Ինչպես կարճ վաճառքը սկսվում է ավարտից
Կարճ վաճառքի գործընթացը դեռեւս շատերի համար առեղծված է, նույնիսկ այս տարիների ընթացքում, այնպես որ ահազանգի պատճառ չկա, եթե չգիտեք, թե ինչպես կարճ վաճառքի գործընթացը: Շատ գնորդի գործակալները շփոթված են. անհասկանալի գնորդները փնտրում են ուղղություն, եւ ոչ ամեն կարճ վաճառքի ցուցակման գործակալը գիտի, թե ինչպես կարճ վաճառք անել: Դուք հույս ունեիք, որ անշարժ գույքի բիզնեսի մեջ գտնվողները մի քիչ բան գիտեին կարճ վաճառքի գործընթացի մասին, բայց ցավոք, կարճ վաճառքը բոլորի թեյի թեյն է:
Կարճ վաճառքի հիմունքները
Բանկերը տրամադրում են կարճ վաճառք 2 հիմնական պատճառներով. Վաճառողը դժվարանում է, եւ տան համար բավարար մասնաբաժին չկա վաճառքի ծախսերը վճարելուց հետո մարելու հիփոթեքը:
Դժվարության մի քանի օրինակներ են.
- Գործազրկություն / նվազեցված եկամուտ
- Ամուսնալուծություն
- Բժշկական արտակարգ իրավիճակ
- Աշխատանքային փոխանցում քաղաքից դուրս
- Սնանկություն
- Մահ
Վաճառողը պետք է կարճ վաճառքի բանկին ներկայացնելու համար ֆինանսական փաթեթ պատրաստի: Յուրաքանչյուր բանկ ունի իր սեփական ուղեցույցը, սակայն բացառությամբ Wachovia- ը, որն աշխարհի լավագույն կարճ վաճառքն է, հիմնական ընթացակարգը նման է բանկից բանկին: Վաճառողի կարճ վաճառքի փաթեթը , ամենայն հավանականությամբ, բաղկացած է.
- Լիազորագիր, որը թույլ է տալիս ձեր գործակալին խոսել բանկի հետ:
- Նախնական եզրափակիչ հայտարարություն
- Ավարտված ֆինանսական հաշվետվություն կամ RMA
- Վաճառողի դժվարության նամակը
- 2 տարի հարկային եկամուտներ
- 2 տարի W-2s
- 30 օր աշխատավարձի ստաբիլներ
- Բանկի հայտարարությունների վերջին 2 ամիսները
- Համեմատական շուկայական վերլուծություն կամ վերջերս համեմատելի վաճառքի ցուցակ
Գրելով կարճ վաճառքի առաջարկը եւ Բանկին ներկայացնելը
Նախքան գնորդը գրում է կարճ վաճառքի առաջարկը , գնորդը պետք է իր գործակալին հարցնի համեմատելի վաճառքի ցանկի համար : Բանկերը գտնվում են ռոքի ներքեւի գնագոյացման հիփոթեքային պարտատոմսերի գործարկման մեջ: Բանկը կցանկանար մի փոքր մոտենալ շուկայական արժեքին:
Կարճ վաճառքի գինը կարող է կրել շուկայական արժեք, եւ, ըստ էության, կարելի է գնահատել համեմատելի վաճառքից ցածր առաջարկներ խրախուսելու համար:
Որոշ կարճ վաճառք կարող է սկսվել առաջ առաջարկից, բայց ամենից հաճախ բանկը կսկսի ընթացակարգը ընդունված գնման առաջարկը ստանալուց հետո: Վաճառողը առաջարկը ընդունումից հետո ցուցակման գործակալը բանկին կուղարկի հետեւյալ կետերը.
- Լիզինգի պայմանագիր
- Իրականացված գնման առաջարկ
- Գնորդի նախնական հավանության նամակը , դրամական վճռի կրկնօրինակը եւ գումարի ապացույցը
- Վաճառողի կարճ վաճառքի փաթեթը
Եթե փաթեթը թերի է, կարճ վաճառքի գործընթացը հետաձգվում է: Այս դեպքում բանկը կարող է նույնիսկ կտրել փաթեթը: Որոշ բանկային աշխատողներ քիչ համբերություն են ցուցաբերում սխալի շեղումների համար:
Բանկի կարճ վաճառքի գործընթացը
Գնորդները կարող են սպասել շատ երկար ժամանակ բանկից պատասխան ստանալու համար: Լիազոր գործակալի համար հրամայական է պարբերաբար զանգահարել բանկը եւ կարճ վաճառքի գործընթացի ուշադիր նոտաներ պահել: Գնորդները կարող են այնքան հոգնել, որ սպասեն կարճատեւ վաճառքի հաստատմանը, որ նրանք կարող են զգալ, որ սպառնում են չեղյալ համարել, եթե նրանք չեն ստանում պատասխան սահմանված ժամանակահատվածում:
Նման վերաբերմունքը ինքնակազմակերպվում է եւ չի կարճացնի կարճ վաճառքի գործընթացը: Եթե գնորդները փոքր համբերատարությամբ են, թերեւս կարճ վաճառք նրանց համար լավագույն տարբերակ չէ:
Հետագայում, գնորդի գործակալը թույլ չի տալիս խոսել վարկատուի հետ, առանց թույլտվության, այնպես որ ձեր գործակալից զանգահարեք բանկ: Դա չի աշխատի:
Ստորեւ ներկայացված է բանկի կարճաժամկետ վաճառքի գործընթացը:
- Բանկը ճանաչում է ֆայլի ստացումը: Դա կարող է տեւել 10 օր մեկ ամիս:
- Նշանակված բանակցողը: Դա կարող է տեւել 2-3 օր:
- A BPO- ն պատվիրված է: Բանկը հավանաբար հրաժարվելու է կիսել BPO- ի արդյունքները:
- Երկրորդ բանակցողը կարող է նշանակվել: Դա կարող է տեւել եւս 30 օր:
- Փաստաթուղթը ուղարկվում է վերանայման ` PSA- ի հիման վրա: Դա կարող է տեւել 2 շաբաթ, մինչեւ 30 օր:
- Բանկը կարող է պահանջել, որ բոլոր կողմերը ստորագրեն Arm-Length Affidavit- ը:
- Բանկը թողարկում է կարճ վաճառքի հաստատման նամակ :
- Գնորդը չեղյալ է հայտարարում:
Ես նետեցի այդ վերջին գիծը, քանի որ երբեմն ես ստիպված էի վաճառել իմ Sacramento կարճ վաճառքի 3 կամ 4 անգամ, մինչ գնորդը ձգում է գործարքը:
Գնորդները զայրանում են եւ անհանգստանում, քանի որ կարճ վաճառքի գործընթացը կարող է այնքան երկար լինել, որ երբեմն նրանք չեղյալ են հայտարարում, առանց որեւէ մեկին ասելու, պակաս իրենց գործակալին: Որոշ կարճ վաճառք հաստատում է 2-ից 8 շաբաթվա ընթացքում: Մյուսները կարող են միջինից 90-ից 120 օր տեւել: Կարճ վաճառքի երկարությունը հիմնականում կախված է ոչ թե բանկից, այլ ներդրողի կողմից:
Առաջատար վաճառքի գործակալը կարող է օգնել կարճ վաճառքի գործընթացը արագացնելով ֆայլի վերեւում եւ բանկի հաշվետու լինելը: Առնվազն շաբաթը մեկ կամ երկու անգամ բանկի հետ ստուգելը հրամայական է: Ճանաչելով անգրագետ բանակցողների վարքագիծը եւ փոխարինելու պահանջը հաճախ անհրաժեշտ է նաեւ: Երբեք վախեցեք թուլացնել:
Քաշեք մատները, բանակցողը ցանկանում է, որ ֆայլը կավարտվի այնքան, որքան ձեզ: Հաճախ, ամբողջական փաթեթները նախապես ներկայացնելը կարող է նաեւ արագացնել գործընթացը:
Խորհուրդ. Ժամանակի մեծ մասը, ցուցակման գործակալը կունենա որոշակի պատկերացում, երբ հաստատումը կներկայացվի, երբ ֆայլը ուղարկվի վերջնական վերանայման: Այդ պահին գնորդները կարող են սկսել վարկային գործընթացը, որպեսզի բանկը կարողանա ընդամենը երկու շաբաթ փակել, եթե բանկը սկսի գլխավոր գործունեությունը:
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: