Սպասում է փակել տանը
Դա նշանակում է, որ պարտատերը կարեւոր դեր է խաղում, որը չի կարող անտեսվել:
Գնորդը եւ վաճառողը կարող են համաձայնություն ձեռք բերել գնման պայմանագրով ավելի վաղ փակման ամսաթվով, բայց եթե վարկատուը չի կարող այդ ժամանակահատվածի ընթացքում չի կարող իրականացնել, ապա դա չի նշանակում, թե որ ամսաթիվը ընտրվի, քանի որ չի պատրաստվում փակել այն օրը, գնորդի եւ վաճառողի նշեք: Այն կփակի, երբ պարտատերը պատրաստ է փակել: Հետագայում ոչ բոլոր վարկատուները գանձացնում են նպատակահարմարությունը:
Փակման գործընթացը
Կախված այն վայրից, որտեղ դուք ապրում եք, ցանկացած թվով կազմակերպություն կարող է գործ ունենալ փակման գործընթացում: Եկեք քննարկենք մի քանիսը: Փակման գործակալը կարող է լինել պահակազորի սպա , ավելի մոտ, տիտղոսային ընկերություն կամ անշարժ գույքի իրավաբան :
Փակման գործընթացները կարող են տարբեր լինել նույնիսկ նույն պետության ներսում: Կալիֆորնիայում, օրինակ, պահպանման գործընթացը տարբերվում է Հյուսիսային Կալիֆոռնիայի հարավային Կալիֆոռնիայում: Երկուերի միջեւ առաջնային տարբերությունն այն է, որ պահակային հանձնարարականները կազմված են եւ ստորագրվում են հարավային Cal- ում եւ հետեւի վերջում, հյուսիսային Cal- ում, նախնական վերջում (առաջարկի ընդունումից անմիջապես հետո):
Մինչեւ ցանկացած պահատվություն կարող է փակվել, սակայն, պետք է կատարվի գնման պայմանագրի բոլոր պայմանները. ապա վաճառողը ավանդն է պահում եւ գնորդը գումարները պահում: Ահա Կալիֆոռնիայում պահանջվող պայմանների տեսակները: Ձեր պետական փակման գործընթացը կարող է տարբեր լինել:
- Ամբողջությամբ իրականացվել է գնման պայմանագիր եւ հավելումներ:
- Ներգրավված դրամական ավանդի ավանդը :
- Տնային զննում կամ հրաժարում:
- Վաճառող պարտավորությունների կատարում, ինչպիսիք են վնասատուների զննումների հաշվետվության եւ / կամ ավարտի, տանիքի հավաստագրման , տնային երաշխիքի , նախնական անվանումների քաղաքականության , շահառուի պահանջի ստացման, վերանորոգման դեպքում, եթե առկա է վերանորոգման հարցման համաձայն:
- Գնորդի ստուգումների ավարտը, ներառյալ պայմանագրերի ազատումը, եթե պահանջվում է:
- Գնորդի վերջին ճամփորդության ստուգումը կամ հրաժարումը:
- Գույքի գնահատումը վարկատուի գնահատողի կողմից:
- Հաճախորդի վարկի հաստատումը եւ գնորդի կողմից վարկի պայմանների բավարարումը, ինչպիսիք են տանտերը ապահովագրական քաղաքականության ավանդական վկայությունները:
- Վաճառողի եւ Գնորդի ստորագրված հավատարմագրման հրահանգները:
- Վաճառողի ստորագրված եւ նոտարական գործողությունը փոխանցող անվանումը:
- Գնորդի ստորագրությամբ եւ նոտարական վավերացված գործարքը եւ կատարված խոստումը :
- Գնորդի ստորագրությունները բոլոր վարկային փաստաթղթերում:
- Գնորդի միջոցների ավանդատուից ավանդ:
- Գնորդի կանխավճարի մնացորդի եւ գնորդի փակման ծախսերի ավանդ :
Որքան երկար է տանը փակվում
Հաճախորդների համար, ովքեր վարկի նախնական վկայագիր ստացել են վարկի նախնական որակավորման հետ, հաճախ շուտ են փակվում: Նախնական հաստատման գործընթացը ներառում է որոշակի իրերի ստուգում, նախքան գնման պայմանագրի ստորագրումը, վարկառուին մի քանի քայլ ավելի մոտենալու համար փակելը:
Եթե վարկատուը ստուգել է վարկառուի զբաղվածությունը, բանկային հաշիվները եւ վարկային զեկույցը , փակումը կարող է տեղի ունենալ այնքան արագ, որքան անուղղորդները կարող են վերամշակել փաստաթղթերը եւ վերանայել գնահատումը, ընդհանուր առմամբ մեկ կամ երկու շաբաթվա ընթացքում: Այնուամենայնիվ, եթե փաստաթուղթը բացակայում է ֆայլից, օրինակ, նախնական հաշվետվություն կամ վաճառողի վաճառքի պայման, փակումը կարող է հետաձգվել:
Ֆեդերալ առնչվող հիփոթեքային վարկերի մեծ մասը կարող է փակվել 30 օրվա ընթացքում: Հատուկ առաջին անգամ տնային գնորդի ծրագրերը, մասնավորապես գնորդի կանխավճարի օգնությամբ , կարող են տեւել 35-45 օր: Այս հատուկ վարկերը սովորաբար պահանջում են երկու հավաստագրման գործընթացներից:
Մյուս կողմից, TRID- ի ուղեցույցներին համապատասխանելը երբեմն կարող է դանդաղեցնել գործընթացը, քանի որ այն աշխատողները, որոնք աշխատում են միասին, չունեն նախնական գոյություն ունեցող հարաբերություններ:
Գլխավոր փակումը ուշացումով
Խոշորագույն խնդիրները հաճախ տեղի են ունենում, երբ ֆայլը ներկայացվում է անուղղորդին: Վարկի աշխատակիցները սովորաբար ծանոթ են աուդիտորական ձեռնարկներին: սակայն, նրանք չեն կարող կանխատեսել անխափան պայմանագրի պատասխանը: Յուրաքանչյուր տեղաբաշխիչ եզակի է:
Գնորդների համար ավելի քիչ է, քան նստած տուփերի վերեւում նստած բոլոր արժեքավոր իրերը, որոնք սպասում են շարժիչներին եւ չգիտեն, թե արդյոք նրանց վարկը կհաստատի անուղղորդը: Փակման վերջին մի քանի օրերը կարող են շատ լարված լինել:
Ինստիտուցիոնալ վարկատուները կարծես թե ավելի ուշ են հանգեցնում, քան հիփոթեքային բրոքերները: Համոզված չեմ, թե արդյոք մեծ բանկերը հետեւում են իրենց ընթացակարգերին կամ նրանց աշխատակիցներին ժամացույցի ժամացույցը եւ իսկապես չի հետաքրքրում այն ֆայլի մասին, ինչպիսին է հանձնարարված հակակարկտային մասերը, սակայն իմ escrows- ի հետաձգումների մեծ մասը մեծ բանկերից են:
Ահա ընդհանուր խնդիրներ, որոնք կարող են հետաձգվել կամ կանխել փակումը, որոնցից շատերը ցավում են ինձ ասելու համար, պետք է անդրադառնան ենթահանձնաժողովին ներկայացնելուց առաջ, բայց երբեմն գնդակը ընկնում է.
- Ցածր գնահատումը կամ տեղաբաշխողը պատվեր է տալիս գնահատման գնահատմանը , որը չի համապատասխանում առաջին գնահատմանը:
- Լրացուցիչ պարտք `գնորդի նորացված վարկային հաշվետվության վրա :
- Սխալները գնորդի վարկային զեկույցում նշված են:
- Գնորդի կամ վաճառողի դեմ հարուցված նոր դրույթներ կամ դատողություններ, վերնագրի թարմացմամբ:
- Ամպերը վերնագրով:
- Գնորդի կամ վաճառողի ընտանեկան վիճակի փոփոխություն:
- Պահանջվող նորացված բանկային հաշվետվությունները կամ ֆինանսական փաստաթղթերը:
- Անվտանգության տեղեկատվությունը բացակայում է:
- Ժամկետանց վարկ կամ ծրագրային պարտավորություն:
- Վարկային գնահատման վճարների զգալի փոփոխություններ:
Եթե գնման պայմանագրով չի պարունակում դրույթ, որը կազմում է վարկի հավանության ավարտը, գնորդի խիստ դրամական ավանդը կարող է ռիսկային լինել, եթե վարկը չի հաստատվում եւ գործարքը չի փակվում:
Գրելու պահին Elizabeth Weintraub- ը, CalBRE # 00697006- ը, բրիտանական դոկտոր է, Կալիֆորնիայի Սակրամենտո քաղաքի Լիոնի անշարժ գույքում: