Բանկային եւ վարկեր

Ինչպես է հիփոթեքը աշխատում

Հիփոթեքը պայմանագիր է, որը հնարավորություն է տալիս վարկառուին վարկի տրամադրման համար գրավ դնել գույքը:

Շատ դեպքերում, տերմինը վերաբերում է տնային վարկին. Երբ դուք վերցնում եք տուն տանելու համար, դուք կնքեք պայմանագիր, ասելով, որ ձեր վարկատուն իրավունք ունի գործելու, եթե չեք կատարել ձեր պարտադիր վճարները վարկի վերաբերյալ: Ամենակարեւորն այն է, որ բանկը կարող է վերցնել գույքը գույքի գրավադրմամբ , ստիպելով ձեզ տեղափոխել, որպեսզի նրանք կարողանան վաճառել տանը:

Վաճառքի ծավալները կուղղվեն գույքի վրա գտնվող պարտքի մարման համար:

Հիփոթեքը պայմանագիր է.

«Հիփոթեքային» եւ «տնային վարկի» տերմինները հաճախ փոխանակաբար օգտագործվում են: Տեխնիկապես հիփոթեքային պայմանագիրն այնպիսին է, որը հնարավոր է դարձնում ձեր տնային վարկը, ոչ թե վարկի ինքնին: Անշարժ գույքի գործարքների համար պայմանագրերը պետք է գրավոր լինեն, եւ հիփոթեքը փաստաթուղթ է, որը (ի թիվս այլ բաների) տալիս է ձեր վարկատուին իրավունք տալու ձեր տանը:

Հիփոթեքը հնարավոր է ձեռք բերել

Անշարժ գույքն թանկ է: Մարդկանց մեծ մասը խնայողություններում բավարար գումարներ չունի, որպեսզի տուն գնելու համար, որպեսզի նրանք 20 տոկոսով կանխավճար ունենան եւ վերցնեն մնացածը: Դա դեռ շատ շուկաներում հարյուր հազարավոր դոլարներ է պահանջում: Բանկերը միայն ցանկանում են ձեզ տալ այդքան գումար, երբ նրանք ունեն ռիսկի նվազեցման միջոց:

Ապահով բանկերի համար. Բանկերը պաշտպանվում են, պահանջելով Ձեզ օգտագործել գույքը, որպես գրավ : Դա անելու համար դուք «գրավ» եք գույքն որպես գրավադրություն, եւ այդ գրավը ձեր «հիփոթեքն է»: Ձեր համաձայնագրի բարի տպագրության դեպքում բանկը թույլտվություն է ստանում ձեր տանը ձերբակալել, որպեսզի նրանք կարողանան գրավ դնել:

Ավելի մատչելի վարկեր.

Վարկառուն նաեւ որոշ օգուտներ են ստանում այս պայմանավորվածությունից: Ապահովելով վարկատուին նվազեցնել ռիսկը, վարկառուն վճարում է ավելի ցածր տոկոսադրույք: Հիփոթեքը հաճախ օգտագործվում է սպառողների (անհատների եւ ընտանիքների) կողմից, սակայն բիզնեսները եւ այլ կազմակերպությունները կարող են նաեւ ձեռք բերել հիփոթեքի գույք:

Հիփոթեքային տեսակները

Կան մի քանի տարբեր տեսակի հիփոթեք, եւ հասկանալ տերմինաբանությունը կարող է օգնել ձեզ ընտրել ճիշտ վարկի ձեր իրավիճակի համար (եւ խուսափել սխալ ճանապարհից):

Կրկին, եթե ցանկանում եք լինել խաբեբայություն, մենք խոսում ենք տարբեր տեսակի վարկերի մասին, ոչ թե տարբեր տեսակի հիփոթեքային վարկերի (քանի որ հիփոթեքը պարզապես այն մաս է, որը ասում է, որ կարող են կանխիկացնել, եթե դադարեցնեք վճարումները):

Ֆիքսված տոկոսադրույքները հիփոթեքային վարկերի ամենաթանկ տեսակն են: Դուք կստանաք ճիշտ նույն վճարը վարկի ողջ ժամկետի համար (եթե դուք վճարեք ավելին, քան պահանջվում է, որը օգնում է ձեզ ավելի արագ մարել պարտքը): Ֆիքսված տոկոսադրույքների հիփոթեքները սովորաբար տեւում են 30 կամ 15 տարի, թեեւ այլ տերմիններ չեն լսվում: Այս վարկերի գծով մաթեմատիկան բավականին պարզ է. Վարկի գումարը, տոկոսադրույքն ու վարկի մարման մի քանի տարի տեւողությամբ, ձեր վարկատուը հաշվարկում է ֆիքսված ամսական վճարում:

Հաստատագրված վարկերը այնքան պարզ են, որ դուք կարող եք հաշվարկել հիփոթեքային վճարումները եւ վճարման գործընթացը ինքներդ ( աղյուսակներ եւ առցանց ձեւանմուշներ դարձնել ավելի հեշտ): Այս հաշվարկները արժեքավոր միջոց են, որոնք կօգնեն ձեզ համեմատել վարկատուների հետ եւ որոշել, թե որոնք են օգտագործելու վարկը: Դուք կարող եք զարմանալ, տեսնելով, թե որքան երկարաժամկետ վարկ է բերում ավելի բարձր տոկոսադրույքների ձեր վարկի կյանքի ընթացքում - արդյունավետ կերպով տուն դարձնել ավելի թանկ, քան այն պետք է լինի:

Կարգավորելի տոկոսադրույքային վարկերը նման են ստանդարտ վարկերի, սակայն տոկոսադրույքը կարող է փոխվել ապագայում:

Երբ դա տեղի ունենա, ձեր ամսական վճարը նույնպես փոխվում է `ավելի լավ կամ վատ (եթե տոկոսադրույքները բարձրացվեն, ձեր վճարումը կավելանա, բայց եթե տոկոսադրույքները իջնում ​​են, դուք կարող եք տեսնել ավելի ցածր պահանջվող ամսական վճարումներ):

Տոկոսադրույքները սովորաբար փոխվում են մի քանի տարի հետո, եւ կան որոշ սահմանափակումներ, թե որքան կարող է փոխարժեքը շարժվել: Այս վարկերը կարող են ռիսկային լինել, քանի որ չգիտեք, թե ձեր ամսական վճարը ինչ կլինի 10 տարի հետո (կամ եթե դուք կկարողանաք թույլ տալ):

Երկրորդ հիփոթեքը , որը նաեւ հայտնի է որպես տնային սեփական կապիտալով վարկեր, ոչ թե տուն է գնում, այլ այն գույքի ձեռքբերման համար: Դա անելու համար դուք կցուցադրեք մեկ այլ հիփոթեք (եթե ձեր տանը վճարվում է, դու նոր, առաջին, գրավադրված եք տանը): Ձեր երկրորդ հիփոթեքային վարկատուը սովորաբար «երկրորդ պաշտոնում» է, նշանակում է, որ նրանք միայն վճարում են, եթե առաջին հիփոթեքի տնօրինության վճարումից հետո մնացել է գումար: Երկրորդ հիփոթեքը երբեմն օգտագործվում է տնային բարելավման եւ բարձրագույն կրթության համար: Ֆինանսական ճգնաժամի պայմաններում , այդ վարկերը հայտնի էին որպես «դրամական միջոցներ» դուրս բերելու ձեր սեփական կապիտալը :

Հակառակ հիփոթեքները տնային սեփականատերերին (ընդհանուր առմամբ, 62 տարեկան) եկամուտ են տրամադրում իրենց տներում զգալի ներդրումներ ունենալ: Կենսաթոշակառուները երբեմն օգտվում են հակադարձ հիփոթեքից , եկամուտը լրացնելու կամ մի քանիսը կանխիկ գումարներ ստանալ տներից դուրս, որոնք վաղուց վճարել են: Հետադարձ հիփոթեքով, դուք չեք վճարում վարկատուին, վարկատուը վճարում է ձեզ, բայց այդ վարկերը միշտ չէ, որ լավ են, քանի որ դրանք հնչում են :

Տոկոսավճարները միայն վարկերը թույլ են տալիս վճարել միայն ձեր վարկի տոկոսադրույքները յուրաքանչյուր ամիս: Որպես հետեւանք, դուք կունենաք ավելի փոքր ամսական վճար (քանի որ չեք մարում որեւէ վարկային հաշվեկշիռ): Դժվարությունը այն է, որ դուք չեք մարում պարտքը եւ ձեր տան կապիտալը , եւ դուք ստիպված կլինեք հատուցել այդ պարտքը օրվա ընթացքում: Այս վարկերը կարող են հասկանալ որոշակի կարճաժամկետ իրավիճակներում, բայց դրանք լավագույն տարբերակն են, որ մեծ հողատերերի համար հույս ունեն հարստացնել:

Փուչիկային վարկերը պահանջում են, որ դուք վճարեք ամբողջությամբ վարկի մեծ «փուչիկ» վճարով : 15 կամ 30 տարուց ավելի նույն վճարումը կատարելու փոխարեն, ստիպված կլինեք կատարել մեծ վճարներ `պարտքը վերացնելու համար (օրինակ` հինգից յոթ տարի հետո):

Այս վարկերը աշխատում են ժամանակավոր ֆինանսավորման համար, սակայն ռիսկային է ենթադրելու, որ դուք պետք է մուտք գործեք այն գումարները, որոնք անհրաժեշտ են փուչիկ վճարելու համար:

Վերաֆինանսավորման վարկերը հնարավորություն են տալիս փոխանակել մեկ հիփոթեքի մյուսի համար, եթե գտնում եք ավելի լավ գործարք: Երբ դուք վերաֆինանսավորում եք հիփոթեքը, դուք ստանում եք նոր հիփոթեք, որը մարում է հին վարկը: Այս գործընթացը կարող է թանկ լինել, քանի որ փակման ծախսերը, սակայն երկարաժամկետ հեռանկարում կարող են մարվել, եթե դուք ստանում եք թվերը ճշգրիտ կարգավորելու համար : Վարկերը պետք չէ նույն ձեւով լինել: Օրինակ, դուք կարող եք ստանալ ֆիքսված տոկոսադրույքով վարկ `վճարելու կարգավորվող փոխարժեքի հիփոթեք:

Ինչպես ստանալ տնային վարկ

Փոխառություն ստանալու համար անհրաժեշտ է դիմել վարկի դիմաց: Տնային վարկերը պահանջում են ավելի շատ փաստաթղթեր, քան վարկերի այլ տեսակներ (ավտովարկեր կամ անհատական ​​վարկեր), այնպես որ պատրաստեք երկար գործընթաց:

Կրեդիտ եւ եկամուտ.

Ինչպես շատ վարկեր, ձեր վարկը եւ եկամուտը հիմնական գործոններն են, որոնք որոշում են, թե արդյոք դուք կստանաք հաստատված: Նախքան տնային վարկ ստանալու դիմելը, ստուգեք ձեր վարկը `տեսնելու, թե արդյոք խնդիրներ կան, որոնք կարող են խնդիրներ առաջացնել (եւ դրանք ուղղակի սխալներ են հաստատում): Հետաձգված վճարումները, վճիռները եւ այլ հարցեր կարող են հանգեցնել ձեր դիմումի մերժմանը, կամ դուք կստանաք ավելի բարձր տոկոսադրույք, ինչը նշանակում է, որ ավելի շատ կվճարեք ձեր վարկի ողջ կյանքի ընթացքում:

Փաստաթղթեր եւ գործակիցներ.

Վարկատուներից պահանջվում է ստուգել, ​​որ դուք բավարար եկամուտ ունեք, որպեսզի մարեն վարկերը: Արդյունքում հարկավոր է ապահովել եկամտի ապացույց (ստանալ Ձեւ 2-ը, ձեր վերջին հարկային եկամուտը եւ այլ փաստաթղթեր, որոնք կարող եք դրանք ներկայացնել ձեր վարկատուին):

Եկամտի հարաբերակցության պարտքը `

Վարկառուն կանդրադառնա ձեր առկա պարտքերի վրա, որպեսզի համոզվեք, որ դուք բավարար եկամտահարկ ունեք ձեր բոլոր վարկերի մարման համար, ներառյալ նորը `դիմելու համար: Դա անելու համար նրանք հաշվարկում են եկամտի հարաբերակցության պարտքը , որը պատմում է, թե որքան ձեր ամսական եկամուտը ստանում է ամսական վճարումներով:

Վարկի արժեքի հարաբերակցությունը `

Թեեւ հնարավոր է շատ քիչ գնով գնել, ավելի լավ է ստանալու հավանականությունը, եթե դուք մեծ կանխավճար եք կատարում: Վարկատուները հաշվարկում են վարկի արժեքի հարաբերակցությունը , որը ցույց է տալիս, թե որքան եք փոխառության համեմատ, որքան արժեքը արժեքը: Որքան պակաս եք փոխառել, այնքան ցածր է ձեր վարկատուի համար ռիսկը (քանի որ դրանք կարող են արագ վաճառել գույքը եւ վերականգնել իրենց բոլոր գումարները):

Preapproval:

Ավելի լավ է իմանալ, թե որքան գումար կարող եք վերցնել նախքան տների համար (կամ վարկեր) գնումներ սկսելը: Դա մի միջոց է, նախապես հաստատված վարկատուի կողմից: Սա նախնական գործընթաց է, որտեղ վարկատուները գնահատում են ձեր վարկային տվյալները եւ ձեր եկամուտը: Այդ տեղեկատվության միջոցով նրանք կարող են ձեզ տալ առավելագույն վարկի գումար, որը նրանք հավանաբար կհաստատեն: Դա պարտադիր չէ, որ նշանակում է, որ դուք հաստատված եք, հատկապես ոչ մի կոնկրետ գույքի համար, բայց դա օգտակար տեղեկություններ է, եւ նախնական հաստատման նամակը կարող է օգնել ամրապնդել ձեր առաջարկը: Երբ դուք պայմանագրով եք, վարկատուները ամեն ինչի մասին ավելի մանրամասն կանդրադառնան եւ պաշտոնապես հաստատում (կամ մերժում):

Որքան է պարտքը:

Վարկատուները միշտ ասում են, թե որքան գումար եք վերցնում, բայց չեն քննարկում, թե որքան պետք է «պարտադրել»: Պատասխանատվությունը ընկնում է ձեզ որոշելու համար, թե որքան ծախսել եք տան վրա, ինչ տեսակի վարկի օգտագործման համար, եւ որքան մեծ գումար եք նախընտրում դրանով (ազդելով վարկի արժեքի վրա ): Բոլոր այդ գործոնները որոշում են, թե որքան եք վճարում ամեն ամիս, եւ որքան տոկոս եք վճարել ձեր վարկի կյանքի ընթացքում (ավելի փոքր վարկերը հանգեցնում են ավելի փոքր ամսական վճարումների եւ ավելի փոքր տոկոսադրույքների): Ռիսկը վտանգավոր է առավելագույն գումարը վերցնելու համար, հատկապես եթե ձեր ամսական բյուջեում որոշակի «կաշվե» եք նախընտրում:

Որտեղ է պարտադրել

Տնային վարկերը մատչելի են տարբեր աղբյուրներից: Ստացեք մեջբերումներ առնվազն երեք տարբեր վարկատուների կողմից եւ ընտրեք մեկը, որը լավագույնն է ձեզ համար:

Հիփոթեքային բրոքերները առաջարկում են վարկեր բազմաթիվ վարկատուների կողմից: Նրանք ունեն բազմաթիվ բանկերից ստացված վարկեր եւ ֆինանսավորման այլ աղբյուրներ, եւ նրանք կօգնեն ձեզ ընտրել վարկատուի հիման վրա տոկոսադրույքի եւ այլ հատկանիշների հիման վրա: Հիփոթեքային բրոքերները կարող են գանձել վճարման վճար, որը դուք վճարում եք, կամ նրանք կարող են վճարել վարկատուի կողմից (կամ դրանց համակցությունը): Եթե ​​դուք չգիտեք որեւէ հիփոթեքային բրոքերներ, խնդրեք ձեր անշարժ գույքի գործակալին կամ այլ մարդկանց, ում վստահում եք առաջարկին:

Բանկերը եւ վարկային միությունները հաճախորդներին առաջարկում են վարկեր: Հաշվարկային եւ խնայողական հաշիվների գումարները պետք է ներդրվեն, եւ այդ փողը դուրս բերելը փողը ներդնելու միջոց է : Այս հաստատությունները նաեւ եկամուտ են ստանում ծագման վճարներից, տոկոսներից եւ այլ փակման ծախսերից:

Առցանց վարկատուները կարող են վարկեր տրամադրել (օրինակ, ներդրողի փողերը օգտագործելով), կամ նրանք կարող են գործել որպես հիփոթեքային բրոքերներ: Այս ծառայությունները մատչելի են, քանի որ դուք կարող եք գործնականում գրել ամեն ինչ, եւ դուք կարող եք հաճախակի կամ ավելի քիչ գնանշումներ ստանալ:

Յուրաքանչյուր վարկատուը պետք է տրամադրի ձեզ Վարկային հաշվարկ , որն օգնում է ձեզ համեմատել տարբեր վարկատուների փոխառության ծախսերը: Կարդացեք այս փաստաթղթերի միջոցով ուշադիր եւ հարցրեք այն հարցերը, մինչեւ որ հասկանաս այն ամենը, ինչ տեսնում եք: CFPB- ը բացատրում է Վարկի գնահատման մի քանի բաժիններ, որոնք կօգնեն ձեզ հասկանալ ձեր վարկի առանձնահատկությունները:

Վարկային ծրագրեր

Հնարավոր է, ձեր վարկի օգնությամբ հնարավոր լինի ստանալ վարկային ծրագրեր պետական ​​եւ տեղական կազմակերպություններից: Այս ծրագրերը դյուրին են դարձնում հավանություն ստանալու համար, եւ ոմանք առաջարկում են ստեղծագործական խթաններ `տնային սեփականության ավելի մատչելի եւ գրավիչ դարձնելու համար: Բացի տան ձեռք բերումից, հնարավոր է, որ այդ ծրագրերը կարողանան հնարավորինս շտապ վերազինել (նույնիսկ եթե ձեր ունեցվածքը ավելի մեծ է, քան ձեր տանը ):

Կառավարության վարկային ծրագրերը առավել առատաձեռն են: Շատ դեպքերում, մասնավոր վարկատու (բանկի պես) ապահովում է ֆինանսավորում, եւ դաշնային կառավարությունը խոստանում է մարել վարկը, եթե չկարողանաք դա անել: Կան բազմաթիվ ծրագրեր, եւ ամենատարածվածներից ոմանք թվարկված են ստորեւ:

FHA վարկեր:

Դաշնային Բնակարանային Կառավարման (FHA) կողմից ապահովված վարկերը հայտնի են տնային տնտեսությունների համար, ովքեր ցանկանում են փոքր նախապատվություն տալ: Հնարավոր է գնել 3,5 տոկոսով պակաս, եւ նրանք համեմատաբար հեշտ են որակավորման համար (եթե չունեք կատարյալ վարկ, օրինակ): Իմացեք ավելին FHA վարկերի մասին :

VA վարկեր `

Վետերանները, սպասարկողներն ու իրավասու ամուսինները կարող են տուն գնել տուն, Վետերանների դեպարտամենտի կողմից երաշխավորված վարկով: Այս վարկերը հնարավորություն են տալիս Ձեզ պարտք վերցնել վարկի հիփոթեքի ապահովման եւ առանց կանխավճարի (որոշ դեպքերում): Կարող եք վերցնել ավելի քիչ, քան կատարյալ վարկով, փակման ծախսերը սահմանափակ են, եւ վարկը կարող է ենթադրելի լինել (թույլ տալ մեկ ուրիշին վճարել վճարումները, եթե դրանք իրավասու են):

Առաջին անգամ Homebuyer ծրագրերը հեշտացնում են ձեր առաջին տանը , բայց նրանք գալիս են տողերով: Հաճախ զարգացած տեղական կառավարությունները եւ շահույթ չհետապնդող կազմակերպությունները, այդ ծրագրերը կարող են օգնել կանխավճարների, հաստատման, տոկոսադրույքների եւ այլնի հետ: Այնուամենայնիվ, դժվար է գտնել (եւ որակավորումը), եւ նրանք կարող են սահմանափակել, թե որքան կարող եք շահույթ ստանալ ձեր տանը:

Փրկելու 4 եղանակներ

Տնային վարկերը թանկ են, եւ նույնիսկ մի փոքր խնայողություն (տոկոսային արտահայտությամբ) կարող է հանգեցնել հարյուրավոր կամ հազարավոր դոլարների խնայողությունների:

1. Խանութի շուրջը

Կրկին, անհրաժեշտ է ստանալ տարբեր վարկատուների առնվազն երեք մեջբերումներ, նախընտրելի տարբեր վարկատուների (հիփոթեքային բրոքեր, առցանց վարկատու եւ տեղական վարկային միություն): Բոլորն ունեն տարբեր գնագոյացում, եւ դուք շատ բան կսովորեք գործընթացում:

2. Դիտեք տոկոսադրույքը

Որքան մեծ է (եւ ավելի երկար) ձեր վարկը, այնքան ավելի մեծ է ձեր տոկոսադրույքը: Դուք վճարում եք տարեկան տոկոսադրույքից ձեր վարկային հաշվեկշռի վրա, եւ այդ տոկոսադրույքները կարող են լինել տասնյակ հազարավոր դոլարներ: Երբեմն իմաստ ունի ավելի շատ վճարել ճակատը, նույնիսկ վարկի վրա ձեռք բերել «միավորներ», եթե երկար ժամանակով կարող եք կողպեք ցածր տոկոսադրույքով:

Հաշվի առեք Հիփոթեքային Ապահովագրությանը

Եթե ​​դուք իջեցնեք ավելի քան 20 տոկոսը, ապա, ամենայն հավանականությամբ, պետք է վճարեք հիփոթեքային ապահովագրություն: Այս ապահովագրությունը ձեր օգտի համար չէ, այն ապահովում է վարկատուին, եթե դուք դադարեցնեք վճարումներ կատարել եւ չեն կարող վերականգնել իրենց միջոցները, այնպես որ դա լավագույնն է խուսափել այս ծախսից: Գնահատեք այլընտրանքային ուղիներ, որոնք կբարձրանան 20 տոկոսով եւ պարզեք, թե որքան հնարավոր է շուտ վերացնել հիփոթեքային ապահովագրությունը: Որոշ վարկեր, ինչպիսիք են FHA- ի վարկերը, դուք չեք կարող իսկապես ազատվել այդ արժեքից, եթե չեք վերաֆինանսավորել:

4. Կառավարեք փակման ծախսերը

Երբ դուք ստանում եք տնային վարկ, դուք պետք է վճարեք բազմաթիվ ծախսեր: Կան դիմումի վճարներ, վարկի ստուգման վճարներ, ծագման վճարներ, գնահատման ծախսեր եւ այլն: Որոշ վարկատուներ գանձում են ավելի բարձր եւ ցածր ծախսեր, բայց դուք միշտ էլ ավարտում եք մեկ ճանապարհ վճարելու: Զգույշ եղեք «ոչ փակման ծախսերի» վարկեր, եթե դուք համոզված չեք լինում միայն տանը կարճ ժամանակահատվածում: