Անշարժ գույքի ոլորտում երկկողմանի հարաբերություններ

Երկքաղաքացիություն ընդդեմ միասնական գործակալության

Անշարժ գույքի գնորդներն ու վաճառողները հաճախ շփոթված են անշարժ գույքի գործակալների դերի մասին, որոնց ներկայացուցիչները ներկայացնում են անշարժ գույքի գործակալության հարաբերությունները: Շատ երկրներ պահանջում են, որ գործակալները տալիս են գնորդներ եւ վաճառողներ ստորագրելու համար գործակալության բացահայտման ձեւը:

Կալիֆոռնիայում օգտագործվող այս ձեւը, օրինակ, համաձայնություն չէ: դա բացահայտում է: Այն բացահայտում է գործակալության հնարավոր փոխհարաբերությունների տարբեր բնույթները եւ կարեւոր է, որ բոլոր կողմերը կարդան այն, որպեսզի ավելի լավ պատրաստված լինեն ցանկալի գործակալական հարաբերությունների տեսակները:

Միասնական գործակալություն

Գնման գործակալները, ովքեր ներկայացնում են գնորդներ, աշխատում են մեկ գործակալության հզորությամբ որպես գնորդի գործակալ : Վաճառող գործակալները, որոնք ներկայացնում են վաճառողներին, աշխատում են մեկ գործակալության հզորությամբ, որպես ցուցակման գործակալ :

Միասնական գործակալության ներքո հաճախորդներ ներկայացնող գործակալները պարտավոր են վստահորդին վստահել: Նրանք չեն կարող կիսել գաղտնի տեղեկատվությունը մյուս կողմի կամ մյուս կողմի գործակալի հետ: Միասնական գործակալություն գործակալները պետք է օգտագործեն խնամք եւ պատշաճ ջանասիրություն կատարելու պարտականություններ, բացահայտեն բոլոր նյութական փաստերը եւ ազնիվ լինեն:

Գնորդի գործակալները եւ գնորդը, ընդհանուր առմամբ, ստորագրում են գնորդի բրոքերային համաձայնագիրը , որը սահմանում է գործակալի պարտականությունները եւ պարտականությունները: Որոշ երկրներում, եթե գնորդները գործակալի հետ չեն ստորագրում գնորդի բրոքերային պայմանագիր , այդ գործակալը չի ​​ներկայացնում գնորդը, այլ փոխարենը դառնում է վաճառողի ենթագրերը: Sub- գործակալները պարտավոր են պարտատերերին նույն պարտատոմսերը որպես ցուցակող գործակալ :

Վաճառողի գործակալները եւ վաճառողը ստորագրում են ցուցակման պայմանագիր , որը նաեւ տալիս է գործակալի պարտականությունները եւ պարտականությունները:

Լիզինգի գործակալները եւ գնորդի գործակալները յուրաքանչյուրը պարտավորվում է հաճախորդի հավատարմությունը, գաղտնիությունը եւ հաշվետվողականությունը:

Շատ գործակալներ աշխատում են որպես գնորդի գործակալ, գնորդների հետ եւ որպես վաճառողի գործակալ, վաճառողներին: Այնուամենայնիվ, որոշ գործակալներ աշխատում են բացառապես որպես բացառիկ գնորդի գործակալներ եւ երբեք չեն գնա ցուցակ: Այլ գործակալները աշխատում են բացառապես վաճառողների հետ եւ երբեք չեն ցուցաբերում սեփականություն:

Ընդհանուր գործակալների նկատմամբ մասնագիտացված գործակալների հետ աշխատելը կարող է հաճախորդներին ապահովել ավելի կենտրոնացված եւ մշակված տեսակետ:

Երկակի գործակալություն երկու գործակալների հետ

Քանի որ բոլոր անշարժ գույքի գործակալները լիցենզավորված են անշարժ գույքի բրոքերում, հնարավոր է աշխատել մեկ գործակալի հետ, որը նույն բրոքերի կողմից լիցենզավորված է որպես ցուցակման գործակալ: Այս իրավիճակը ստեղծում է երկակի գործակալություն: Գործակալները կարող են աշխատել առանձին գրասենյակներում եւ լինել անծանոթ միմյանց, բայց քանի որ դրանք բրոքերից են լիցենզավորված, նրանք դեռեւս գործում են երկակի գործակալության ներքո, երբ գործակալը ներկայացնում է գնորդը, իսկ մյուսը `վաճառողը:

Սկսելով, գործակալը կարող է ստեղծել մեկ գործակալության հարաբերություններ գնորդի հետ, բայց երբ գնորդը ընտրում է այդ գործակալի միջնորդի կողմից թվարկված տունը, գնորդի հետ հարաբերությունները փոխվում են: Ոչ բոլոր միայնակ գործակալները նշում են տարբերությունը: Իրական աշխարհում, այդ երկակի գործակալների մեծ մասը խոսում է երկակի գործակալության զրույցի մասին, սակայն շարունակում է քայլել միայնակ գործակալության ներկայացուցչության զբոսանքի:

Երկկողմանի գործակալությունը պետք է համաձայնեցվի կողմերի միջեւ գրավոր ձեւով: Օրենքները տարբերվում են պետությունից պետությունից: Կալիֆոռնիայում, օրինակ, բացառիկ գնորդի բրոքերային պայմանագրերը պարունակում են շեղում, որը թույլ է տալիս երկկողմանի գործակալություն, ուստի շատ գնորդներ չեն հասկանում, որ նրանց գնորդի բրոքերները կարող են ենթարկվել երկակի գործակալություն:

Միայն բացառիկ գնորդի գործակալներն ու ցուցակման գործակալները, որոնց պրակտիկան կենտրոնանում է միայն ցուցակների վրա, երբեք չեն կրկնակի գործակալներ:

Երկակի գործակալություն նույն գործակալի հետ

Գնորդի համար ներկայացնող գործակալը երկաստիճան գործակալ է: Երկակի գործակալները չեն կարող գործել որեւէ կողմի հետ ֆիդուցիար հարաբերություններում եւ պետք է հավասարապես վերաբերվեն ինչպես վաճառողներին, այնպես էլ գնորդներին: Նրանք չեն կարող կիսել գաղտնի տեղեկատվություն, բայց նրանք չեն կարող գաղտնի խորհրդատվություն տրամադրել:

Կալիֆոռնիայի երկակի գործակալը դատարանին դատական ​​գործ հարուցեց, քանի որ նա գնորդին ասել էր վաճառողից գորգերի դիմաց վճարելու մասին: Վաճառողի համար ամենաբարձր եւ լավագույն գինը շատ դժվար է, երբ գործակալը ներկայացնում է նաեւ գնորդը: Երկակի գործակալը չի ​​կարող խորհուրդ տալ տան գինը, ոչ պայմանները, ոչ էլ բանակցել որեւէ մեկի անունից:

Որոշ գնորդներ ասում են, որ նրանք գերադասում են աշխատել միայն ցուցակման գործակալների հետ, քանի որ նրանք գիտեն, որ գործակալը ստանում է հանձնման երկու կետերը, այսինքն, ցուցակման հանձնաժողովը եւ գնորդի գործակալը:

Նրանք կարծում են, որ ցուցակման գործակալը «դրդված է», երբ գնորդն առաջարկում է այդ առաջարկը ստանալու համար: Թեեւ ես կհիշեմ, եթե չասացի, որ որոշ գործակալներ գործում են այդ ձեւով, փաստը ամենից շատ չէ: Եթե ​​գնորդը ինձ մոտեցավ նման մտածելակերպով, կարծես հանձնաժողով ստեղծելու համար ինչ-որ բան կվարեի, ես կպատասխանեի վիրավորանքին:

Նրանք կարող են նաեւ խնդրել երկակի գործակալին հետագայում բանակցել անշարժ գույքի հանձնաժողովին ` ցածր գներով առաջարկի վաճառողի շահույթը բարձրացնելու համար:

Գործարքի գործակալներ

Երկկողմանի գործակալություններից խուսափելու համար որոշ գործակալներ կգործեն որպես գործարքի գործակալներ: Գործարքի գործակալները չեն ներկայացնում որեւէ կողմ եւ չեն պաշտպանում վաճառողի, եւ գնորդի շահերը: Նրանք պարզապես նպաստում են գործարքի:

Գործարքի գործակալը օգնում է կատարել գնման պայմանագրի պարտավորությունները եւ տրամադրում է անհրաժեշտ փաստաթղթեր յուրաքանչյուր կողմի համար: Այն ազատում է որոշակի պատասխանատվությունից, երբ գործակալները կրկնակի գործակալություն են վերցնում եւ հետագայում հեռացնում են գործակալին հավատարմությունից:

Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: