Ցավոք, դա հեշտ չէ, քանի որ այն նայում է: Ճիշտ պլանավորումը եւ տեխնիկական գիտելիքները կարեւոր են, բայց մեծագույն ճանապարհային արգելքը հավանաբար ֆինանսավորվում է, գումար է պահանջում, փող աշխատելու համար:
Այսպիսով, ինչպես եք ստանում գումարը:
Մասնավոր ներդրողները, այդ թվում `մարդիկ, որոնք գիտեք եւ ծանր դրամական վարկատուներ են, վարկերի լավագույն աղբյուրն են տների վերածելու համար: Այդ վարկատուները չեն պահանջում նույնքան ժամանակ եւ փաստաթղթային աշխատանք, որքան ավանդական բանկերը: Փոխարենը, նրանք գնահատում են այդ գույքը ինքնուրույն (նախքան բարելավումներ առաջ եւ հետո) եւ հաջողությամբ ավարտելու ծրագիրը:
Հիփոթեքային վարկեր `բնակարան տանելու համար
Ավանդական բնակարանային վարկերը, հավանաբար, չեն կարող լինել ներդրումային գույքի ձեռքբերման տարբերակ `առնվազն այն ժամանակ, երբ դուք սկսում եք:
Լավ նորությունն այն է, որ բանկերից եւ ավանդական վարկատուներից ստացվող վարկերը համեմատաբար էժան են. Տոկոսադրույքները ամենաթանկն են, որ կգտնեք ներդրումային գույքի համար (բայց դուք դեռ ստիպված կլինեք վճարել փակման ծախսերը ): Ցավոք, այդ վարկերը միշտ չէ, որ գործնական են:
Դանդաղ փակելը. Ավանդական պարտատերերի օգտագործման հիմնական մարտահրավերներից մեկը այն ժամանակն է, երբ վարկը փակելու համար:
Վարկառուն պահանջում է, որ դուք լրացնեք լայնածավալ ծրագիր, եւ նրանք կգնան ձեր ֆինանսների միջոցով տուգանքով սանրով : Եթե նրանք տեսնում են ինչ-որ հարց, որոնք առաջացնում են հարցեր, ապա նրանք կստանան ավելի շատ փաստաթղթեր, եւ նրանք կստանան ավելի շատ ժամանակ, ձեր հայցը դիտելու համար: Գործընթացը հազվադեպ է 30 օրից պակաս (45 կամ 90 օր կարող է ավելի իրատես լինել), եւ ներդրումային հնարավորությունները հաճախ այդ ժամանակահատվածի համար շատ արագ են շարժվում:
Հատկապես այն դեպքում, երբ foreclosures կամ կարճ վաճառքի մասը ձեր ռազմավարության, դուք, ամենայն հավանականությամբ, պետք է հիասթափված է արագությամբ ավանդական վարկատուների.
Գնահատելով եկամուտը. Ավանդական վարկատուները հիմք են տալիս իրենց վարկային որոշումները վարկի մարման ունակության վերաբերյալ: Նրանք պետք է նայեն, թե որքան գումար եք վաստակում յուրաքանչյուր ամսվա համեմատ, պահանջվող ամսական վարկի վճարման համար եկամտի հարաբերակցության պարտք հաշվարկելու համար : Եթե դուք անշարժ գույքի ներդրող եք կամ այլ կերպ ինքնազբաղված եք, ապա դուք չեք կարող ունենալ «եկամտի» տեսակը, որը նրանք փնտրում են (վարկատուները ցանկանում են տեսնել W-2 ձեւերը եւ վճարել շերտերը):
Որքան է գույքը արժե: Վարկատուները նույնպես համեմատում են այն գույքի արժեքը, որը դուք գնում եք ձեր կողմից պահանջվող վարկի համար: Համարժեք վարկի հարաբերակցությամբ հայտնի , պայմանական վարկատուները հաճախ նախընտրում են պահպանել այդ թիվը 80 տոկոսից ցածր, չնայած որ հնարավոր է FHA վարկեր ստանալ 3,5 տոկոսով քիչ: Երբ դուք գնում եք տուն գնելու համար, ապա դա երեւի թե ոչ արժե իր ներկայիս վիճակում, բայց դուք պետք է բավականաչափ գումար ձեռք բերենք գույքը եւ վճարեք բարելավումների համար, ինչը կարող է ավելի շատ լինել, քան տունը: Տան վերանորոգման արժեքից հետո (ARV) կարող է ավելի լավ միջոց լինել, սակայն ավանդական վարկատուները համարում են միայն գույքի ներկայիս գնահատված արժեքը:
Դասական վարկ ` շատ բանկեր եւ հիփոթեքային վարկատուներ պահանջում են, որ վարկի համար հավանություն ստանալու համար ունենաք ուժեղ վարկ :
Դուք չեք կարող ունենալ փոխառության պատմություն, կամ կարող եք ունենալ վարկային զեկույցներում որեւէ անբարենպաստ իրեր, բայց դա չի նշանակում, որ դուք չեք կարող հաջողությամբ թեքել տներ: Այլընտրանքային վարկատուները ավելի շատ հետաքրքրում են ձեր նախորդ ծրագրերը, քան ձեր վարկային հաշիվը:
Տնային խնդիրները. Ավանդական վարկատուները նախընտրում են վարկեր տրամադրել տներում, որոնք գտնվում են ողջամիտ վիճակում: Եթե կան առողջապահական կամ անվտանգության խնդիրներ, ապա վարկը անպտուղ է: Կարող եք մտադրվել ամրագրել այդ խնդիրները, կտրուկ բարձրացնելով տան արժեքը շահույթ ստանալու համար, սակայն վարկատուները առավել շահագրգռված են տների համար, որոնք տեղափոխվում են, պատրաստ են:
Անհնար է: Հնարավոր է օգտագործել ավանդական տնային վարկերը `տան համար, հատկապես հետեւյալ իրավիճակներում.
