Ինչպես է հիփոթեքը ազդում ԱՄՆ տնտեսության վրա
Տեսակները
Հիփոթեքի ամենատարածված տեսակը պայմանական 30-ամյա ֆիքսված տոկոսադրույքով վարկ է: 1999 թվականից ի վեր այն ներկայացված է 70 տոկոսով մինչեւ գրեթե բոլոր վարկերի 90 տոկոսը: 15-ամյա ֆիքսված փոխարժեքի վարկը լայնորեն օգտագործվում է, քանի որ այն թույլ է տալիս մարդկանց վճարել իրենց պարտքը կիսով չափ:
Կարգավորելի հիփոթեքային վարկերը առաջարկում են ավելի ցածր տոկոսադրույքներ եւ ամսական վճարումներ, քան ֆիքսված վարկեր: Նրանք կդառնան ավելի թանկ, երբ տոկոսադրույքները բարձրացնեն այսօրվա 200-ամյա ցածր մակարդակից:
Subprime վարկատուները ստեղծել են մի շարք էկզոտիկ վարկեր: Նրանք առաջինը մի քանի տարիների ընթացքում գրավել են հաճախորդների կողմից ցածր «դիզայներական» դրույքաչափերը: Սրանք վտանգավոր են նոր վարկառուների համար: Նրանք կարող են չճանաչել, որ նախորդ քաղցրավենիքի փուլից հետո վճարումը զգալիորեն բարձրանում է: Ահա ամենատարածվածներից մեկը.
- Տոկոսավճարներ միայն վարկեր . Գերազանցապես ցածր վճարումներ, որոնք առաջին մի քանի տարվա ընթացքում չեն նվազեցրել սկզբունքները:
- Option ARM loans : Վարկառուները ընտրում են, թե որքան է վճարել յուրաքանչյուր ամիս առաջին հինգ տարիների ընթացքում:
- Բացասական ամորտիզացիոն վարկեր . Տարեկան տոկոսային եկամուտներ, որոնք բարձրացնում են մայր գումարը: դա այն պատճառով, որ վճարումը քիչ էր, նույնիսկ հետաքրքրությունը:
- Ուլտրամանուշակագույն ֆիքսված տոկոսադրույքային վարկեր . Դրանք 40-50 տարվա պայմանական հիփոթեքային վարկեր են:
- Փուչիկային վարկեր . Դրանք պետք է վերաֆինանսավորվեն կամ վճարվեն 5-7 տարուց հետո:
- Ոչ դրամային վարկեր . Դրանք թույլ են տվել վարկառուին վարկ վերցնել վարկի դիմաց:
Պատմություն
Մինչ Մեծ դեպրեսիան , տան հիփոթեքը տան արժեքի ընդամենը 50 տոկոսի համար 5-10 տարի վարկեր էին: Հիմնադրամի ժամկետի վերջում պայմանավորված էր փուչիկ վճարմամբ: Բանկերը քիչ ռիսկային էին:
Մեծ դեպրեսիայի ընթացքում բնակարանային գները նվազել են 25 տոկոսով, տանտերը չկարողացավ վճարել փուչիկի վճարումը:
Բանկերը թույլ չտվեցին վերաֆինանսավորել: 1935 թ.-ին բոլոր տների 10 տոկոսը գտնվում էր foreclosure- ում :
Քանդելուց խուսափելու համար Նախագահ Ռուզվելտը փոխեց բնակարանաշինության հինգ կարեւոր գոտի, որպես նոր գործարքի մաս :
- Տնային սեփականատիրոջ վարկային կորպորացիան բանկից գնել է մեկ միլիոն լիցենզավորված վարկ: Այն փոխեց դրանք մինչեւ այսօր ճանաչող երկարաժամկետ, ֆիքսված փոխարժեքի հիփոթեք, եւ վերականգնել դրանք:
- Դաշնային Բնակարանային Կառավարությունը տրամադրել է հիփոթեքային ապահովագրություն:
- Դաշնային ազգային հիփոթեքային ասոցիացիան ստեղծել է հիփոթեքային վարկերի երկրորդական շուկա :
- Ավանդների ապահովագրության դաշնային ընկերությունը ապահովագրեց բանկային ավանդները:
- Glass-Steagall- ը բանկերին արգելել է ավանդատուների միջոցները ներդնել ռիսկային ձեռնարկություններում, ինչպես ֆոնդային շուկան:
Այդ փոփոխությունները արձագանքեցին տնտեսական աղետի: Նրանք նախատեսված չեն եղել տնային տնտեսության քաղաքականություն: Նույնիսկ այդպիսով նրանք տնային տնտեսությունը ավելի մատչելի դարձրին: Նրանք երկարաձգել են վարկի ժամկետը: Դա նվազեցրեց ամսական ծախսերը եւ վերացրեց վերաֆինանսավորման անհրաժեշտությունը: Բանկերը ֆինանսավորում են FDIC- ի ապահովագրված բանկային ավանդների շնորհիվ:
1944 թ. Վետերանների գործերի վարչությունը հիփոթեքային ապահովագրության ծրագիրը նվազեցրել է վճարումները: Այն խրախուսեց պատերազմի վետերաններին վերադարձնել արվարձաններում կառուցվող տներ գնելը: Այն տնտե- սական շինարարության ոլորտում խթանեց տնտեսական գործունեությունը:
Շնորհիվ բոլոր դաշնային ծրագրերի, տնային տնտեսությունը 1980-ի դրությամբ աճել է 43.6 տոկոսից մինչեւ 1940-ի 64 տոկոսը:
Կառավարությունը ստեղծեց հատուկ օրենսդրություն `խնայողությունների եւ վարկերի բանկերի ստեղծման համար: 1960-ականների եւ 1970-ականների ընթացքում, գրեթե բոլոր գրավադրումները տրվեցին խնայողությունների եւ վարկերի միջոցով : Այդ բանկերը հաջող էին, քանի որ մարդիկ խնայողական հաշիվներում գումարներ են պահում: Կառավարությունը երաշխավորում էր ավանդները, ուստի մարդիկ հաշվեհամարներ էին օգտագործում, չնայած շահույթը քիչ էր: Դա նաեւ կարգավորվել է կառավարության կողմից: S & L- ն կարող է մնալ շահութաբեր, ավանդների գծով ավելի ցածր տոկոսադրույքով վճարելով, քան գրավադրված վարկերի գծով:
1970-ական թթ. Նախագահ Նիքսոնը փախուստի գնաճ է ստեղծել `խուսափելով ամերիկյան դոլարի եւ ոսկու ստանդարտի բոլոր կապերից: Բանկերը կորցրեցին ավանդները, քանի որ նրանք չեն կարողանում համապատասխանել փողի շուկայական հաշիվների վճարված տոկոսներին:
Սա կրճատվել է հիփոթեքի տրամադրման համար անհրաժեշտ ֆինանսավորումը:
Բանկերին օգնելու համար Կոնգրեսը անցավ Գառն-Սբ. Ժերմենի Դեպոզիտարիայի Ինստիտուտների Ակտ. Այն թույլ է տալիս բանկերին բարձրացնել տոկոսադրույքները եւ նվազեցնել վարկավորման ստանդարտները: Այն նաեւ թույլ է տալիս S & L- ին կատարել առեւտրային եւ սպառողական վարկեր: Սա հանգեցրեց խնայողությունների եւ վարկային ճգնաժամի եւ երկրի բանկերի կեսը չկատարելու համար:
| Տարին | տնային տնտեսության եկամուտը | Տնային տնտեսությունների ակտիվները | ՀՆԱ-ի% -ով |
|---|---|---|---|
| 1949 թ | 20 | 15 | 15 |
| 1979 թ | 46 | 28 | 30 |
| 2001 թ | 73 | 41 | 50 |
(Աղբյուր: Richard K. Green եւ Susan M. Wachter, «Ամերիկյան հիպոթեկային պատմական եւ միջազգային համատեքստում», Փենսիլվանիայի համալսարան, սեպտեմբերի 21, 2005)
Ինչպես է հիփոթեքը ազդում տնտեսության վրա
Նախագահ Քլինթոնի վարչակազմի ընթացքում բանկերը դժգոհեցին, որ չեն կարող մրցակցել միջազգային ֆինանսական շուկաներում: Կոնգրեսը դադարեցրեց արդյունաբերությունը եւ վերացրեց Glass-Steagall Act- ը: Սա թույլ տվեց բանկերին օգտագործել ավանդատուների երաշխավորված միջոցները ռիսկային ածանցյալ գործիքներ ներդնելու համար: Դրանցից ամենատարածվածը հիփոթեքային ապահովությունն էր :
Բանկերը միաձուլում էին նմանատիպ գրավադրություններ, ապա դրանք վաճառում էին Fannie Mae, Freddie Mac կամ այլ ներդրողներ: Նրանք ապահովագրված էին վարկի լռելյայն սվոփերով կանխադրված: Այս արժեթղթերի նկատմամբ պահանջարկն այնքան բարձր էր, որ բանկերը սկսել են նվազեցնել վարկերի ստանդարտները: Շուտով այդ ենթավերնային գրավադրումները գրեթե ոչ ոք դարձրեց տանտեր:
Արդյունքում, հիփոթեքային պարտքերի տոկոսը համախառն ներքին արդյունքի համեմատությամբ 2000 թ. 50 տոկոսից ցածր էր 2004 թ.-ին `մոտավորապես 70 տոկոսով: Բոլորը լավ անցան, մինչեւ բնակարանային գները սկսեցին նվազել 2006 թվականին: Անկարողանալով վերաֆինանսավորել կամ վաճառել տները, տանտերերն սկսեցին լռելյայն . Այսպիսով, շատ դեպքերում ներդրողներն իրենց վարկային դեֆոլտում փոխանակում են, որ հիմնական ապահովագրող AIG- ը գրեթե սնանկացել է: Այսպես, հիփոթեքային հիփոթեքային ճգնաժամը ստեղծեց 2008 ֆինանսական ճգնաժամը :