Ինչ է տեղի ունենում կարճ վաճառքի ժամանակ, երբ դուք ունեք երկու վարկեր:

Ինչ է տեղի ունենում կարճ վաճառքի ժամանակ, երբ դուք ունեք երկու վարկեր:

Կարճ վաճառելը բավականին դժվար է, բավականին անկեղծ, բայց նույնիսկ ավելի դժվար է, երբ դուք ունեք երկու վարկ `երկու անգամ ավելի գլխացավանք: Ես զգում եմ ձեր ցավը: Քանի որ ոչ միայն ձեզ անհրաժեշտ է առաջին վարկատուի համագործակցությունը, ապա երկրորդ հիփոթեքային տնօրինողը պետք է ազատի նաեւ այդ վարկը:

Նախ, եկեք նայենք, թե ինչ է կատարվում foreclosure- ում :

Վարկառուների միջեւ ներգրավված դիրքերը

Կարեւոր չէ, թե արդյոք դուք երկրորդ հիփոթեքն եք տանում, որ օգնում եք տուն գնել, կամ եթե դուք ապահովել եք տնային սեփական կապիտալի վարկ :

Երկրորդ վարկատուը միշտ կլինի երկրորդ պաշտոնում, եթե առաջինը պատրաստ չէ ենթարկվել: Հաճախ հիփոթեքային վարկատուը, ով առաջին տեղն է զբաղեցնում, չի ենթարկվում դիրքորոշմանը:

Առաջին հերթին, առաջին հերթին, իրավունքի հավաքագրման իրավունքից հավաքելու իրավունքը: Սա նշանակում է, որ պարտատոմսերի վաճառքի մասին հայտարարություն է ներկայացվել, եթե երկրորդ վարկառուն ցանկանում է առաջինը ստանալ աճուրդից կամ վաճառքից ստացված հասույթը կամ գույքը վերցնել, ապա երկրորդ վարկատուը պետք է նախաձեռնի իր սեփական foreclosure վարույթը:

Երկրի մեծ մասում դա նշանակում է, որ երկրորդ վարկատուը պետք է կազմի առաջին վարկատուին վերադարձի վճարները , վճարեք առաջին վարկատուի ծախսերը `նախնական ծանուցման եւ համապատասխան ծախսերի մասին, ապա ուղարկեք իր սեփական ծանուցումը: Եթե ​​երկրորդ վարկատուը դա չի անում, երկրորդ վարկատուը կարող է զրկվել foreclosure- ին եւ ոչինչ չի ստանա, հատկապես, եթե չկա բավարար գումար, որ գնա:

Երբ երկրորդ վարկատուը ստանում է ծանուցում, որը հայտարարում է, որ առաջինը գրավադրված է, տան արժեքը ստուգելուց հետո շատ երկրորդ վարկատուները չեն նախաձեռնում իրենց սեփական foreclosure վարույթը: Նրանք այս դիրքորոշում են ունենում, քանի որ հավանականությունը չի կարող բավարար լինել, որպեսզի փոխատուի արժեթղթի արժեքը փոխատուի համար շահավետ լինի:

Այս ոչ գործառույթը երկրորդ վարկատուից թողնում է խոցելի վիճակում:

Ինչպես կարճ վաճառքի փակման ծախսերը վճարվում են

Թեեւ վաճառողը կարող է ստորագրել մի ցուցակման պայմանագիր անշարժ գույքի գործակալի հետ, հավանական է, որ փոխառուն կվերսկսի հանձնաժողովը : Վարկատուները վճարում են ավանդական վճարներից ավելի քիչ եւ փորձում են գործարքների իրենց ծախսերը հնարավորինս կրճատել:

Որպեսզի նվազեցնել փակման ծախսերը, կան նաեւ վճարներ, որոնք վարկատուները սովորաբար հրաժարվելու են վճարել: Նրանք են:

• Գլխավոր երաշխիքային պլաններ
• Վնասատուների ստուգումներ եւ վնասատուների հետ կապված աշխատանքներ
• Տանիքի հավաստագրերը
• Կոյուղու ստուգումներ
• Գնորդներից պահանջվող վերանորոգում, օրինակ, վերանորոգման խնդրանք
• Վարկեր Գնորդի փակման ծախսերի համար

Երկրորդ պարտատիրոջ հետ բանակցություններ վարելու կարճ վաճառքից

Որոշելով, որ ձեր իրավիճակը համապատասխանում է կարճաժամկետ վաճառքի որակին , եւ դուք կատարել եք բոլոր պարտատերերի պահանջները, գումարած, գտել եք պատրաստակամ եւ որակավորված գնորդ, դեռեւս անտառից դուրս չեք:

Ասենք, ձեր փակման ծախսերը կազմում են 5% կամ $ 4.250: Փակման ծախսերը հանելուց հետո $ 85,000 վաճառքի գինը կկազմի մոտ 81,000 դոլար: Այժմ այն ​​դառնում է կրկնակի պատերազմ երկու վարկատուների միջեւ:

Ընդհանրապես, առաջին բանակցային գործընթացը երկրորդ վարկատուին առաջարկում է փոքր գումար, ասենք 1000 դոլար: Այժմ, այնուամենայնիվ, կարող է թվալ, թե որքան գումար է 55000 դոլարի վարկի երկրորդ վարկածը, քանի որ դուք խնդրել եք վարկատուին կորցնել $ 54,000:

Մյուս կողմից, սակայն, եթե երկրորդ վարկառուն հրաժարվում է, ապա այն կարող է ի վերջո ոչինչ չի ստացվի:

Կան ժամանակներ, թվում է, որ կրտսեր վարկատուները կարծես թե կտրում են իրենց քիթը, չնայած նրանց դեմքին: Բայց սա այն դեպքն է, երբ առաջին վարկատուը կարող է հրաժարվել գործարքի կատարման համար: Իմ փորձով, առաջին կարգի վարկատուների մեծ մասը ոգեւորված է ստանալ նույնիսկ 90%, ինչը կնշանակի $ 85,000 վարկի դեպքում, վարկատուը կարող է համաձայնվել կատարել 76.500 դոլար:

Եթե ​​ցանցը կազմում է $ 81,000, ծախսերը փակելուց հետո, այն կկորցնի 4,500 դոլար, որ առաջին վարկատուը կարող է առաջարկել երկրորդ փոխատուին: Երկրորդ պարտատերը պետք է համաձայնի ազատել վարկը: Եթե ​​ոչ, ապա կարճ վաճառքը մերժվելու է, եւ առաջին վարկատուը, ամենայն հավանականությամբ, կվերցնի գույքը գույքի գրավադրմամբ `վերացնելով երկրորդ վարկը:

Պահպանեք բանակցությունները, մինչեւ բանաձեւը չհաստատվի: Հիշեք, որ առաջին եւ երկրորդ, ինչպես նաեւ ցցի մասնաբաժինը ցածր վաճառքի աշխատանքը կատարելու համար :

Նշում. Կալիֆոռնիայի կրտսեր հաճախորդը կարող է հրաժարվել համագործակցելուց, եթե վարկը համարժեք դրամական վարկ է, որը ապահովված է 1-ից 4 միավորով: Այդ դեպքում, եթե վստահորդի վաճառքի ժամանակ foreclosure- ի ընթացքում երկրորդ վարկատուը զրկվում է, ապա երկրորդ վարկատուը կարող է իրավունք ունենալ հետապնդելու դատավճիռ կայացնել : (Roseleaf Corp. ընդդեմ Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963)):