- Դուք ունեք նշանակալի ակտիվներ , որոնք կօգնեն ձեզ որակավորելու, թե արդյոք դրանք օգտագործվում են որպես գրավադրման կամ կանխավճարի մի մաս:
- Դուք խստորեն «տապալում» եք տունը: Առաջնային բնակարան ձեռք բերելու դեպքում (որտեղ դուք սեփականատեր / օկուպանտ եք), դուք կարող եք ստանալ միջոցներ ինչպես ձեռք բերել, այնպես էլ բարելավումներ, օգտագործելով FHA 203k վարկ : Սակայն գործընթացը դանդաղ է եւ գալիս է բազմաթիվ սահմանափակումներով:
- Դուք ունեք զգալի կապիտալություն այլ գույքի համար, որը կարող է օգտագործվել որպես սեփական կապիտալի գծի (կամ այլ ակտիվներ, ներառյալ անշարժ գույք, որը կարող է օգտագործվել որպես գրավ): Հիշեք, որ դուք կարող եք կորցնել այդ գույքը foreclosure, եթե դուք չեք կարող պահել մինչեւ վճարումների, այնպես որ այս տարբերակը ռիսկային է (հատկապես, եթե ձեր ընտանիքը ապրում է այդ գույքի).
- Դուք անցյալում հաջողված ծրագրեր ունեք : Դուք կարող եք ի վիճակի լինել անշարժ գույքի ներդրումային վարկեր բանկերից եւ վարկային միություններից, եթե համոզվեք, որ դրանք իրական բիզնես են, բանիմաց գործընկերներ, ամուր գործընթաց եւ ֆինանսական ռեսուրսներ:
- Դուք կարող եք ստանալ անապահով վարկեր: Եթե դուք ի վիճակի եք փոխառություն տրամադրել առանց գրավադրման գրավի, դուք կարող եք օգտագործել վարկեր, ինչպիսիք են վարկերը, բարելավման համար: Անշարժ գույքի ձեռքբերման համար դեռ գումար պետք է ունենաք, սակայն հավելյալ գումարները կարող են գաղտնալսված վարկից : Այս ռազմավարությունը ռիսկային է, քանի որ վարկային քարտերը հայտնի են թանկ, եւ ձեր նախագիծը կավարտվի սեղմելով, եթե ձեր վարկային գիծը կտրված է կամ սառեցված է անսպասելիորեն (գումարած `չափազանց բարձր վարկային սահմանափակումներ):
Հատուկ վարկեր `Flipping Properties- ի համար
Առանձին վարկատուների վարկերը հեշտացնում են վերը նշված մարտահրավերների մեծ մասը: Հիմնական թերությունը արժեք է, սակայն նպատակն է այդ վարկերը օգտագործել ռազմավարական: Անհատական վարկերը կարող են գրեթե ցանկացած վայրից գալ, սակայն մեծամասնության վարկերը կհամապատասխանեն երկու խոշոր կատեգորիաներին.
- Վարկեր, որոնք գիտեք մարդկանցից
- Դժվար գումար
Երբ սկսում եք, դժվար կլինի գտնել որեւէ մեկին, ով պատրաստ է գումար տրամադրել, այն մարդիկ, ովքեր ձեզ ճանաչում են (եւ ովքեր կարող են մեծ գումարներ կամ հանդուրժողականություն վտանգի ենթարկել) կարող են լինել ձեր միակ տարբերակը: Այլապես, գուցե անհրաժեշտ է ֆինանսավորել ձեր առաջին մի քանի գործարքները:
Կառուցեք ցանց. Ներգրավվեք տեղական անշարժ գույքի ներդրման համայնքին: Ժամանակի ընթացքում դուք կհանդիպեք մարդկանց, եւ դուք կսովորեք, թե ովքեր կարող են գումար վաստակել: Ավելին, մարդիկ կճանաչեն ձեզ: Այլ ներդրողներ, անշարժ գույքի գործակալներ եւ մասնավոր վարկատուներ կտեսնեն, որ դուք հավատարիմ եք հաջողության հասնելու հաջողված բիզնեսին (չպետք է նշել իրավասու) եւ վարկի ստանալու հնարավորությունը կբարելավվի:
Ի վերջո, դուք պետք է ի վիճակի լինեք սկսելու փոխառություն ծանր փողերի վարկատուների կողմից : Այս վարկատուները մասնագիտանում են վարկավորման եւ այլ ներդրումների համար, եւ դրանք տարբերվում են ավանդական բանկերից:
Արագ փակումը. Մասնավոր վարկատուի հետ գործընթացը տարբեր է, եւ ձեր վարկը կարելի է շատ ավելի արագ ֆինանսավորվել (մեկ շաբաթ կամ այնքան ողջամիտ, երբ դուք լավ հարաբերություններ ունեք պրոֆեսիոնալ վարկատուի հետ): Շարժվող արագ կարող է լինել մրցակցային առավելություն, երբ ինչ-որ մեկը փնտրում է սեփական ձեռքերից դուրս գույք:
Ակտիվների վրա հիմնված վարկավորում. Վարկային հաշվետվությունների եւ եկամտի հարաբերակցության հաշվարկի փոխարեն, մասնավոր վարկատուները հակված են կենտրոնանալ ակտիվի արժեքի վրա: Եթե դուք տատանում եք տները, վարկատուը ցանկանում է իմանալ, որ տունը կարող է արագ վաճառել իրենց գումարները վերականգնելու համար (ինչպես մյուս վարկատուները, մասնավոր վարկատուները գույքին կաշառք ունենան , թույլ տալով նրանց սեփականության տիրապետել եւ վաճառել, եթե Դուք չեք մարում վարկը):
Գնումներ եւ բարելավումներ. Անձնական վարկատուները գտնվում են ներդրողների տեղակայման բիզնեսում եւ ձեր միջոցները հիմնում են ծրագրի ARV- ում: Բայց նրանք միանգամից չեն կարող ձեզ ամեն ինչ տալ, հնարավոր է, որ ձեր նախագիծը շարունակվի, քանի որ դուք պետք է հաշվի նստելուց :
Անջատելով փողը: Մինչեւ ձեր գոտու տակ գտնվող մի քանի հաջող ծրագրեր, վարկատուները պահանջում են, որ դուք ունենաք հավասարություն նախագծում: Որոշ ժամանակ անց կարող եք 100 տոկոսով վարկ վերցնել եւ միաժամանակ մի քանի ծրագրեր ունենալ:
Վարկի ծախսերը
Ծրագրերի վերափոխման վարկերը ավելի թանկ են, քան տնային գնումների վարկերը: Տոկոսադրույքն ավելի բարձր է, եւ դուք հաճախ ստիպված կլինեք վճարել մի քանի միավոր կամ ծագման վճարներ (մեկ կետ `վարկի արժեքի մեկ տոկոսը ):
Շարունակվող ծրագրերը կարճաժամկետ ծրագրեր են: Դուք տանը տասնամյակներ շարունակ չեք ապրում, այնպես որ ստանդարտ 15-ամյա կամ 30-ամյա հիփոթեքը ճիշտ աշխատանքի համար չէ: Ներդրողները հաճախ նախընտրում են գույքի ձեռքբերման, բարելավման եւ վաճառելու մեկ տարվա կամ ավելի քիչ ժամանակահատվածում, եւ այդպիսին է մասնավոր հատվածի վարկերը: Այդ վարկերը տատանվում են, եթե երկար ժամանակ պահեք գույքը, եւ դա իմաստ է, քանի որ փոխատուի ռիսկը մեծանում է, քանի որ հետաձգում եք մարումը:
Որքան է արժի փոխարժեքը վերցնելը: Ծախսերը ամբողջ խորհուրդը են, եւ ամեն ինչ բանակցելի է: Տոկոսադրույքները կարող են լինել ցանկացած վայրում, տարեկան 8-ից մինչեւ 20 տոկոս, եւ դուք ստիպված կլինեք վճարել 1-ից 10 տոկոս առաջ: Որքան երկար եք բիզնեսում, այնքան ավելի լավ հարաբերություններ եք կրում վարկատուների հետ, այնքան քիչ եք վճարելու:
Ձեր ծրագրի համար մատչելի գումարների մեծացման համար վարկատուները հաճախ հնարավորություն են տալիս միայն տոկոսագումարների վճարում եւ կանխավճար չպետք է լինի, որպեսզի դուք պատրաստ լինեք վաճառել եւ մարել վարկը, երբ պատրաստ եք: