ստացեք գույքի տիրապետող վարկատուի կողմից: Մի սպասեք այս վարկատուի օգտին ձեր վարկի համար, բայց ներկայացնելով այս վարկատուի նախնական գրությունը, ինչպես նաեւ ձեր սեփական վարկատուի նամակը: Բանկերը միշտ չէ, որ հավատում են այլ վարկատուների նախապատվություններին, սակայն հավատում են իրենց բաժիններին: Եթե դուք գնում եք REO- ից Wells Fargo- ից, ապա կարող եք ստանալ եզրեր, եթե ձեր նախնական վավերականությունը գտնվում է Wells Fargo- ից:
6) Մի խնդրեք REO բանկին վճարել վերանորոգման / ստուգումների համար
Երբեմն բանկերը կվճարեն վերանորոգման համար, բայց սովորաբար համաձայն չեն այդ առաջարկի փուլում: Եթե տնային ստուգման ընթացքում հայտնաբերված խնդիրներ կան, ապա առաջարկեք վերանայել ձեր առաջարկը: Նախկինում ես ունեի բանակցություններ վարելու մեծ տոմսի ապրանքներ, ինչպիսիք են անգործունակ HVAC- ի կրճատումները: Սակայն ձեր սեփական աչքերով տեսնելու համար նախատեսված նյութերը եւ ձեր փոքրիկ տարրերը ձերն են, զբաղվելու համար, REO- ի վաճառքի վաճառքի մեծ մասի համար:
7) Կրճատել տեսչության ժամանակաշրջանը
Եթե այլ գնորդներ հարցնում են 17 օր, օրինակ, ստուգումներ անցկացնելու համար, եւ հարցնում եք 10, կարող եք համարել ավելի լուրջ գնորդ: Փորձաքննությունը սովորաբար միայն գնորդի վերապատրաստման համար է: Բանկը շատ դժվար է պատասխանել ցանկացած վերանորոգման հարցմանը: Մի շտկեք սխալ մտածելակերպը, որը կարող է ավելի բարձր լինել եւ հետագայում վերանայել:
Հատուկ ուշադրություն դարձրեք կասկածվող կաղապարին, որը կարող է երկար ժամանակ լքելուց հետո լքված տներում:
8) Առաջարկություն, որը վճարում է REO բանկը
Որոշ բանկեր, օրինակ, փոխանցման վճարներ չեն տա: Եթե գնորդը առաջարկում է բաժանորդներին վճարել այդ վճարները, ապա բանկը կզգա առաջարկը ընդունելու ավելի հարմար: Նույն բանը, հաշվի առնելով,
Շատ բանկերը բանակցում են անվանումների ապահովագրության զեղչային վճարները: Եթե բանկը վճարելու է սեփականատիրոջ քաղաքականության համար, ապա ԱԼՏԱ քաղաքականությունը կարող է արժենալ մի փոքր ավելի: Բայց դեռ լավ գաղափար է, որ բանկը ընտրի տիտղոսը, եթե ուզում եք, որ ձեր առաջարկը ընդունվի:
Դիտարկենք գնահատման հետեւանքները
Եթե դուք առաջարկեք ցուցակների գնի շուրջ, հիշեք, որ գնահատումը պետք է հիմնավորի այդ գինը: Եթե դուք հայտնվում եք ցածր գնահատականով , դուք ունեք տարբերակներ, այնպես որ մի հուսահատվեք: Հիշեք, որ բանկը, ամենայն հավանականությամբ, այս խնդրի մեջ կմտնի հաջորդ գնորդի հետ, ով ֆինանսավորում է:
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: